Thông báo trước lúc khởi công khi được miễn giấy phép xây dựng: Có bắt buộc?

Thông báo trước lúc khởi công khi được miễn giấy phép xây dựng là thủ tục hành chính bắt buộc đối với hầu hết các chủ đầu tư nhằm đảm bảo sự quản lý chặt chẽ từ cơ quan nhà nước. Việc sở hữu một công trình thuộc diện miễn trừ không đồng nghĩa với việc loại bỏ hoàn toàn các nghĩa vụ về quản trị hành chính hiện hành. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết quy định về hồ sơ, thời hạn và các thực thể được miễn trừ nghĩa vụ thông báo.

Những công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 2026

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026) quy định những công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:

1. Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật Xây dựng 2025; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
3. Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.
4. Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
5. Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
6. Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.
7. Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
8. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

>>> Xem thêm: Đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026

Khi được miễn giấy phép xây dựng thì việc khởi công có cần phải thông báo trước không?

Theo Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 có quy định trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm theo quy định, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý.

Cụ thể như sau:

• Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư và công trình xây dựng theo tuyến liên tỉnh hoặc theo tuyến ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị đã được phê duyệt quy hoạch/chấp thuận phương án tuyến.
• Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình còn lại tại Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Nếu được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 thì có được miễn tiếp không?

Theo quy định chuyển tiếp tại Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025 có quy định như sau: 

• Công trình xây dựng đã được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2025 mà có điều chỉnh thiết kế xây dựng thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.
• Công trình xây dựng thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và đủ điều kiện khởi công xây dựng trước ngày 01 tháng 01 năm 2026 thì được tiếp tục miễn giấy phép xây dựng theo quy định.

Như vậy, công trình đã hoặc đang thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 thì tiếp tục được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới, với điều kiện công trình đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026. Đồng thời, đối với công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng thuộc diện được miễn theo Luật Xây dựng 2024, khi điều chỉnh thiết kế xây dựng cũng không phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng.

>>> Xem thêm: Từ 01/07/2026, nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng

Dịch vụ tư vấn thủ tục khi khởi công xây dựng công trình tại Tư vấn Long Phan

Đội ngũ chuyên viên tại Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp chuyên sâu về thông báo trước lúc khởi công khi được miễn giấy phép xây dựng cho mọi quy mô dự án. Chúng tôi tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp và giảm thiểu rủi ro đình chỉ thi công cho chủ đầu tư. Sự am hiểu về các thực thể quản lý tại địa phương giúp quy trình phối hợp trở nên nhanh chóng và hiệu quả hơn. 

Dưới đây là những công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Tư vấn Long Phan:

• Rà soát điều kiện miễn giấy phép xây dựng, đối chiếu với quy hoạch, mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch để đảm bảo đủ điều kiện khởi công hợp pháp.
• Chuẩn bị văn bản thông báo, bản vẽ thiết kế, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và các phụ lục kèm theo; bảo đảm nội dung hồ sơ phù hợp thực tế thi công và quy định kiến trúc hiện hành.
• Hướng dẫn điều chỉnh hồ sơ khi có thay đổi thiết kế; tư vấn làm việc với cơ quan quản lý trật tự xây dựng khi phát sinh biên bản kiểm tra hoặc yêu cầu giải trình.
• Hệ thống hóa tài liệu của dự án; xây dựng bộ hồ sơ chứng minh tính hợp pháp của công trình để phục vụ hậu kiểm, nghiệm thu và thủ tục hoàn công theo quy định.

>>> Xem thêm: Quy định về điều kiện khởi công xây dựng công trình từ 1/7/2026

Các câu hỏi thường gặp về thông báo trước lúc khởi công khi được miễn giấy phép xây dựng

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi khởi công xây dựng công trình, mời quý vị tham khảo:

Công trình nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có phải gửi thông báo khởi công không?

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn trừ nghĩa vụ gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước, bất kể công trình đó thuộc diện được miễn hay phải có giấy phép xây dựng.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.)

Hồ sơ thông báo khởi công đối với dự án đầu tư công gồm những gì?

Đối với các dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư, khi thực hiện khởi công xây dựng, chủ đầu tư chỉ cần gửi văn bản thông báo khởi công đến cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp này, pháp luật không yêu cầu chủ đầu tư phải đính kèm hồ sơ thiết kế trong thành phần hồ sơ thông báo. Tuy nhiên, hồ sơ thiết kế vẫn phải được lập, thẩm định và phê duyệt đầy đủ theo quy định, đồng thời lưu trữ để phục vụ công tác quản lý, kiểm tra khi cần thiết.

(Căn cứ pháp lý: Điểm a Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.)

Cơ quan nào có thẩm quyền tiếp nhận thông báo khởi công xây dựng?

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện việc phân cấp tiếp nhận thông báo khởi công xây dựng cho cơ quan phù hợp tại địa phương. Tùy theo quy mô, tính chất và loại hình công trình, thẩm quyền tiếp nhận có thể được giao cho cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025)

Công trình sửa chữa nội thất không làm thay đổi kết cấu có cần thông báo khởi công?

Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật thuộc diện miễn giấy phép xây dựng và phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng.

(Căn cứ pháp lý: Điểm h Khoản 2 và Điểm b Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.)

Hồ sơ thiết kế kèm theo thông báo khởi công bao gồm những tài liệu gì?

Hồ sơ bao gồm các bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt theo quy định, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư và hồ sơ năng lực của nhà thầu thi công xây dựng. Thành phần hồ sơ này không bao gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, do đây không phải là thủ tục xin cấp phép mà là hồ sơ phục vụ cho việc quản lý, kiểm tra theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.)

Dự án được miễn giấy phép theo Luật cũ có phải thông báo lại theo Luật mới không?

Trường hợp dự án đã khởi công trước ngày 01/01/2026 và thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 thì tiếp tục thực hiện theo quy định pháp luật cũ, không phải áp dụng trình tự, thủ tục mới.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025.)

Thay đổi nhà thầu thi công sau khi đã thông báo khởi công có phải thông báo lại?

Nghĩa vụ thông báo khởi công chỉ đặt ra trước thời điểm khởi công xây dựng và không có quy định bắt buộc phải gửi lại thông báo khi thay đổi nhà thầu thi công sau đó. Do đó, nếu công trình đã khởi công hợp pháp, việc thay đổi nhà thầu không làm phát sinh nghĩa vụ thông báo khởi công lại. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm nhà thầu mới đáp ứng điều kiện năng lực và việc thay đổi được thực hiện đúng quy định về hợp đồng xây dựng.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.)

Kết luận

Việc nắm vững quy định về thông báo trước lúc khởi công khi được miễn giấy phép xây dựng giúp Quý khách hàng thực hiện dự án an toàn và đúng pháp luật. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến thủ tục hành chính hoặc cần đại diện làm việc với cơ quan chức năng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng hỗ trợ qua hotline 1900636389 để được giải đáp.