Thuê mua nhà ở xã hội có được cho thuê lại nhà ở xã hội không?

Thuê mua nhà ở xã hội có được cho thuê lại nhà ở xã hội không là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng và chính sách phát triển nhà ở xã hội đang được Nhà nước đẩy mạnh triển khai. Việc tự ý khai thác lợi nhuận từ tài sản này trước khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Nội dung sau đây phân tích chi tiết quy định về quyền hạn của bên thuê mua.

Nguyên tắc khi thuê mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là loại hình bất động sản có sự hỗ trợ từ ngân sách nhà nước hoặc ưu đãi đầu tư. Nhà nước tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định nhưng áp dụng cơ chế hạn chế chuyển dịch quyền sở hữu. Mục đích chính là ngăn chặn tình trạng đầu cơ và biến nhà ở ưu đãi thành công cụ kinh doanh lợi nhuận.

Theo quy định tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023, nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:

1. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật Nhà ở 2023.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
• Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
• Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

7. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 Luật Nhà ở 2023.
8. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
9. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
10. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
11. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế. Đối với nhà ở xã hội thuộc tài sản công thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở 2023.
12. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 Luật Nhà ở 2023; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.

>>> Xem thêm: Điều Kiện Được Hưởng Chính Sách Hỗ Trợ Về Nhà Ở Xã Hội Hiện Nay

Hệ quả của việc cho thuê mua nhà ở xã hội trái quy định

Việc vi phạm quy định về sử dụng nhà ở xã hội dẫn đến những biện pháp chế tài nghiêm khắc từ cơ quan quản lý nhà nước. Các cơ quan chức năng thực hiện thanh tra định kỳ để phát hiện các trường hợp cho thuê lại trái pháp luật. Quý khách hàng đối mặt với rủi ro mất quyền cư trú và thiệt hại tài chính khi thực hiện các giao dịch không đúng thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

• Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định;
• Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đảm bảo các điều kiện theo quy định.

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

• Bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
• Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định.

Đồng thời phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

• Buộc thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP;
• Buộc thu hồi nhà ở xã hội với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Khi nào được phép cho thuê lại nhà ở xã hội sau khi thuê mua?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc cho thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Việc cho thuê nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định theo quy định tại khoản 4 hoặc khoản 5 Điều 88 Luật Nhà ở 2023:

Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
• Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 Luật Nhà ở 2023.

2. Việc cho thuê nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023;
3. Không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này; sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê.

>>> Xem thêm: Bán Nhà Ở Xã Hội Có Được Miễn Tiền Sử Dụng Đất Không?

Dịch vụ tư vấn thủ tục thuê mua nhà ở xã hội tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện các thủ tục thuê mua nhà ở xã hội đúng quy định. Chúng tôi đại diện khách hàng rà soát hồ sơ và làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Đội ngũ chuyên viên sẽ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách xuyên suốt vòng đời dự án.

Quý khách hàng sẽ được tư vấn chi tiết về hồ sơ chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở và điều kiện cư trú. Việc chuẩn bị hồ sơ chuẩn xác giúp tăng tỷ lệ phê duyệt và rút ngắn thời gian chờ đợi tại các sở, ngành liên quan. Các hạng mục tư vấn trọng tâm bao gồm:

• Rà soát điều khoản hợp đồng thuê mua để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
• Tư vấn quy trình chuyển nhượng hoặc cho thuê lại nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm.
• Đại diện giải quyết tranh chấp phát sinh với chủ đầu tư hoặc các bên liên quan trong quá trình sử dụng nhà.
• Hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung khi muốn chuyển đổi sang nhà ở thương mại.

Sự am hiểu về Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành giúp chúng tôi đưa ra các kỹ thuật pháp lý tối ưu. Quý khách hàng nhận được sự an tâm tuyệt đối khi thực hiện các giao dịch bất động sản có tính đặc thù cao. Tư vấn Long Phan không chỉ tư vấn luật mà còn đồng hành cùng Quý khách trong việc xác lập và bảo vệ quyền sở hữu tài sản bền vững. Chúng tôi luôn cập nhật những thay đổi mới nhất của pháp luật để cung cấp thông tin chính xác và kịp thời.

>>> Xem thêm: Điều Kiện Về Thu Nhập Của Đối Tượng Được Hưởng Chính Sách Về Nhà ở Xã Hội

Một số câu hỏi thường gặp về việc thuê mua nhà ở xã hội có được cho thuê lại nhà ở xã hội không

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến thuê mua nhà ở xã hội, Quý khách hàng có thể tham khảo:

Thuê mua nhà ở xã hội khi chưa trả hết tiền có được phép cho thuê lại không?

Pháp luật nghiêm cấm hành vi cho thuê lại nhà ở xã hội trong thời gian Quý khách vẫn đang thực hiện hợp đồng thuê mua và chưa thanh toán hết tiền. Bên thuê mua chỉ được quyền sử dụng nhà để phục vụ mục đích ở cho bản thân và các thành viên gia đình đã được phê duyệt trong hồ sơ. Trường hợp Quý khách không còn nhu cầu cư trú thì phải thực hiện chấm dứt hợp đồng và bàn giao lại nhà cho cơ quan quản lý theo quy định. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023)

Thời gian hạn chế quyền cho thuê lại nhà ở xã hội được quy định bao lâu?

Quyền định đoạt và cho thuê lại nhà ở xã hội bị hạn chế trong suốt thời hạn thuê mua và ít nhất 05 năm kể từ ngày Quý khách hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Sau mốc thời gian này, các giao dịch dân sự mới được thực hiện theo cơ chế thị trường nhưng vẫn phải đảm bảo các điều kiện về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc nắm rõ thời hạn này giúp Quý khách hàng tránh được các rủi ro bị thu hồi nhà do vi phạm thời gian hạn chế chuyển dịch. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 88, Điều 89 Luật Nhà ở 2023)

Hệ quả pháp lý khi thực hiện cho thuê lại nhà ở xã hội trái quy định là gì? 

Khi phát hiện hành vi cho thuê lại trái phép, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiến hành chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi lại nhà ở ngay lập tức. Bên cạnh việc mất quyền cư trú, Quý khách còn phải đối mặt với các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở. Ngoài ra, Quý khách có thể bị tước quyền đăng ký tham gia các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội khác trên phạm vi toàn quốc trong tương lai. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023)

Sau thời hạn 05 năm bên thuê mua nhà ở xã hội có được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường không?

Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn quy định tại điểm a khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

(Căn cứ pháp lý: điểm d Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023)

>>> Xem thêm: Đối tượng phải chứng minh thu nhập khi thuê mua nhà ở xã hội

Có được phép cho người thân mượn hoặc cho thuê một phần diện tích nhà ở xã hội không? 

Pháp luật quy định nhà ở xã hội phải được sử dụng trọn vẹn cho mục đích ở của đối tượng đã được nhà nước phê duyệt thụ hưởng chính sách. Việc cho người thân không có tên trong hồ sơ mượn nhà hoặc chia nhỏ diện tích để cho thuê lại đều bị coi là sử dụng sai mục đích hỗ trợ an sinh. Mọi sự thay đổi về đối tượng cư trú trong căn hộ phải được báo cáo và có sự chấp thuận của cơ quan quản lý để đảm bảo tính minh bạch của chính sách. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023)

Kết luận 

Giải đáp thắc mắc thuê mua nhà ở xã hội có được cho thuê lại nhà ở xã hội không giúp Quý khách hàng tránh vi phạm pháp luật và bảo vệ quyền cư trú. Việc tuân thủ quy định sử dụng nhà ở đúng mục đích bảo đảm giá trị bền vững của tài sản. Để nhận tư vấn chuyên sâu về thủ tục mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, Quý khách hãy liên hệ ngay Hotline 1900636389 để Tư vấn Long Phan hỗ trợ trực tiếp.