Phá dỡ công trình xây dựng: Làm như thế nào mới đúng?

Phá dỡ công trình xây dựng là vấn đề mà chủ đầu tư và nhà thầu cần nắm vững để đảm bảo việc phá dỡ được thực hiện an toàn, đúng quy định pháp luật và hạn chế tối đa rủi ro. Việc thực thi đúng quy định giúp Quý khách hàng tránh được các chế tài xử phạt hành chính từ cơ quan nhà nước. Trong nội dung dưới đây, Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp lưu ý khi phá dỡ công trình xây dựng. Mời quý khách hàng tham khảo.

Các trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng từ 1/7/2026

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025, các trường hợp được thực hiện phá dỡ công trình xây dựng bao gồm:

• Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm.
• Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng.
• Công trình xây dựng sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành; công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng.
• Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
• Công trình nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
• Phá dỡ công trình xây dựng theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình.
• Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.
• Trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

>>>Xem thêm: 09 trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng từ 1/7/2026

Các nội dung cần thực hiện khi phá dỡ công trình xây dựng

Căn cứ tiểu mục 2.15 mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD quy định các nội dung phải thực hiện trước khi bắt đầu phá dỡ và trong quá trình phá dỡ như sau:

1. Trước khi bắt đầu phá dỡ phải thực hiện các nội dung sau:

• Kiểm tra để xác nhận không còn người không có nhiệm vụ ở trong công trường;
• Ngắt tất cả các nguồn và thiết bị cấp điện, khí đốt, nước, hơi nước, các loại khí và nguồn cấp khác cho công trình bị phá dỡ. Trong trường hợp bắt buộc phải sử dụng một số nguồn cấp (ví dụ: sử dụng điện, nước), nguồn cấp phải được bao che kín ĐBAT và có người làm nhiệm vụ bảo vệ, giám sát từ bên ngoài công trình bị phá dỡ.

2. Trong quá trình phá dỡ, nếu cần thiết phải duy trì nguồn cấp điện, nước hoặc các tiện ích bên trong công trình bị phá dỡ, chúng phải được bảo vệ để tránh các hư hỏng.
3. Các vùng nguy hiểm phải được rào chắn kín, có bảng chỉ dẫn, cảnh báo đầy đủ và có người để cảnh báo, kiểm soát chống xâm nhập. Rào chắn bảo vệ bên ngoài công trình phải vững chắc, cao tối thiểu 2 m, quây kín khu vực phá dỡ. Tại các cổng ra vào và bên ngoài rào chắn phải có người giám sát, bảo vệ (kể cả ngoài giờ làm việc).
4. Người lao động tham gia phá dỡ chỉ được thực hiện đúng nhiệm vụ được giao. Trước mỗi ca làm việc, người sử dụng lao động phải hướng dẫn cụ thể cho người lao động về nội dung, trình tự, biện pháp thực hiện các công việc và các biện pháp ĐBAT. Tất cả các công việc phá dỡ phải được điều phối, giám sát bởi người có thẩm quyền.
5. Trường hợp công trình bị phá dỡ có chứa các chất, hóa chất nguy hiểm thì phải thực hiện tẩy độc, làm sạch; khi cần thiết, người lao động phải được trang bị và sử dụng PTBVCN phù hợp, đặc biệt là phương tiện bảo vệ đường hô hấp.
6. Trường hợp công trình bị phá dỡ có chứa các vật liệu, chất dễ cháy và (hoặc) khi phá dỡ có sử dụng thì trước và trong quá trình phá dỡ phải thực hiện các biện pháp ĐBAT sau:

• PCCC theo quy định tại 2.1.8 tiểu mục 2.15 mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD.
• Cách ly công trình bị phá dỡ với các công trình hiện hữu lân cận bằng vật liệu chống cháy;
• Dọn sạch và vận chuyển đi nơi khác các vật liệu, chất dễ cháy trong công trình.

7. Khi phá dỡ kết cấu công trình, phải thực hiện theo đúng trình tự quy định trong thiết kế phá dỡ đối với các cấu kiện, bộ phận kết cấu và phải thực hiện thận trọng để không gây mất ổn định của các phần công trình chưa được phá dỡ.
8. Để ngăn ngừa nguy hiểm do sụp đổ các cấu kiện, bộ phận công trình hoặc toàn bộ công trình, việc chống đỡ tạm phải được thực hiện theo quy định tại 2.3. KCCĐT phải phù hợp với tình trạng kết cấu sau khi khảo sát và đánh giá an toàn kết cấu ban đầu (nêu tại 2.15.1.2 tiểu mục 2.15 mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD), phù hợp với trình tự phá dỡ kết cấu và loại máy, thiết bị sử dụng để phá dỡ.

Các nội dung phải chuẩn bị để phục vụ cho việc phá dỡ công trình xây dựng

Căn cứ tiểu mục 2.15 mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD quy định các nội dung phải chuẩn bị để phục vụ cho việc phá dỡ công trình như sau:

• Khảo sát và thu thập tất cả thông tin về giải pháp kết cấu, chi tiết liên kết (cấu tạo) kết cấu, bản vẽ hoàn công và (hoặc) bản vẽ triển khai chi tiết thi công công trình.

Trường hợp không có bản vẽ thiết kế, hoàn công của công trình hiện hữu, người quyết định phá dỡ hoặc nhà thầu phá dỡ có trách nhiệm tổ chức (và thực hiện nếu đủ điều kiện năng lực) lập đề cương, khảo sát và lập hồ sơ hiện trạng kết cấu công trình, bao gồm cả các thông tin về việc điều chỉnh, thay đổi công năng sử dụng, kết cấu nếu có (kể cả trong quá trình cải tạo, sửa chữa, nâng cấp).

• Khảo sát và thu thập các thông tin về các chất, hóa chất nguy hiểm có mặt trong công trình; về các hệ thống kỹ thuật đang có để nhận diện các yếu tố nguy hiểm, yếu tố có hại;
• Nhận diện, đánh giá các nguy cơ sụp đổ kết cấu, bộ phận kết cấu công trình trong quá trình phá dỡ. Khi khảo sát kết cấu phải đặc biệt lưu ý đến điều kiện địa chất (nền đất) nơi đặt công trình, tình trạng kết cấu mái (hệ dàn, dầm, sàn mái), loại hình kết cấu được sử dụng cho hệ kết cấu chịu lực chính của công trình (như cột, tường, dầm và kết cấu chịu lực chính khác).
• Khảo sát và xác định vị trí của các cơ sở y tế, viễn thông, sản xuất công nghiệp và các cơ sở khác có sử dụng các thiết bị nhạy cảm với dao động, bụi và tiếng ồn;
• Thiết kế phá dỡ (phải bao gồm thông tin chi tiết về trình tự và biện pháp phá dỡ), kế hoạch và biện pháp đảm bảo an toàn.

Biện pháp đảm bảo an toàn khi phá dỡ phải xét đến các yếu tố có liên quan bao gồm nhưng không giới hạn các nội dung sau: Phương pháp, trình tự thực hiện; sử dụng các loại máy, thiết bị, dụng cụ; biện pháp che chắn; kết cấu chống đỡ tạm; giàn giáo và phương tiện tiếp cận khác; biện pháp đảm bảo vệ sinh, môi trường và các nội dung khác liên quan đến đảm bảo an toàn cho người. Các yếu tố nguy hiểm phải được nhận diện và có biện pháp xử lý cụ thể.

Khi áp dụng kỹ thuật sụp đổ chủ động để phá dỡ xem thêm quy định tại 2.15.1.14 và (hoặc) 2.15.1.15 tiểu mục 2.15 mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD.

Những lưu ý khác khi phá dỡ công trình xây dựng

Theo quy định tại Điều 138 của Luật Nhà ở 2023, quá trình phá dỡ nhà ở đòi hỏi sự tuân thủ một số yêu cầu quan trọng để đảm bảo an toàn và bảo vệ môi trường. Để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về xây dựng, việc lập phương án phá dỡ trước khi thực hiện là một quy trình quan trọng và bắt buộc đối với chủ sở hữu, người quản lý, và người sử dụng nhà ở, cũng như chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình.

Dưới đây là các điều cần lưu ý:

• Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ: Quá trình phá dỡ phải đảm bảo an toàn cho cư dân và tài sản trong khu vực. Việc di dời người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ là ưu tiên hàng đầu để tránh rủi ro và đảm bảo tính mạng của mọi người.
• Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh: Trong quá trình phá dỡ, cần phải sử dụng biển báo và giải pháp cách ly để thông báo cho công dân và các bên liên quan về tình trạng công trình. Điều này giúp tạo ra một khu vực an toàn và giảm thiểu nguy cơ tai nạn.
• An toàn cho công trình và hạ tầng: Việc phá dỡ phải được thực hiện một cách cẩn thận để bảo đảm an toàn cho các công trình xung quanh, đồng thời không gây ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Các biện pháp an toàn và cảnh báo phải được thực hiện để ngăn chặn các vấn đề tiềm ẩn.
• Vệ sinh và bảo vệ môi trường: Trong quá trình phá dỡ, cần tuân thủ các quy định của pháp luật về vệ sinh và bảo vệ môi trường. Việc quản lý chất thải và xử lý môi trường xung quanh khu vực phá dỡ là quan trọng để giữ cho môi trường sống lân cận được bảo tồn.
• Lập phương án phá dỡ: Trước khi tiến hành phá dỡ, các bên liên quan phải thực hiện việc lập phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án này không chỉ nắm vững quy trình phá hủy mà còn bao gồm các biện pháp an toàn, bảo vệ môi trường, và cách thức thông báo cho cộng đồng.
• Thời gian thực hiện phá dỡ: Quy định rõ ràng về thời gian thực hiện phá dỡ là một phần quan trọng của quy tắc xây dựng. Việc này giúp đảm bảo rằng các hoạt động phá dỡ không làm phiền đến cuộc sống hàng ngày của cư dân. Đặc biệt, không được thực hiện phá dỡ trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
• Trường hợp khẩn cấp: Trong những tình huống khẩn cấp, khi việc phá dỡ là cần thiết ngay lập tức để đảm bảo an toàn cho cộng đồng và môi trường, thì quy định này có thể được miễn phí. Tuy nhiên, nguyên tắc chung là thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn và thông báo cho cộng đồng một cách kịp thời.
• Quá trình phá dỡ không chỉ là một hoạt động hủy diệt, mà còn là cơ hội để tạo ra một quy trình an toàn, hiệu quả và bảo vệ môi trường, hòa nhập với nhu cầu phát triển đô thị và tiêu chuẩn quản lý xây dựng của xã hội hiện đại. Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta không chỉ phá hủy, mà còn xây dựng một cơ sở hạ tầng bền vững và an toàn.

>>>Xem thêm: Điểm mới Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/07/2026

Trình tự thực hiện tháo dỡ công trình xây dựng

Căn cứ theo Điều 54 Luật xây dựng 2025, quy định về trình tự thực hiện tháo dỡ công trình xây dựng như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý, sử dụng công trình hoặc người được giao nhiệm vụ chủ trì phá dỡ công trình có trách nhiệm tổ chức thực hiện phá dỡ công trình xây dựng; tự thực hiện hoặc thuê tổ chức tư vấn để thực hiện lập, thẩm tra thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng và thực hiện thi công phá dỡ công trình xây dựng; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

Bước 2: Nhà thầu được giao thực hiện việc phá dỡ công trình có trách nhiệm lập biện pháp thi công phá dỡ công trình phù hợp với phương án, giải pháp phá dỡ được phê duyệt;

Bước 3: Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng theo đúng biện pháp thi công và quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng (nếu có); thực hiện theo dõi, quan trắc công trình; bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, công trình và các công trình lân cận; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

Bước 4: Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình xây dựng.

Dịch vụ tư vấn về phá dỡ công trình xây dựng tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện liên quan đến thủ tục và quy định về phá dỡ công trình xây dựng và bất động sản. Đội ngũ chuyên gia hỗ trợ Quý khách hàng rà soát hồ sơ, đảm bảo tính tuân thủ quy hoạch và hạn chế rủi ro bị cưỡng chế phá dỡ.

Chúng tôi cam kết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng thông qua các hoạt động tư vấn chuyên sâu dưới đây:

• Tư vấn các vấn đề cần lưu ý khi phá dỡ công trình xây dựng.
• Tư vấn các thủ tục, công việc cần làm trước, trong và sau khi phá dỡ công trình xây dựng.
• Tư vấn các trường hợp phải thực hiện phá dỡ công trình xây dựng.
• Tư vấn trình tự thủ tục phá dỡ công trình xây dựng đúng quy định.
• Hỗ trợ các vấn đề phát sinh trong quá trình phá dỡ công trình xây dựng.
• Các công việc khác theo thỏa thuận và theo quy định.

Các câu hỏi thường gặp về phá dỡ công trình xây dựng

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến phá dỡ công trình xây dựng. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Có được bồi thường khi phá dỡ công trình không?

Theo Điều 96 Luật Đất đai 2024, công trình xây dựng hợp pháp trên đất bị thu hồi có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ. Tuy nhiên, các công trình xây dựng trái phép hoặc trên đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp sẽ không được bồi thường, trừ một số trường hợp đặc biệt được cơ quan chức năng xem xét.

Nếu cơ quan nhà nước ra quyết định phá dỡ sai thì xử lý thế nào?

Theo Điểm c Khoản 2 Điều 54 Luật Xây dựng 2025 người có thẩm quyền quyết định phá dỡ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu ban hành quyết định trái quy định, gây thiệt hại cho chủ sở hữu công trình hợp pháp. Trong trường hợp này, cơ quan ban hành quyết định sai phải bồi thường thiệt hại theo quy định về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.

Những việc không được làm khi phá dỡ công trình?

Căn cứ tiểu mục 2.15 mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD quy định các nội dung phải thực hiện trước khi bắt đầu phá dỡ và trong quá trình phá dỡ như sau:

1. Không được phép lưu trữ các cấu kiện, phần kết cấu đã phá dỡ ở phía bên trên công trình đang phá dỡ để ngăn ngừa chúng rơi, đổ xuống phía dưới do gió hoặc các tác động khác như rung động, va chạm.
2. Để chống bụi, phải phun nước vào phần công trình đang phá dỡ hoặc cả công trình nếu cần thiết theo các khoảng thời gian định kỳ phù hợp. Khi sử dụng nước, phải chú ý đảm bảo an toàn điện.
3. Không được phép phá dỡ các tường ngầm hoặc kết cấu móng nếu chúng được sử dụng để làm kết cấu chắn đất đá hoặc chống đỡ cho công trình hoặc kết cấu liền kề. Phải thực hiện các công việc sau đây trước khi phá dỡ:

• Gia cố, giằng chống, neo giữ chắc chắn các công trình hoặc kết cấu liền kề; và (hoặc)
• Chuyển đi hoặc có biện pháp chống đỡ, neo giữ chắc chắn đối với phần đất đá mà tường ngầm hoặc kết cấu móng phải chắn, đỡ.

Trường hợp nào chủ sở hữu được bố trí chỗ ở khi nhà bị phá dỡ?

Theo Điều 140 Luật Nhà ở 2023 quy định về chỗ ở của chủ sở hữu nhà ở khi nhà ở bị phá dỡ. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ, trừ trường hợp dưới đây:

• Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc trường hợp bị thu hồi đất thì chỗ ở của chủ sở hữu nhà ở được giải quyết theo chính sách về nhà ở phục vụ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai.
• Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thì chỗ ở của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ nhà ở được giải quyết theo quy định tại Điều 72 Luật Nhà ở 2023.

Chi phí thực hiện phá dỡ công trình xây dựng do chủ thể nào chi trả?

Theo Điểm d Khoản 2 Điều 54 Luật Xây dựng 2025 kinh phí phá dỡ do chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng công trình chịu trách nhiệm chi trả. Trong trường hợp cơ quan nhà nước phải thực hiện cưỡng chế phá dỡ do chủ sở hữu không chấp hành, thì chủ sở hữu vẫn phải chịu mọi chi phí liên quan đến hoạt động cưỡng chế này.

Chủ đầu tư có được tự ý phá dỡ công trình để xây mới không?

Theo Điểm e và Điểm g Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025 chủ đầu tư, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền phá dỡ công trình theo nhu cầu cá nhân (như để xây dựng mới, chuyển đổi công năng) hoặc đối với nhà ở riêng lẻ có nhu cầu xây mới. Tuy nhiên, việc phá dỡ phải đảm bảo an toàn và tuân thủ quy trình luật định.

Kết luận

Việc nắm rõ các lưu ý gì khi phá dỡ công trình xây dựng giúp Quý khách hàng chủ động kiểm soát rủi ro pháp lý và kỹ thuật. Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách trong mọi giai đoạn của dự án xây dựng với sự chuyên nghiệp cao nhất. Để nhận được tư vấn chuyên sâu và giải pháp pháp lý an toàn, Quý khách vui lòng liên hệ ngay hotline 1900636389 để gặp chuyên gia tư vấn trực tiếp.