09 trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng từ 1/7/2026

Các trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng là vấn đề quan trọng mà chủ đầu tư, tổ chức thi công và người sử dụng công trình cần đặc biệt lưu ý trong quá trình đầu tư và quản lý xây dựng. Quy định mới đã xác định rõ 09 trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhằm tăng cường kỷ cương trật tự xây dựng, bảo đảm an toàn, mỹ quan đô thị và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Bài viết sau đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích cụ thể từng trường hợp theo quy định pháp luật hiện hành.

Công trình xây dựng là gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Xây dựng 2025, công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.

Theo định nghĩa này, một công trình xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chí kỹ thuật cụ thể về cấu trúc và vị trí. Đặc điểm cốt lõi của công trình là tính chất được liên kết định vị với đất. Sự liên kết này bao gồm cả phần kết cấu dưới mặt đất, phần hiện hữu trên mặt đất, phần chìm dưới mặt nước và phần nổi trên mặt nước. 

Công trình xây dựng là sản phẩm được thực hiện theo thiết kế đã được phê duyệt hoặc lập ra trước đó. Quy định này ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và nhà thầu trong việc tuân thủ các thông số kỹ thuật. Bất kỳ sự sai lệch nào so với thiết kế, đặc biệt là các sai lệch làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc công năng sử dụng, đều có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Đối với các cơ quan quản lý, định nghĩa này là thước đo để kiểm tra, giám sát và ra quyết định xử phạt hoặc cưỡng chế phá dỡ khi công trình không còn đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn hoặc quy hoạch.

>>> Xem thêm: Điểm mới Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/7/2025 

Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng

Theo Điều 5 Luật Xây dựng 2025 thì nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng có hiệu lực từ 1/7/2026 được quy định như sau:

1. Bảo đảm xây dựng theo quy hoạch, thiết kế, bảo vệ cảnh quan, môi trường; phù hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, đặc điểm văn hóa, lịch sử của địa phương; bảo đảm ổn định cuộc sống của Nhân dân; kết hợp phát triển kinh tế – xã hội với quốc phòng, an ninh và ứng phó với biến đổi khí hậu.
2. Sử dụng hợp lý nguồn lực, tài nguyên tại khu vực có dự án, bảo đảm đúng mục đích, đối tượng và trình tự đầu tư xây dựng.
3. Tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng trong hoạt động xây dựng.
4. Bảo đảm an toàn, chất lượng, tính mạng, sức khỏe con người và không gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác; bảo đảm tuân thủ quy định về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường.
5. Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình và đồng bộ với hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hệ thống công trình hạ tầng xã hội.
6. Bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả; phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong hoạt động xây dựng.
7. Phân định rõ chức năng quản lý nhà nước về xây dựng với chức năng quản lý của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư phù hợp với từng hình thức đầu tư.

09 trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng từ 1/7/2026

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025, các trường hợp được thực hiện phá dỡ công trình xây dựng bao gồm:

1. Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm.
2. Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng.
4. Công trình xây dựng sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành; công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng.
5. Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
6. Công trình nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
7. Phá dỡ công trình xây dựng theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình.
8. Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.
9. Trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

>>> Xem thêm: Đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026

Dịch vụ tư vấn về công trình xây dựng tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện liên quan đến thủ tục và quy định về công trình xây dựng. Đội ngũ chuyên gia hỗ trợ Quý khách hàng rà soát hồ sơ, đảm bảo tính tuân thủ quy hoạch và hạn chế rủi ro bị cưỡng chế phá dỡ. Chúng tôi cam kết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu công trình thông qua các hoạt động tư vấn chuyên sâu dưới đây:

1. Tư vấn rà soát quy hoạch xây dựng:

• Hỗ trợ kiểm tra, đánh giá sự phù hợp của hiện trạng công trình với quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
• Thực hiện xác minh tình trạng pháp lý của đất đai và công trình để cảnh báo sớm các nguy cơ thuộc trường hợp phải phá dỡ.
• Hướng dẫn thủ tục điều chỉnh quy hoạch hoặc bổ sung hồ sơ pháp lý để hợp thức hóa công trình trong trường hợp pháp luật cho phép.

2. Tư vấn xử lý vi phạm trật tự xây dựng và quyết định phá dỡ:

• Đại diện Quý khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải trình về các nội dung liên quan đến quyết định cưỡng chế phá dỡ.
• Hỗ trợ xây dựng phương án khắc phục hậu quả tối ưu nhằm giảm thiểu thiệt hại tài sản cho chủ đầu tư.

3. Tư vấn lập phương án và giám sát phá dỡ công trình:

• Hỗ trợ soạn thảo và thẩm định hợp đồng với các nhà thầu thi công phá dỡ, đảm bảo rõ ràng về trách nhiệm bồi thường và an toàn lao động.
• Tư vấn lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình phù hợp với quy định để trình cơ quan chức năng phê duyệt.
• Tham gia giám sát quá trình thực hiện phá dỡ, đảm bảo tuân thủ đúng biện pháp thi công và bảo vệ an toàn cho công trình lân cận.

>>> Xem thêm: Quy định về điều kiện khởi công xây dựng công trình từ 1/7/2026

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về việc phá dỡ công trình xây dựng, mời quý vị tham khảo:

Chi phí thực hiện phá dỡ công trình xây dựng do chủ thể nào chi trả?

Kinh phí phá dỡ do chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng công trình chịu trách nhiệm chi trả. Trong trường hợp cơ quan nhà nước phải thực hiện cưỡng chế phá dỡ do chủ sở hữu không chấp hành, thì chủ sở hữu vẫn phải chịu mọi chi phí liên quan đến hoạt động cưỡng chế này. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm d Khoản 2 Điều 54 Luật Xây dựng 2025.)

Công trình xây dựng đã hết thời hạn sử dụng có bắt buộc phải phá dỡ ngay không?

Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế thuộc trường hợp phải phá dỡ. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu muốn tiếp tục sử dụng thì phải thực hiện kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo sửa chữa và xin phép cơ quan chức năng để gia hạn thời gian sử dụng nếu đảm bảo an toàn. Nếu không đủ điều kiện gia hạn, công trình bắt buộc phải phá dỡ. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm h Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025.)

Chủ đầu tư có được tự ý phá dỡ công trình để xây mới không?

Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền phá dỡ công trình theo nhu cầu cá nhân (như để xây dựng mới, chuyển đổi công năng) hoặc đối với nhà ở riêng lẻ có nhu cầu xây mới. Tuy nhiên, việc phá dỡ phải đảm bảo an toàn và tuân thủ quy trình luật định. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm e và Điểm g Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025.)

Ai có thẩm quyền quyết định phá dỡ trong tình huống khẩn cấp như thiên tai?

Trong các trường hợp khẩn cấp nhằm phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh hoặc các nhiệm vụ an ninh quốc phòng cấp bách, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định việc phá dỡ công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quy định về thẩm quyền phá dỡ công trình phục vụ quốc phòng, an ninh.

(Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng 2025, khoản 2 Điều 42 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.)

Nếu cơ quan nhà nước ra quyết định phá dỡ sai thì xử lý thế nào?

Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu ban hành quyết định trái quy định, gây thiệt hại cho chủ sở hữu công trình hợp pháp. Trong trường hợp này, cơ quan ban hành quyết định sai phải bồi thường thiệt hại theo quy định về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 2 Điều 54 Luật Xây dựng 2025.)

Kết luận

Việc xác định đúng 09 trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng từ 1/7/2026 giúp Quý khách hàng chủ động trong kế hoạch đầu tư và tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ pháp lý chuyên sâu để giải quyết các vướng mắc liên quan đến hoạt động xây dựng, quy hoạch và quy trình phá dỡ công trình. Để nhận tư vấn chi tiết và phương án xử lý cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp qua hotline 1900636389.