Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh

Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh là bước pháp lý bắt buộc mà chủ đầu tư dự án phải hoàn tất trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Việc tuân thủ quy trình này nhằm xác lập quyền kinh doanh hợp pháp đối với sản phẩm bất động sản. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết cơ sở pháp lý, hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục này.

Yêu cầu thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, văn bản thông báo phải được gửi đi trước thời điểm ký hợp đồng nhằm kiểm soát rủi ro cho khách hàng và minh bạch hóa thị trường. Hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định về điều kiện mở bán. Cụ thể:

• Chủ đầu tư phải đảm bảo dự án đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ ghi trong dự án đầu tư đã được phê duyệt;
• Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở, điều kiện bắt buộc là phải có biên bản nghiệm thu việc hoàn thành thi công phần móng;
• Các yêu cầu này nhằm ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện vật chất tối thiểu.

Bên cạnh điều kiện về xây dựng, tình trạng thế chấp của dự án cũng là yếu tố trọng yếu trong thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh. Theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hoặc dự án, việc xác định nhà ở đã được giải chấp phải thực hiện theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải chứng minh quyền sở hữu trọn vẹn hoặc có sự đồng ý của bên nhận thế chấp về việc bán, thuê mua nhà ở.

>>> Xem thêm: Điều Kiện Thế Chấp Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà Ở, Thế Chấp Nhà ở Hình Thành Trong Tương Lai

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh

Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 144/2025/NĐ-CP, trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được giao cho Sở Xây dựng. Sở Xây dựng tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án hiện diện sẽ thực hiện chức năng kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. 

Đặc biệt, thẩm quyền giải quyết thủ tục này có sự tham gia phối hợp của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an trong các trường hợp liên quan đến yếu tố nước ngoài. Căn cứ Điều 2 Nghị định 54/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP), nếu chủ đầu tư có nhu cầu bán, thuê mua nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại dự án chưa lấy ý kiến về an ninh – quốc phòng, Sở Xây dựng phải thực hiện thủ tục lấy ý kiến của hai Bộ này.

Hồ sơ thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh bao gồm bản sao (xuất trình bản chính để đối chiếu), bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực.

Thành phần hồ sơ cụ thể bao gồm:

• Văn bản thông báo của chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng (theo mẫu tại Phụ lục XV Nghị định 96/2024/NĐ-CP);
• Các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 202;
• Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ;
• Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp).

Nhóm giấy tờ về kỹ thuật và hiện trạng đóng vai trò xác nhận điều kiện thực tế của công trình. Các biên bản nghiệm thu phải được lập theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

>>> Xem thêm: Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán

Trình tự thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh

Quy trình thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh được thiết lập chặt chẽ về mặt thời gian và trách nhiệm của các bên liên quan theo quy định tại khoản 4 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

Bước 1: Nộp hồ sơ thông báo 

Chủ đầu tư gửi văn bản thông báo kèm theo hồ sơ hợp lệ đến Sở Xây dựng tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ 

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh.

Bước 3: Lấy ý kiến cơ quan liên quan (Chỉ áp dụng đối với trường hợp dự án bán cho người nước ngoài nhưng chưa có ý kiến an ninh – quốc phòng)

• Sở Xây dựng gửi văn bản lấy ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an theo quy định tại Điều 2 Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
• Hai Bộ này có trách nhiệm trả lời trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản.
• Kết quả ý kiến của hai Bộ sẽ được tích hợp vào văn bản thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng.

Bước 4: Ban hành văn bản thông báo 

Sở Xây dựng ban hành văn bản trả lời cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Văn bản này phải tuân thủ mẫu quy định tại Phụ lục XVI Nghị định 96/2024/NĐ-CP và được đăng tải công khai trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

>>> Xem thêm: Muốn Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Cần Đáp Ứng Quy định Gì?

Dịch vụ tư vấn thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh một cách chính xác và hiệu quả. Với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu sắc quy định về nhà ở hình thành trong tương lai, chúng tôi cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng từ giai đoạn rà soát hồ sơ đến khi nhận được văn bản chấp thuận.

Phạm vi dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Đánh giá chi tiết tính pháp lý của dự án, tư vấn khắc phục các thiếu sót trong hồ sơ nghiệm thu hạ tầng và phần móng;
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ giải trình đối với các dự án có yếu tố nước ngoài cần xin ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an;
• Soạn thảo văn bản, đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ giải quyết tại Sở Xây dựng;
• Tư vấn xử lý các vấn đề phát sinh liên quan đến giải chấp tài sản trước khi thực hiện thông báo.

Chúng tôi đảm bảo mọi quy trình đều tuân thủ chặt chẽ Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro pháp lý về sau. Mục tiêu của Tư vấn Long Phan là đảm bảo Quý khách hàng nhận được văn bản thông báo đủ điều kiện bán trong thời gian sớm nhất, tạo tiền đề vững chắc cho hoạt động kinh doanh và huy động vốn hợp pháp.

>>> Xem thêm: Bảo Lãnh Ngân Hàng Đối Với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai: Quy định 2026

Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh:

Chủ đầu tư có được điều chỉnh nội dung bán cho người nước ngoài sau khi đã có thông báo không?

Được phép. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà chưa thực hiện lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định của pháp luật về nhà ở khi thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư và chủ đầu tư có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì trong văn bản đề nghị bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải nêu rõ nội dung này làm cơ sở để Sở Xây dựng lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm trả lời trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Sở Xây dựng. Văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng phải nêu rõ kết quả theo ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Trường hợp sau khi có văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mà chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có văn bản gửi Sở Xây dựng đề nghị điều chỉnh hoặc bổ sung nội dung này trong văn bản thông báo.

(Căn cứ pháp lý: Điều 2 Nghị định 54/2026/NĐ-CP).

Dự án đang thế chấp ngân hàng có được thông báo đủ điều kiện bán không?

Dự án đang thế chấp vẫn được thực hiện thủ tục thông báo, nhưng bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp hoặc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng) về việc cho phép bán, thuê mua nhà ở đó trước khi ký hợp đồng huy động vốn với khách hàng.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023).

Hình thức của bản sao giấy tờ trong hồ sơ được quy định như thế nào?

Pháp luật quy định linh hoạt về hình thức sao y để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Hồ sơ có thể bao gồm: bản sao có xuất trình kèm bản chính để cán bộ tiếp nhận đối chiếu trực tiếp, hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý, hoặc bản sao đã được chứng thực hợp lệ.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP).

Thông tin về nhà ở đủ điều kiện bán có được công khai không?

Có. Đây là trách nhiệm bắt buộc của cơ quan quản lý nhà nước. Sở Xây dựng phải đăng tải công khai văn bản trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trên Cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để người dân và doanh nghiệp tra cứu.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP).

>>> Xem thêm: Công khai thỏa thuận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Có bắt buộc?

Văn bản thông báo của chủ đầu tư phải theo mẫu nào?

Văn bản thông báo của chủ đầu tư không được soạn thảo tùy ý mà phải đảm bảo đầy đủ các nội dung theo mẫu quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Việc sử dụng đúng biểu mẫu giúp hồ sơ hợp lệ và đẩy nhanh quá trình thẩm định.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP).

Kết luận

Việc thực hiện đúng thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh là yêu cầu then chốt để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch bất động sản. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và tuân thủ trình tự luật định sẽ giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro tranh chấp. Để nhận được sự hỗ trợ chuyên sâu và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, Quý khách hãy liên hệ ngay tới Hotline 1900636389 để Tư vấn Long Phan đồng hành cùng Quý khách.