Nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng

Từ 01/07/2026, nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất tại Luật Xây dựng 2025. Chính sách này giảm bớt gánh nặng hành chính cho chủ đầu tư và hộ gia đình khi thực hiện các dự án quy mô nhỏ tại Việt Nam. Bài viết dưới đây Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp phân tích chi tiết các thay đổi về quản lý xây dựng cũng như thủ tục nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng. Mời quý khách hàng tham khảo.

Quy định chung về giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2025

Theo quy định tại Điều 43, Luật xây dựng 2025, giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau:

• Giấy phép xây dựng mới;
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình;
• Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Đối tượng phải có giấy phép xây dựng: Các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài có hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam

Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2025

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 44, Luật Xây dựng 2025, điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với các loại giấy phép xây dựng (Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; Giấy phép xây dựng có thời hạn) bao gồm: 

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc theo pháp luật về kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
• Thiết kế xây dựng bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận; thực hiện đầy đủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Theo khoản 2 điều 44 Luật xây dựng 2025, Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>>>Xem thêm: Cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2025

Theo đó, tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
• Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
• Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
• Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Như vậy, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng từ 01/07/2026 là nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Thủ tục xác nhận việc miễn giấy phép xây dựng trước khi công trình được xây dựng

Theo quy định tại Điểm b, khoản 3, Điều 43, Luật Xây dựng 2025, đối với các trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng thì trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:

Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ có diện tích sàn dưới 500m2 thì nhà đầu tư Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng.

>>>Xem thêm: Cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Dịch vụ tư vấn về miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện trong việc tư vấn về trường hợp miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi với sự am hiểu sâu sắc sẽ giúp Quý khách hàng giải quyết các vướng mắc. Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu của chúng tôi bao gồm:

• Phân tích chi tiết điều kiện miễn giấy phép xây dựng dựa trên vị trí, quy hoạch chi tiết 1/500 và quy mô công trình (dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2) để xác định tính hợp pháp.
• Giải đáp các vướng mắc liên quan đến các quy định của Luật Xây dựng hiện hành về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi xây dựng công trình được miễn giấy phép.
• Đưa ra phương án tối ưu để đảm bảo công trình tuy miễn giấy phép nhưng vẫn tuân thủ đúng quy hoạch xây dựng và các quy chuẩn kỹ thuật an toàn.
• Soạn thảo văn bản Thông báo khởi công xây dựng công trình theo mẫu quy định của pháp luật để gửi đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương.
• Rà soát và hỗ trợ chuẩn bị bộ hồ sơ thiết kế xây dựng (gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu…) đảm bảo phù hợp với quy hoạch để kèm theo thông báo khởi công.
• Tổng hợp các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan khác, sắp xếp thành bộ hồ sơ hoàn chỉnh, sẵn sàng cho việc nộp và lưu trữ.
• Thay mặt Quý khách hàng nộp hồ sơ thông báo khởi công xây dựng và các hồ sơ thiết kế liên quan đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Trực tiếp làm việc, giải trình với cơ quan chức năng trong trường hợp có yêu cầu kiểm tra thực địa hoặc cần làm rõ các thông tin về thiết kế, quy hoạch.
• Tiếp nhận các văn bản phản hồi, xử lý yêu cầu bổ sung (nếu có) và bàn giao lại kết quả/biên nhận hợp lệ cho Khách hàng để tiến hành khởi công đúng tiến độ.

Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và nhận hỗ trợ phù hợp với nhu cầu cụ thể của quý khách.

Các câu hỏi thường gặp về miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến trường hợp miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Nhà ở riêng lẻ có diện tích dưới 500m2 bắt đầu được miễn giấy phép xây dựng từ thời điểm nào?

Theo quy định mới nhất, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 (không thuộc các khu vực quy hoạch đặc thù) sẽ được miễn giấy phép xây dựng bắt đầu từ ngày 01/07/2026. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Ngoài điều kiện diện tích sàn dưới 500m2, nhà ở riêng lẻ cần đáp ứng điều kiện gì về số tầng để được miễn giấy phép?

Để được miễn giấy phép xây dựng, bên cạnh điều kiện về diện tích sàn dưới 500m2, công trình nhà ở riêng lẻ bắt buộc phải có quy mô dưới 07 tầng. 

Căn cứ pháp lý: Điểm g Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Nhà ở dưới 500m2 nhưng nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc thì có được miễn giấy phép không?

Không. Nếu công trình nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc hoặc các khu chức năng, khu vực phát triển đô thị/khu dân cư nông thôn đã được xác định trong quy hoạch chung thì không thuộc đối tượng được miễn giấy phép. 

Căn cứ pháp lý: Điểm g Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Được miễn giấy phép xây dựng thì chủ nhà có cần làm thủ tục gì trước khi xây dựng không?

Có. Trước khi khởi công, chủ đầu tư (chủ nhà) phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng. 

Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Hồ sơ thông báo khởi công đối với nhà ở được miễn giấy phép bao gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ bao gồm Thông báo khởi công xây dựng kèm theo bộ hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (như bản vẽ thiết kế, giấy tờ đất…) nhưng không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng. 

Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Kết Luận

Việc áp dụng quy định của Luật xây dựng 2025 về nhà ở riêng lẻ diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng đánh dấu bước tiến lớn trong cải cách hành chính. Quý khách cần chủ động tìm hiểu các điều kiện đi kèm để thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Nếu Quý khách hàng cần sự hỗ trợ chuyên môn về pháp lý xây dựng, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline:1900636389 để được tư vấn và hỗ trợ.