Cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ yêu cầu sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch và kỹ thuật xây dựng. Chủ đầu tư thực hiện các thay đổi về kết cấu chịu lực, diện tích hoặc công năng sử dụng phải nộp hồ sơ tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nội dung dưới đây Dịch vụ tư vấn Long Phan sẽ cung cấp chi tiết về điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện pháp lý cho đối tượng này.

Điều kiện cấp phép xây dựng với công trình trong đô thị

Căn cứ Điều 91 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP; Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, điều kiện cấp giấy phép xây dựng (gồm giấy phép sửa chữa, cải tạo) đối với công trình trong đô thị bao gồm:

• Phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị riêng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
• Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt.

>>>Xem thêm: Cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình Cấp đặc biệt, Cấp I, Cấp II

Cơ quan có thẩm quyền Cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Tại Điều 51 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 103 của Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung 2020. Cụ thể,  Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp. 

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP có quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày 01/7/2025 tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong một số trường hợp:

• Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án;
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp phép xây dựng hoặc phân cấp, ủy quyền cấp phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 103 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 37 Điều 1 của Luật Xây dựng 2020, đối với công trình nhà ở riêng lẻ và công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính trở lên; công trình nhà ở riêng lẻ từ cấp II trở lên; công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng chỉ có công trình cấp III, cấp IV trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo;
• Đối với công trình được đầu tư xây dựng gắn vào công trình, bộ phận công trình khác, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xác định theo cấp của công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Đối với dự án được đầu tư xây dựng trên địa bàn hành chính của 02 tỉnh trở lên, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xác định theo vị trí xây dựng của từng công trình.

Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục Cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Theo Điều 59 Nghị định 175/2024/NĐ-CP và tiểu mục 5.3 mục B phần II Quyết định 864/QĐ-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ thực hiện theo quy định tại Điều 96 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 35 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, cụ thể như sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ: theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
2. Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai qua các thời kỳ.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
• Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
4. Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình theo quy định tại Điều 55 hoặc Điều 58 Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Gồm:

• Đối với công trình không theo tuyến: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật) được phê duyệt hoặc đóng dấu xác nhận theo quy định của pháp luật về xây dựng, gồm: bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất; bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; các bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.
• Đối với công trình xây dựng theo tuyến: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật) được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, gồm: sơ đồ vị trí tuyến công trình; bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình; bản vẽ các mặt cắt dọc và mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; các bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.
• Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo; kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề);
• Đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật) được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng kèm theo kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề).

5. Đối với các công trình di tích lịch sử – văn hoá và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

>>> Xem thêm:Cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình Cấp đặc biệt, Cấp I, Cấp II

Trình tự thực hiện thủ tục Cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), trình tự thực hiện thủ tục Cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Có 2 phương thức: 

Chủ đầu tư tiến hành kê khai và nộp hồ sơ online trên Cổng dịch vụ công quốc gia. 

Nếu địa phương chưa áp dụng thủ tục trực tuyến thì Chủ đầu tư mang 01 bộ hồ sơ đến nộp trực tiếp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã (Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP có quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng kể từ ngày 01/7/2025 tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện)

Bước 2: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo công trình phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, thông báo 1 lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nếu tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng quy định hoặc không đúng thực tế.

Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bổ sung hồ sơ nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo công trình có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan. Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.

Bước 5: Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.

Công khai giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 66 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, về vấn đề công khai giấy phép xây dựng, các bên có trách nhiệm như sau:

• Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm công bố công khai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp trên trang thông tin điện tử của mình.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp tại địa điểm thi công xây dựng trong suốt quá trình thi công xây dựng để tổ chức, cá nhân theo dõi và giám sát theo quy định của pháp luật có liên quan.

Dịch vụ tư vấn thủ tục cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ tại Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện trong việc thực hiện cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi với sự am hiểu sâu sắc sẽ giúp Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ từ khâu chuẩn bị hồ sơ thiết kế đến khi nhận giấy phép chính thức từ cơ quan Nhà nước.

Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn và đánh giá hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ;
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ;
• Đại diện Quý khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Theo dõi quá trình xử lý hồ sơ, làm việc trực tiếp với các cơ quan để giải trình về hồ sơ;
• Tiếp nhận và xử lý các yêu cầu bổ sung (nếu có).

Với dịch vụ của Chúng tôi, Quý khách có thể yên tâm về tính chất lượng và hiệu quả trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và nhận hỗ trợ phù hợp với nhu cầu cụ thể của quý khách.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến thủ tục cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Có thể xin cấp giấy phép xây dựng trực tuyến được không?

Hiện nay, một số địa phương đã triển khai việc nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng trực tuyến thông qua cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh/thành phố, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính 

Căn cứ pháp lý: Điều 7 Nghị định 175/2024/NĐ-CP).

Nếu việc cải tạo làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp phép được xác định như thế nào?

Khi sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình thì  thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau khi điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sau sửa chữa, cải tạo. 

Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 2 Điều 51 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Chủ đầu tư có phải công khai giấy phép xây dựng sửa chữa tại công trường không?

Có. Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp tại địa điểm thi công trong suốt quá trình thi công để tổ chức, cá nhân và cơ quan chức năng theo dõi, giám sát. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 66 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo có thời hạn khởi công là bao lâu?

Chủ đầu tư phải khởi công xây dựng trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép. Nếu quá thời hạn này mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020).

Kết luận

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ là cơ hội để chủ đầu tư rà soát, hoàn thiện đồng bộ hồ sơ thiết kế và phương án kiểm định chất lượng công trình, qua đó bảo đảm tính khả thi và hiệu quả khi triển khai cải tạo. Việc nắm vững các quy định về hồ sơ, thủ tục giúp dự án được tổ chức đúng trình tự, kiểm soát tốt tiến độ và đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật hiện hành.

Để đảm bảo quyền lợi pháp lý và tiến độ xây dựng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua Hotline: 1900636389 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.