Muốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng quy định gì?

Muốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng quy định gì là vấn đề pháp lý được nhiều chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành, giúp Quý khách hàng hiểu rõ điều kiện, trình tự và lưu ý pháp lý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch mua bán

Hiện nay nhà đầu tư muốn đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng theo quy định tại Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngoài ra, căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia vào giao dịch mua bán bao gồm:

1. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định pháp luật về nhà ở, các điều kiện như có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp và còn trong thời hạn sở hữu chỉ áp dụng đối với nhà ở đã hình thành.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, do tài sản chưa hoàn thành và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, pháp luật cho phép thực hiện giao dịch khi đáp ứng các điều kiện riêng về dự án, chủ đầu tư và tiến độ xây dựng. Việc không yêu cầu các điều kiện nêu trên nhằm tạo cơ chế huy động vốn hợp pháp, đồng thời vẫn kiểm soát rủi ro thông qua các quy định chặt chẽ khác.

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023, điều kiện đối với các bên tham gia giao dịch về nhà ở được quy định rõ ràng và cụ thể như sau:

Thứ nhất: Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

Thứ hai: Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

• Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024.

Thứ ba: Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

>>> Xem thêm: Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán 

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo quy định tại Điều 162 Luật Nhà ở 2023 thiết lập khung pháp lý cho trình tự giao dịch về nhà ở, bao gồm các giai đoạn chủ yếu như sau:

Giai đoạn 1: Lập và ký kết hợp đồng 

Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật Nhà ở 2023; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

Giai đoạn 2: Đề nghị cấp Giấy chứng nhận 

Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Giai đoạn 3: Công nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 

Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Việc nắm rõ trình tự này giúp Quý khách hàng giám sát tiến độ thực hiện của chủ đầu tư, đảm bảo câu hỏi muốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng quy định gì được giải quyết triệt để từ khâu ký kết đến khâu nhận sổ.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Dịch vụ tư vấn pháp lý về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch bất động sản dự án. Đội ngũ chuyên gia pháp lý thực hiện thẩm định hồ sơ và đánh giá rủi ro pháp lý một cách chi tiết. Chúng tôi cam kết bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách hàng thông qua các quy trình tư vấn chuyên nghiệp.

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và nhà ở, Tư vấn Long Phan hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến muốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng quy định gì.

Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Kiểm tra hồ sơ pháp lý cốt lõi của dự án, điều kiện mở bán và tình trạng thế chấp tại ngân hàng.
• Đánh giá rủi ro pháp lý nhằm tránh mua phải dự án chưa đủ điều kiện.
• Rà soát Hợp đồng mua bán, đặt cọc để phát hiện điều khoản bất lợi hoặc trái quy định pháp luật.
• Hỗ trợ đàm phán các nội dung quan trọng như tiến độ thanh toán, phạt vi phạm, bảo lãnh ngân hàng và bàn giao nhà.
• Hướng dẫn điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn nghĩa vụ thuế và thủ tục xác nhận tại chủ đầu tư.
• Tư vấn và đại diện khách hàng xử lý các tranh chấp thường gặp như chậm bàn giao, vi phạm cam kết hoặc chậm cấp Giấy chứng nhận.

Các câu hỏi có liên quan

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mời quý vị tham khảo:

Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) có được phép mua bán không?

Được phép. Pháp luật quy định giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, dự án phải đáp ứng các điều kiện pháp lý khác về đầu tư và xây dựng. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm a, Khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở 2023)

Chủ đầu tư hay người mua có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận?

Chủ đầu tư có trách nhiệm chính. Trong giao dịch mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. Trách nhiệm này chỉ được miễn trừ nếu bên mua tự nguyện mong muốn tự thực hiện thủ tục này. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2, Điều 162 Luật Nhà ở 2023)

Tài sản bị kê biên thi hành án có được phép bán dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai không?

Không. Nhà ở bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án thì không đủ điều kiện tham gia giao dịch. Mọi giao dịch phát sinh trong thời điểm này đều có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm d, Khoản 1, Điều 160 Luật Nhà ở 2023)

Tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai có cần đăng ký kinh doanh tại nơi có dự án không?

Không. Bên mua là tổ chức chỉ cần đáp ứng điều kiện về chủ thể theo pháp luật dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hay nơi thành lập. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư sở hữu tài sản tại các địa phương khác nhau. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 161 Luật Nhà ở 2023)

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể dùng để thế chấp ngân hàng không?

Có. Thế chấp là một trong các hình thức giao dịch cho phép đối với nhà ở hình thành trong tương lai mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, miễn là đáp ứng các điều kiện của tổ chức tín dụng và pháp luật liên quan. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm a, Khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở 2023)

Khu vực đã có thông báo giải tỏa có được bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Không. Nếu nhà ở thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền thì tuyệt đối không được tham gia giao dịch mua bán để đảm bảo quyền lợi cho người mua và quy hoạch của Nhà nước. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm đ, Khoản 1, Điều 160 Luật Nhà ở 2023)

Kết luận

Việc nắm vững các quy định pháp lý về điều kiện nhà ở, tư cách chủ thể và trình tự thực hiện là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Quý khách hàng cần sự hỗ trợ pháp lý chuyên sâu để thẩm định hồ sơ và rà soát hợp đồng nhằm phòng ngừa rủi ro. Hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389 để được các chuyên gia tư vấn giải pháp tối ưu nhất cho giao dịch của Quý khách.