Điểm mới Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/07/2026

Điểm mới Luật Xây dựng 2025 tạo điều kiện để các chủ thể trong ngành triển khai dự án hiệu quả và an toàn hơn. Các thay đổi về quy trình cấp phép, thẩm định thiết kế và quản lý trật tự xây dựng giúp giảm thiểu vướng mắc, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và tăng tính chủ động cho chủ đầu tư.

Việc nắm bắt và áp dụng kịp thời các quy định mới không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ các quy định, mà còn hạn chế tối đa rủi ro, góp phần bảo đảm tiến độ dự án, tối ưu chi phí và nâng cao chất lượng công trình. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các nội dung sửa đổi quan trọng.

Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, phạm vi miễn giấy phép xây dựng được mở rộng bao quát nhiều loại hình công trình. Cụ thể, bổ sung các công trình xây dựng cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt và dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt vào diện miễn phép. Quy định này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư đối với các dự án có ý nghĩa an sinh xã hội hoặc an ninh quốc phòng cấp thiết. 

Bên cạnh đó, các công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai cũng chính thức được miễn trừ thủ tục xin cấp phép, đảm bảo tính bí mật và tiến độ của các nhiệm vụ quân sự.

Một điểm mới đáng chú ý khác là việc bổ sung các công trình trên biển và hàng không vào danh sách miễn giấy phép. Theo đó, các công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao khu vực biển sẽ không cần giấy phép xây dựng. Tương tự, cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không cũng thuộc đối tượng được miễn. 

Sự thay đổi này phù hợp với đặc thù kỹ thuật phức tạp và quy trình quản lý chuyên ngành chặt chẽ của lĩnh vực hàng hải và hàng không, giúp loại bỏ các thủ tục chồng chéo giữa các bộ luật chuyên ngành và luật xây dựng chung. Tuy nhiên, dù được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm đảm bảo an toàn công trình và tuân thủ quy hoạch.

Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy

Căn cứ khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng bắt buộc phải được thẩm tra thiết kế xây dựng làm cơ sở cho việc thẩm định. Cụ thể, đối với các công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy, nội dung phòng cháy và chữa cháy trong hồ sơ thiết kế xây dựng phải được thẩm tra bởi đơn vị tư vấn có đủ năng lực. Kết quả thẩm tra này là thành phần hồ sơ bắt buộc khi trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc khi chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định.

Với Luật Xây dựng 2025, việc thẩm tra thiết kế PCCC được thực hiện song song và tích hợp vào quy trình thẩm tra thiết kế xây dựng tổng thể. Chủ đầu tư phải lựa chọn các đơn vị tư vấn thẩm tra có chứng chỉ năng lực phù hợp để thực hiện công việc này. Báo cáo kết quả thẩm tra phải thể hiện rõ sự tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình, đảm bảo tính khả thi khi triển khai thi công thực tế.

Bổ sung quy định về quản lý trật tự xây dựng

Điều 47 Luật Xây dựng 2025 quy định chi tiết về nguyên tắc và nội dung quản lý trật tự xây dựng. Theo đó, quản lý trật tự xây dựng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo dõi, kiểm tra, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng. 

Nội dung quản lý bao gồm việc kiểm tra sự tuân thủ quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép) và thiết kế xây dựng đã được thẩm định (đối với công trình miễn phép).  Quy định mới nhấn mạnh vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc chịu trách nhiệm toàn diện về trật tự xây dựng trên địa bàn quản lý.

Điểm mới trong Điều 47 Luật Xây dựng 2025 là việc xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan khi xảy ra vi phạm. Không chỉ chủ đầu tư, mà các nhà thầu thi công, tư vấn giám sát cũng phải liên đới chịu trách nhiệm nếu để xảy ra sai phạm về trật tự xây dựng.

Nhà cấp IV, nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 mới được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ mới thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể, chỉ những nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt mới được miễn. 

Đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn (không thuộc khu vực quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn), điều kiện miễn phép được bổ sung thêm tiêu chí về diện tích: tổng diện tích sàn xây dựng phải dưới 500 m2.

So với Luật Xây dựng 2014, việc bổ sung điều kiện “tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2” là một thay đổi lớn. Trước đây, nhà ở nông thôn thường được miễn phép mà không giới hạn diện tích, dẫn đến sự xuất hiện của các công trình “biệt phủ”, nhà xưởng quy mô lớn núp bóng nhà ở, gây phá vỡ quy hoạch và mất an toàn. 

Với quy định mới, bất kỳ công trình nhà ở nào tại nông thôn có tổng diện tích sàn từ 500m2 trở lên đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng và chịu sự thẩm định về thiết kế. Điều này buộc chủ nhà phải thuê đơn vị tư vấn thiết kế chuyên nghiệp và tuân thủ các quy định về kết cấu, PCCC, thay vì xây dựng tự phát như trước.

>>> Xem thêm: Cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình Cấp đặc biệt, Cấp I, Cấp II 

Quy định cụ thể trường hợp bất khả kháng được sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

Điều 13 Luật Xây dựng 2025 quy định cụ thể về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng. Quy định mới liệt kê rõ các trường hợp được coi là bất khả kháng, bao gồm: thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh quy mô lớn, và các thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước tác động trực tiếp đến việc thực hiện dự án. Khi xảy ra các sự kiện này, các bên được quyền đàm phán để sửa đổi hợp đồng, gia hạn tiến độ hoặc điều chỉnh tổng mức đầu tư mà không bị coi là vi phạm hợp đồng.

Ngoài bất khả kháng, Luật Xây dựng 2025 còn bổ sung quy định về “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Đây là cơ chế cho phép điều chỉnh dự án khi có biến động lớn về giá cả vật liệu, nhiên liệu vượt quá khả năng kiểm soát của chủ đầu tư và nhà thầu, hoặc khi điều kiện địa chất thực tế khác biệt quá lớn so với số liệu khảo sát ban đầu. 

Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

Khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2025 quy định bãi bỏ yêu cầu thẩm định lại đối với thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở trong trường hợp điều chỉnh.

Cụ thể, đối với công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), nếu chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh thiết kế này thì không yêu cầu phải thẩm định lại tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Thay vào đó, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và phê duyệt điều chỉnh thiết kế, chịu trách nhiệm hoàn toàn về sự an toàn và tính tuân thủ của thiết kế điều chỉnh đó.

Quy định này áp dụng cho cả các dự án đang triển khai chuyển tiếp. Việc bãi bỏ thủ tục này giúp tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình thi công, đó là khi có thay đổi nhỏ về thiết kế cũng phải dừng chờ cơ quan nhà nước thẩm định lại, gây lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, quyền tự chủ đi kèm với trách nhiệm giải trình. Chủ đầu tư buộc phải sử dụng các đơn vị tư vấn thẩm tra độc lập có năng lực để đánh giá an toàn của thiết kế điều chỉnh. 

Lưu ý về hiệu lực thi hành: Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026. Tuy nhiên, Quý khách hàng cần đặc biệt chú ý các quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 43 (về giấy phép xây dựng), Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 94 có hiệu lực sớm hơn, bắt đầu từ ngày 01/1/2026.

>>> Xem thêm: Thẩm định thiết kế, dự toán xây dựng 

Dịch vụ tư vấn các thủ tục hành chính về giấy phép xây dựng của Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện hỗ trợ Quý khách hàng thích ứng với những thay đổi của Luật Xây dựng 2025. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi am hiểu sâu sắc các quy định kỹ thuật và trình tự hành chính mới, đảm bảo hồ sơ của Quý khách luôn tuân thủ pháp luật. Các dịch vụ trọng tâm bao gồm:

• Tư vấn xác định đối tượng miễn giấy phép xây dựng và điều kiện miễn phép theo quy định mới.
• Hỗ trợ lập hồ sơ và đại diện thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho các công trình nhà ở, dự án đầu tư.
• Tư vấn quy trình thẩm tra thiết kế, thẩm định PCCC và tích hợp hồ sơ pháp lý dự án.
• Tư vấn xử lý các vấn đề phát sinh về trật tự xây dựng và điều chỉnh hợp đồng do bất khả kháng.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật xây dựng, Tư vấn Long Phan cam kết mang lại hiệu quả tối ưu, giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình triển khai dự án.

Các câu hỏi thường gặp

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến điểm mới Luật Xây dựng 2025. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có tổng diện tích sàn xây dựng 600m2 có được miễn giấy phép xây dựng không?

Không. Theo quy định mới, nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng điều kiện có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2. Nếu vượt quá hạn mức này, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép. 

Căn cứ pháp lý: Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025

Công trình xây dựng trên biển thuộc các dự án điện gió ngoài khơi có cần xin giấy phép xây dựng không?

Không cần xin giấy phép xây dựng nếu công trình này thuộc dự án ngoài khơi và khu vực biển đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho chủ đầu tư quản lý, sử dụng. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025

Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, chủ đầu tư có phải trình cơ quan nhà nước thẩm định lại không?

Không. Luật Xây dựng 2025 đã bãi bỏ thủ tục này. Chủ đầu tư được quyền tự tổ chức thẩm định và phê duyệt thiết kế điều chỉnh, nhưng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về sự an toàn và tính tuân thủ của thiết kế đó đối với pháp luật. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2025

Biến động giá vật liệu xây dựng quá lớn có được xem là cơ sở để điều chỉnh hợp đồng xây dựng không?

Có. Nếu biến động giá vượt quá khả năng kiểm soát của các bên, đây được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Các bên có quyền đàm phán để sửa đổi hợp đồng hoặc điều chỉnh dự án dựa trên quy định pháp luật mới này. 

Căn cứ pháp lý: Điều 13 Luật Xây dựng 2025

Nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị có quy hoạch 1/500 nhưng cao 8 tầng có được miễn giấy phép xây dựng không?

Không. Để được miễn giấy phép xây dựng trong khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt, nhà ở riêng lẻ phải có quy mô dưới 07 tầng. Trường hợp xây dựng từ 07 tầng trở lên vẫn phải xin phép. 

Căn cứ pháp lý: Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025

Kết luận

Luật Xây dựng 2025 với nhiều điểm mới về miễn phép xây dựng và quản lý trật tự đô thị đặt ra yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt đối với mọi chủ đầu tư. Việc chủ động cập nhật các quy định về diện tích sàn tối đa hay quy trình thẩm định thiết kế là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro pháp lý cho dự án.

Tư vấn Long Phan sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc rà soát hồ sơ và thực hiện thủ tục hành chính. Để đảm bảo quyền lợi và tiến độ xây dựng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.