Công khai thỏa thuận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Có bắt buộc?

Công khai thỏa thuận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bắt buộc trước khi bán, cho thuê mua nhà ở. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về tài chính và pháp lý trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Việc minh bạch thông tin bảo lãnh giúp ngăn ngừa rủi ro chậm bàn giao dự án. Trong bài viết sau, Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp thông tin các nghĩa vụ của chủ đầu tư và quy trình thực hiện bảo lãnh theo quy định hiện hành.

Chủ đầu tư có bắt buộc phải công khai thỏa thuận nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2023, được hướng dẫn bởi Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định trong đó có thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Trong trường hợp bên mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với bên mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.

Do đó, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với người mua khi không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết và phải có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

>>>Xem thêm: Muốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng quy định gì?

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch mua bán

Hiện nay nhà đầu tư muốn đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 được hướng dẫn bởi Khoản 4 đến khoản 8 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia vào giao dịch mua bán bao gồm:

• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định pháp luật về nhà ở, các điều kiện như có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp và còn trong thời hạn sở hữu chỉ áp dụng đối với nhà ở đã hình thành.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, do tài sản chưa hoàn thành và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, pháp luật cho phép thực hiện giao dịch khi đáp ứng các điều kiện riêng về dự án, chủ đầu tư và tiến độ xây dựng. Việc không yêu cầu các điều kiện nêu trên nhằm tạo cơ chế huy động vốn hợp pháp, đồng thời vẫn kiểm soát rủi ro thông qua các quy định chặt chẽ khác.

>>> Xem thêm: Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện của chủ đầu tư được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi đủ các điều kiện sau:

1. Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 61/2024/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng). Cụ thể:

• Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;
• Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;
• Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Như vậy, chủ đầu tư để được cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng các điều kiện trên theo quy định của pháp luật.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định:

• Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
• Bên bảo lãnh và chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định tại khoản 12 Điều 3, Điều 15 Thông tư 61/2024/TT-NHNN;
• Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
• Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
• Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.

Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh và chủ đầu tư trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo khoản 8, 9 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN có nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh và chủ đầu tư trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh

Bên bảo lãnh có quyền:

• Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh;
• Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã phát hành cho bên mua.

Bên bảo lãnh có nghĩa vụ:

• Phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho chủ đầu tư;
• Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, bên bảo lãnh phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của bên bảo lãnh và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư, trong đó nêu rõ nội dung bên bảo lãnh không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm bên bảo lãnh chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, bên bảo lãnh tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
• Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có quyền: Đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh trong thời hạn văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực;

Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

• Gửi thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, chủ đầu tư phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư về việc bên bảo lãnh chấm dứt bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải dừng cung cấp cho bên mua văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh đã hết hiệu lực khi thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và bên bảo lãnh hết hiệu lực;
• Thông báo chính xác cho bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của từng bên mua và các khoản tiền khác (nếu có) theo đúng thời gian đã thỏa thuận theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN

>>>Xem thêm: Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán

Dịch vụ tư vấn về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tư Vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ tư vấn toàn diện về bất động sản nhằm hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch bất động sản dự án. Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và nhà ở, Tư vấn Long Phan hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến muốn mua bán nhà, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Tư vấn pháp lý về nhà ở, đất đai: điều kiện chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở theo quy định pháp luật hiện hành.
• Tư vấn mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, căn hộ chung cư, nhà ở thương mại.
• Soạn thảo, rà soát và tư vấn hợp đồng bất động sản như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê – cho thuê bất động sản.
• Tư vấn dự án bất động sản: điều kiện triển khai dự án, huy động vốn, chuyển nhượng dự án, thủ tục pháp lý liên quan đến chủ đầu tư.
• Tư vấn thủ tục hành chính về đất đai: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, hợp thửa, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.

Một số câu hỏi thường gặp khi thực hiện thủ tục công khai thỏa thuận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến thủ tục công khai thỏa thuận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Không có ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

• Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (sau đây gọi chung là ngân hàng) chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Hợp đồng có cần công chứng, chứng thực?

Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng (theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023), tuy nhiên vẫn được xem là một loại nhà ở. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng trong các trường hợp sau:

• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa các bên mà có ít nhất 1 bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì công chứng theo yêu cầu.
• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư là cá nhân thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với người mua phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Thời hạn hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh được quy định như thế nào?

Theo điểm a khoản 3 điều 13 Thông tư 61/2024/TT–NHNN quy định thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua chấm dứt trong các trường hợp sau:

• Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt.
• Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh.
• Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có).
• Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực.
• Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh.
• Theo thỏa thuận của các bên.
• Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
• Mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành; trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn.

Quý khách hàng có phải trả chi phí bảo lãnh ngân hàng không?

Có, theo quy định tại Điều 19 Thông tư 61/2024/TT–NHNN, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức phí bảo lãnh đối với khách hàng và các bên liên quan (nếu có) và phải niêm yết công khai mức phí bảo lãnh. Các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh mức phí bảo lãnh.

Chủ đầu tư phải công khai thỏa thuận bảo lãnh tại đâu và vào thời điểm nào?

Theo quy định, chủ đầu tư phải công khai thông tin về việc bảo lãnh trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và tại trụ sở dự án. Thời điểm công khai phải diễn ra trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điều 6 luật  Kinh doanh bất động sản 2023, được hướng dẫn bởi Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Việc công khai này nhằm đảm bảo tính minh bạch, giúp Quý khách hàng có đủ cơ sở dữ liệu để đánh giá năng lực tài chính và mức độ an toàn của dự án.

Kết luận

Việc nắm vững quy định về bảo lãnh ngân hàng là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn tài chính khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Quý khách hàng cần thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng chứng thư bảo lãnh cá nhân trước khi thực hiện các đợt thanh toán cho chủ đầu tư dự án. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về tính pháp lý hoặc quy trình thực hiện bảo lãnh, hãy liên hệ ngay với Tư Vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để nhận được sự hỗ trợ chuyên nghiệp.