Công trình đã được cấp giấy phép trước 1/1/2026 có điều chỉnh thiết kế xây dựng thì không phải điều chỉnh giấy phép trong trường hợp nào?

Công trình đã được cấp giấy phép trước 1/1/2026 có điều chỉnh thiết kế xây dựng thì không phải điều chỉnh giấy phép trong trường hợp nào là vấn đề được nhiều chủ đầu tư, tổ chức và cá nhân quan tâm trong quá trình triển khai xây dựng công trình, đặc biệt khi nhu cầu thay đổi, tối ưu thiết kế phát sinh sau khi đã được cấp phép. Việc xác định chính xác thời điểm chuyển tiếp và các đối tượng miễn trừ giúp chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định về trật tự xây dựng, đồng thời tối ưu hóa quy trình thủ tục hành chính.

Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết cơ sở pháp lý và hướng dẫn áp dụng quy định mới này.

Trường hợp nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng hiện nay?

Căn cứ quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng khi có sự điều chỉnh về thiết kế làm thay đổi các nội dung cốt lõi của giấy phép đã cấp, cụ thể trong các trường hợp sau:

• Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài: Áp dụng đối với công trình nằm trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Việc điều chỉnh này buộc phải được thẩm định lại để đảm bảo sự đồng bộ về quy hoạch, cảnh quan và tuân thủ các chỉ tiêu kiến trúc đã được phê duyệt của địa phương.
• Thay đổi các yếu tố về quy mô và kết cấu chịu lực: Bao gồm việc thay đổi vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác tác động trực tiếp đến kết cấu chịu lực chính. Đây là những thay đổi trọng yếu ảnh hưởng đến độ an toàn và tuổi thọ công trình, cần sự can thiệp và chấp thuận lại từ cơ quan chuyên môn để ngăn ngừa rủi ro sự cố.
• Điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi công năng sử dụng: Trường hợp việc điều chỉnh này ảnh hưởng đến các điều kiện an toàn, phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường (ví dụ: chuyển đổi từ nhà ở sang thương mại, dịch vụ). Khi công năng thay đổi, các yêu cầu về tải trọng và hệ thống kỹ thuật cũng thay đổi theo, đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo vận hành an toàn.

>>> Xem thêm: Cấp Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng Đối Với Công Trình Cấp đặc Biệt, Cấp I, Cấp II

Công trình đã được cấp giấy phép trước 1/1/2026 có điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không phải điều chỉnh giấy phép trong trường hợp nào?

Căn cứ quy định chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 94, khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025, cơ chế quản lý đối với các công trình đã được cấp phép trước ngày 01/01/2026 được thực hiện như sau:

1. Nguyên tắc miễn điều chỉnh giấy phép: Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 nhưng thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật mới (Luật Xây dựng 2025) thì khi có điều chỉnh thiết kế xây dựng sẽ không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng.
2. Điều kiện áp dụng: Để được hưởng cơ chế này, công trình cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện tiên quyết:

• Đã có giấy phép xây dựng hợp pháp được cấp trước ngày 01/01/2026.
• Loại hình công trình thuộc danh mục được miễn giấy phép xây dựng quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

3. Thay đổi về trách nhiệm quản lý: Nghĩa vụ của Chủ đầu tư chuyển từ việc xin phép cơ quan nhà nước sang cơ chế tự chủ: tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế điều chỉnh và chịu trách nhiệm toàn diện về an toàn công trình.
4. Mục đích và ý nghĩa: Quy định này mang tính hồi tố có lợi, nhằm loại bỏ sự chồng chéo trong quản lý nhà nước, đồng bộ hóa mặt bằng pháp lý giữa công trình cũ và mới, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển giao luật.

>>> Xem thêm: Giấy Phép PCCC Cho Công Trình Xây Dựng: Quy Trình Và Thủ Tục

Các công trình nào được miễn cấp phép xây dựng từ 1/1/2026?

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/01/2026 được phân loại cụ thể như sau:

Nhóm công trình đặc biệt và đầu tư công trọng điểm:

• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

Nhóm công trình đã được thẩm định kỹ thuật chuyên sâu:

• Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
• Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;

Việc miễn trừ này giúp loại bỏ tình trạng thẩm định trùng lặp, rút ngắn thời gian đưa dự án vào khai thác do các yếu tố an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy đã được xem xét kỹ lưỡng trước đó.

Nhóm công trình nhà ở riêng lẻ và công trình cấp IV:

• Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Dịch vụ tư vấn thủ tục cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng công trình tại Tư vấn Long Phan

Trước những thay đổi căn bản của khung pháp lý xây dựng có hiệu lực từ năm 2026, Tư vấn Long Phan triển khai hệ thống giải pháp pháp lý chuyên sâu, hỗ trợ Chủ đầu tư đảm bảo tính tuân thủ và tối ưu hóa hiệu quả dự án thông qua các hoạt động cụ thể sau:

• Rà soát và xác định tình trạng pháp lý: Phân tích chuyên sâu hồ sơ hiện trạng, đối chiếu giữa Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng 2025 để đưa ra phương án tối ưu, giúp xác định chính xác trường hợp được miễn điều chỉnh hoặc bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép.
• Thẩm định sự tuân thủ kỹ thuật: Trực tiếp hỗ trợ rà soát hồ sơ thiết kế điều chỉnh, đảm bảo mọi thay đổi về kiến trúc, kết cấu và công năng đều tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành.
• Tư vấn quản trị rủi ro và hậu kiểm: Hướng dẫn hoàn thiện hệ thống hồ sơ lưu trữ, thông báo khởi công và các thủ tục hậu kiểm cần thiết đối với công trình thuộc diện miễn giấy phép. 
• Đại diện thực hiện thủ tục hành chính: Đối với các trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép, chúng tôi đại diện Quý khách hàng thực hiện trọn gói quy trình: từ soạn thảo hồ sơ, giải trình với cơ quan quản lý nhà nước đến khi nhận kết quả cuối cùng, cam kết đảm bảo tiến độ thi công.

>>> Xem thêm: Đối Tượng Công Trình Được Miễn Giấy Phép Xây Dựng Từ 01/7/2026

Một số câu hỏi thường gặp về điều chỉnh giấy phép xây dựng công trình có điều chỉnh thiết kế xây dựng trước 1/1/2026

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến điều chỉnh giấy phép xây dựng công trình có điều chỉnh thiết kế xây dựng trước 1/1/2026:

Công trình đã có giấy phép trước 2026 nếu thay đổi số tầng có phải xin điều chỉnh giấy phép không? 

Nếu công trình thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025 (ví dụ: nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 và không thuộc khu vực quy hoạch đặc thù) thì không phải xin điều chỉnh giấy phép, ngay cả khi thay đổi số tầng (miễn là vẫn đảm bảo điều kiện dưới 7 tầng và dưới 500m2 sàn).

(Căn cứ: Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025)

Công trình xây dựng cấp IV ở nông thôn có giấy phép cũ, nay sửa thiết kế có cần điều chỉnh phép không?

Không cần điều chỉnh giấy phép nếu công trình này thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới (thường là nhà ở nông thôn trừ khu vực có quy hoạch chi tiết) và đã có giấy phép cấp trước ngày 01/01/2026. 

(Căn cứ: Khoản 2 Điều 43 và Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025)

Thay đổi kiến trúc mặt ngoài công trình trong đô thị có bắt buộc điều chỉnh giấy phép không? 

Có nếu công trình nằm trong khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc và không thuộc các trường hợp được miễn trừ giấy phép theo luật mới. 

(Căn cứ: Điểm a Khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014)

Công trình đang xây dựng dở dang có được áp dụng quy định miễn giấy phép mới không? 

Công trình đã có giấy phép và khởi công trước 01/01/2026 được tiếp tục xây dựng. Nếu có điều chỉnh thiết kế sau ngày này và thuộc diện miễn giấy phép theo luật mới thì không cần điều chỉnh giấy phép. 

(Căn cứ: Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025)

Nhà ở riêng lẻ quy mô nào thì được miễn giấy phép xây dựng từ năm 2026? 

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2, không thuộc khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch, sẽ được miễn giấy phép. (Căn cứ: Điểm g Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025)

Công trình thuộc dự án đầu tư công có cần điều chỉnh giấy phép khi thay đổi thiết kế không? 

Không, nếu công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng, vì nhóm này thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng. 

(Căn cứ: Điểm b Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025)

Điều chỉnh thiết kế bên trong làm thay đổi công năng sử dụng có phải xin phép không? 

Có, nếu việc thay đổi công năng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường và công trình không thuộc diện được miễn giấy phép theo quy định mới. 

(Căn cứ: Điểm c Khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014)

Kết luận

Việc nắm vững các quy định chuyển tiếp về giấy phép xây dựng giúp Quý khách hàng tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí, đồng thời loại bỏ các rủi ro trong quá trình thi công. Tư vấn Long Phan cam kết mang đến giải pháp tư vấn chính xác, tận tâm và hiệu quả nhất. Để được hỗ trợ chuyên sâu về thủ tục điều chỉnh hoặc thẩm định điều kiện miễn giấy phép, Quý khách vui lòng liên hệ ngay qua Hotline 1900636389 để nhận tư vấn trực tiếp từ đội ngũ chuyên gia.