Người nước ngoài được sở hữu tối Đa số lượng bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam

Người nước ngoài được sở hữu tối đa số lượng bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam là vấn đề pháp lý trọng tâm được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo quy định hiện hành, cá nhân và tổ chức nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở thông qua các hình thức giao dịch dân sự hợp pháp nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt về tỷ lệ và khu vực địa lý. Nội dung bài viết dưới đây Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định về sở hữu nhà ở đối với đối tượng này.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?

Theo khoản 1, Điều 17, Luật Nhà ở 2023 quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng trên được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo các hình thức được sở hữu nhà ở mà pháp luật đã quy định.

>>>Xem thêm: Tư vấn về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài

Người nước ngoài được mua tối đa bao nhiêu nhà ở liền kề tại Việt Nam

Căn cứ theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023, quy định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam. Số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:

• Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
• Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
• Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.

Quy định này nhằm kiểm soát và giới hạn số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu, từ đó bảo đảm sự phát triển bền vững và công bằng trong thị trường bất động sản Việt Nam. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân trong nước mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường một cách hợp lý và có trách nhiệm hơn.

Hình thức để tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ

Hình thức để tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ được quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
• Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở 2023;
• Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng trên được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo các hình thức được sở hữu nhà ở mà pháp luật đã quy định

Khu vực mà người nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ khoản 1, Điều 16,Luật Nhà ở 2023 quy định về khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Đồng thời theo Điều 4, Nghị định 95/2024/NĐ-CP, khu vực cần bảo đảm quốc phòng an ninh bao gồm:

• Khu vực giáp ranh khu vực trọng yếu cần bảo đảm quốc phòng an ninh;
• Khu vực giáp ranh các doanh trại, trụ sở của lực lượng vũ trang và khu vực nằm trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh;
• Khu vực giáp ranh trụ sở, nhà làm việc của các cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên;
• Khu vực thuộc các xã, phường, thị trấn thuộc biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo theo quy định của pháp luật về quốc phòng an ninh;
• Khu vực hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia;
• Khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam.

Theo quy định nêu trên, thì người nước ngoài không được sở hữu nhà ở trong 06 khu vực nêu trên.

Người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần tuân thủ các quy định gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2023 được hướng dẫn bởi Điều 3 Thông tư 05/2024/TT-BXD và Khoản 3 Điều 9 Nghị định 140/2025/NĐ-CP về việc người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần tuân thủ các quy định sau đây:

• Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở ủy ban nhân dân cấp xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở;
• Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
• Trong trường hợp cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc trục xuất, tổ chức nước ngoài bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do vi phạm quy định của pháp luật Việt Nam trong sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam. 

Theo Điều 3 Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn thông báo về việc cho thuê nhà ở của cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

• Trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của mình, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải gửi văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở đến cơ quan quản lý nhà ở cấp xã nơi có nhà ở cho thuê. Nội dung văn bản thông báo bao gồm tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà ở cho thuê, thời gian cho thuê, số ký hiệu và ngày, tháng, năm cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở cho thuê, mục đích sử dụng nhà ở cho thuê và gửi kèm theo bản sao giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
• Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở, cá nhân nước ngoài phải có văn bản thông báo về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê biết để theo dõi, quản lý.
• Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo định kỳ 06 tháng, 01 năm và theo yêu cầu đột xuất về tình hình cho thuê nhà ở của cá nhân nước ngoài trên địa bàn để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) và Bộ Xây dựng.

>>>Xem thêm: Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài là bao lâu?

Trình tự thủ tục hành chính để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Hiện nay Căn cứ theo điểm c khoản 2 và điểm c  Điều 3, khoản 2 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP trình tự thủ tục để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được tiến hành qua các bước sau đây:

Bước 1: Cá nhân người nước ngoài cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:

• Hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
• Hộ chiếu nói trên còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở.

Bước 2: Các bên tiến hành giao dịch nhà ở:

Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho hoặc bên bán nhà ở cho cá nhân nước ngoài có trách nhiệm thông báo thông tin về tên người mua, địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông tin do bên bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở gửi, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm tra và đăng tải trên Cổng thông tin điện tử các thông tin này.

Bước 3: Cấp giấy chứng nhận:

Trước khi cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đăng tải.

Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải thông báo (bằng thư điện tử và bằng văn bản) thông tin về nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

>>> Xem thêm: Ưu nhược điểm khi đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai

Dịch vụ tư vấn về thủ tục sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Tư vấn Long Phan

Đến với Tư vấn Long Phan, Quý khách hoàn toàn có thể yên tâm về dịch vụ tư vấn các vấn đề về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng quý khách trong suốt quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng cung cấp những giải pháp tối ưu, giúp quý khách thực hiện quy trình này một cách suôn sẻ và hiệu quả. 

Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn chi tiết về các yêu cầu và quy định pháp luật liên quan đến sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài.
• Chỉ ra những khó khăn pháp lý gây cản trở đến quá trình sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đề ra giải pháp
• Hỗ trợ Quý khách chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ cần thiết một cách nhanh chóng.
• Hướng dẫn chi tiết cho Quý khách thực hiện các thủ tục tại cơ quan chức năng về sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
• Cung cấp thông tin đầy đủ và minh bạch về chi phí dịch vụ, không phát sinh thêm chi phí.
• Cập nhật tình hình xử lý hồ sơ và đại diện quý khách làm việc với các bên liên quan.

Hãy yên tâm lựa chọn Dịch vụ tư vấn Long Phan để nhận được sự hỗ trợ tận tình và chuyên nghiệp. Đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn ngay hôm nay. Tư vấn Long Phan luôn đồng hành cùng quý khách trên con đường thành công.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục sở hữu nhà cho người nước ngoài

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục sở hữu nhà cho người nước ngoài, xin mời Quý khách hàng tham khảo:

Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài?

Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được quy định cụ thể tại Điểm c, Khoản 2, Điều 20, Luật Nhà ở 2023. Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023, Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không vượt quá 250 căn nhà (nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.

Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì quyền sở hữu nhà ở có bị hạn chế không?

Không. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì sẽ có các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở giống như công dân Việt Nam (không bị hạn chế số lượng và thời hạn sở hữu). 

Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2023.

Tổ chức nước ngoài có được phép dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình để kinh doanh cho thuê không?

Không. Tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng mục đích kinh doanh cho thuê (quyền cho thuê chỉ áp dụng với cá nhân nước ngoài). 

Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2023.

Những khu vực nào người nước ngoài tuyệt đối không được sở hữu nhà ở?

Người nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, bao gồm: khu vực giáp ranh khu vực trọng yếu, doanh trại lực lượng vũ trang, trụ sở cơ quan hành chính nhà nước/Đảng cấp tỉnh trở lên, khu vực biên giới, hải đảo và hành lang bảo vệ công trình an ninh quốc gia. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2023; Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Kết Luận

Việc nắm vững quy định về việc người nước ngoài được sở hữu tối đa số lượng bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam giúp bảo vệ tài sản bền vững. Quý khách hàng cần thực hiện đúng các thủ tục về đối tượng, loại hình và tỷ lệ sở hữu. Để nhận được sự hỗ trợ chuyên sâu và giải quyết các thủ tục pháp lý nhà đất phức tạp, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline: 1900636389 để được chuyên gia trực tiếp hướng dẫn.