Quy trình yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng

Quy trình yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng là một yếu tố quan trọng đảm bảo sự công bằng và trách nhiệm giữa các bên liên quan. Khi xảy ra sự cố hoặc vi phạm hợp đồng, việc xác định trách nhiệm bồi thường không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên bị thiệt hại mà còn khuyến khích các bên tuân thủ nghĩa vụ của mình. Bài viết dưới đây, Long Phan sẽ phân tích các quy định pháp luật và đề xuất giải pháp xử lý hiệu quả các vấn đề bồi thường trong thi công xây dựng.

Trường hợp phát sinh bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng

Hoạt động xây dựng luôn tiềm ẩn rủi ro phát sinh thiệt hại. Do đó, trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng xây dựng thường phát sinh trong các trường hợp phổ biến bao gồm:

• Theo điểm e, khoản 2 điều 60 Luật xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2026), quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc giám sát thi công xây dựng công trình là: Bồi thường thiệt hại khi lựa chọn tư vấn giám sát không đủ điều kiện, năng lực giám sát thi công xây dựng công trình, nghiệm thu khối lượng không đúng, sai thiết kế và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do mình gây ra;
• Theo điểm k, khoản 2 điều 61 Luật xây dựng 2025, quy định trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng là: Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng xây dựng, sử dụng vật liệu không đúng chủng loại, không bảo đảm yêu cầu theo thiết kế được phê duyệt, thi công không bảo đảm chất lượng, gây ô nhiễm môi trường và hành vi vi phạm khác do mình gây ra;
• Theo điểm đ, khoản 2 điều 63 Luật xây dựng 2025, quy định trách nhiệm của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình là: Bồi thường thiệt hại khi làm sai lệch kết quả giám sát đối với khối lượng thi công không đúng thiết kế, không tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng nhưng người giám sát không báo cáo với chủ đầu tư hoặc người có thẩm quyền xử lý và hành vi vi phạm khác do mình gây ra;
• Theo khoản 4 điều 85 Luật xây dựng 2025, quy định Bên tạm dừng, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng xây dựng, bên hủy bỏ hợp đồng xây dựng trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dân sự 

Quy định về bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng từ ngày 1/7/2026

Theo Điều 86 Luật Xây dựng 2025 quy định thưởng, phạt hợp đồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng như sau:

• Thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng xây dựng và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Mức thưởng cụ thể tương ứng với mức độ hoàn thành tốt các nghĩa vụ của hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận.
• Việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm.
• Đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng xây dựng bị vi phạm. Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng xây dựng còn phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật Xây dựng 2025 và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Trường hợp một bên vi phạm hợp đồng xây dựng do nguyên nhân của bên thứ ba, bên vi phạm phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng xây dựng trước bên kia. Tranh chấp giữa bên vi phạm với bên thứ ba được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Theo khoản 5 điều 86 Luật xây dựng 2025, quy định phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Việc xử lý tranh chấp được thực hiện thông qua tự thương lượng, hòa giải, áp dụng các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc Tòa án;
• Đối với dự án đầu tư công, dự án PPP, trường hợp sử dụng trọng tài để xử lý tranh chấp thì ưu tiên các tổ chức trọng tài trong nước; việc áp dụng các mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế thực hiện theo yêu cầu của điều ước quốc tế hoặc phải được người quyết định đầu tư cho phép và phải được các bên thỏa thuận trong

hợp đồng xây dựng. Chi phí giải quyết tranh chấp của chủ đầu tư (nếu có) được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.

>>>Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng xây dựng

Quy trình yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng

Quy trình yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm  hợp đồng xây dựng thường bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định vi phạm hợp đồng.

Bên bị vi phạm cần thu thập bằng chứng về hành vi vi phạm hợp đồng của bên kia. Điều này có thể bao gồm:

• Các biên bản nghiệm thu.
• Các báo cáo tiến độ, hình ảnh, video về chất lượng công trình.
• Hoặc các tài liệu khác chứng minh sự vi phạm.

Bước 2: Thông báo vi phạm. Bên bị vi phạm gửi văn bản thông báo cho bên vi phạm. 

Thông báo nêu rõ hành vi vi phạm và yêu cầu khắc phục trong một thời hạn nhất định. Thông báo này nên được gửi bằng phương thức bảo đảm và có xác nhận của bên nhận.

Bước 3: Xác định và chứng minh thiệt hại. 

Bên bị vi phạm cần xác định cụ thể các khoản thiệt hại mình phải gánh chịu do hành vi vi phạm gây ra. Các thiệt hại này cần được chứng minh bằng các tài liệu, chứng từ.

Bước 4: Gửi yêu cầu bồi thường. 

Sau khi xác định và chứng minh thiệt hại, bên bị vi phạm gửi văn bản yêu cầu bồi thường. Văn bản này cần nêu rõ cơ sở pháp lý, hành vi vi phạm, thiệt hại phát sinh và mức bồi thường yêu cầu.

Bước 5: Thương lượng. 

Các bên tiến hành thương lượng về yêu cầu bồi thường. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, phương thức thanh toán và các điều kiện khác.

Bước 6: Giải quyết tranh chấp. 

Nếu thương lượng không thành công, các bên có thể lựa chọn:

• Hòa giải.
• Trọng tài thương mại
• Hoặc tòa án .

Các lựa chọn này phụ thuộc theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng.

Bước 7: Thực hiện bồi thường.

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng bằng Trọng tài thương mại

Dịch vụ tư vấn về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng tại Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về bồi thường thiệt hại trong hợp đồng xây dựng. Với đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn xây dựng, sẽ hỗ trợ khách hàng một cách tốt nhất các vấn đề quý khách đang gặp phải. Các dịch vụ chúng tôi cung cấp bao gồm:

• Tư vấn các quy định liên quan đến bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng.
• Soạn thảo điều khoản bồi thường trong hợp đồng xây dựng cho doanh nghiệp.
• Đánh giá mức độ thiệt hại và trách nhiệm bồi thường theo từng trường hợp cụ thể.
• Thương lượng và đàm phán với bên vi phạm, trên nguyên tắc tôn trọng và bình đẳng.
• Đại diện giải quyết tranh chấp trọng tài thương mại.
• Tư vấn phòng ngừa rủi ro về bồi thường trong hợp đồng xây dựng.
• Hỗ trợ thủ tục khiếu nại về bồi thường trong trường hợp doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn.

Các câu hỏi thường gặp về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Không báo trước khi tạm dừng hợp đồng xây dựng, bên vi phạm phải bồi thường ra sao?

Căn cứ theo quy định tại Điều 85 Luật Xây dựng 2025 về tạm dừng hợp đồng xây dựng như sau: 

• Theo quy định, bên tạm dừng hợp đồng xây dựng phải thông báo trước cho bên kia bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý do, thời điểm và hậu quả pháp lý kèm theo, trừ trường hợp bất khả kháng.

Vậy nên, nếu bên tạm dừng không thực hiện nghĩa vụ thông báo mà gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.

• Bên đơn phương tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng, bên hủy bỏ hợp đồng xây dựng trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Theo quy định tại Điều 86 Luật Xây dựng 2025 thì việc bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm.

Luật Xây dựng 2025 quy định như thế nào về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng?

Căn cứ theo quy định tại Điều 83 Luật Xây dựng 2025 về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng như sau:

• Các bên có thể thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng xây dựng được giao kết; trường hợp có thỏa thuận thì các bên có nghĩa vụ áp dụng biện pháp bảo đảm cho đến khi hoàn thành các nghĩa vụ của hợp đồng xây dựng hoặc được hoàn trả theo thỏa thuận. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Bên giao thầu có quyền yêu cầu bên nhận thầu có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng xây dựng; bên nhận thầu phải bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng xây dựng theo đúng thỏa thuận của các bên. Bên giao thầu có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp bên nhận thầu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng xây dựng theo thỏa thuận của các bên dẫn đến không bảo đảm an toàn, chất lượng, tiến độ hoặc từ chối thực hiện hợp đồng xây dựng.
• Bên nhận thầu có quyền yêu cầu bên giao thầu chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng xây dựng hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trừ hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công. Bên nhận thầu có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp bên giao thầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng xây dựng. Bên giao thầu phải chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng xây dựng hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo đúng thỏa thuận của các bên.

Chính sách khuyến khích trong hoạt động xây dựng thế nào từ 1/7/2026?

Căn cứ theo Điều 11 Luật Xây dựng 2025 quy định về chính sách khuyến khích trong hoạt động xây dựng như sau:

• Khuyến khích hoạt động xây dựng nhằm bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị các di tích lịch sử – văn hóa và danh lam thắng cảnh; xây dựng nhà ở xã hội; hoạt động xây dựng theo quy hoạch ở miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng tiêu cực của biến đổi khí hậu.
• Các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động xây dựng.
• Từng bước chuyển giao một số dịch vụ công do cơ quan quản lý nhà nước đang thực hiện trong hoạt động xây dựng cho tổ chức xã hội – nghề nghiệp có đủ khả năng, điều kiện đảm nhận.
• Nhà nước có cơ chế, chính sách khuyến khích, ưu đãi việc nghiên cứu, đầu tư phát triển và sử dụng vật liệu xây dựng mới, vật liệu tái chế, vật liệu xanh, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh, vật liệu thân thiện môi trường, vật liệu phù hợp vùng ven biển, hải đảo, bảo đảm phát triển bền vững và bảo vệ quốc phòng, an ninh; hoạt động xây dựng, chứng nhận công trình xanh, công trình thông minh, công trình sử dụng hiệu quả năng lượng, tài nguyên, bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường; phát triển đô thị thông minh, đô thị tăng trưởng xanh, ứng phó với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.
• Khuyến khích nghiên cứu ứng dụng kỹ thuật, công nghệ xây dựng, khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo trong hoạt động xây dựng.

Các trường hợp miễn trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng

Về nguyên tắc, khi vi phạm hợp đồng, bên vi phạm phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm phụ thuộc vào thỏa thuận cũng như thiệt hại thực tế xảy ra. Tuy nhiên, theo Điều 294 Luật Thương mại 2005 quy định bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau:

• Vi phạm hợp đồng do xảy ra sự kiện bất khả kháng;
• Hành vi vi phạm hợp đồng hoàn toàn do lỗi của bên có quyền;
• Hành vi vi phạm do thực hiện quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng;
• Hành vi vi phạm được miễn trách nhiệm do sự thỏa thuận của các bên.

Kết Luận

Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng xây dựng cần tuân thủ luật chuyên ngành và luật chung. Để được hỗ trợ pháp lý trong vấn đề trên, vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan. Phương thức liên hệ nhanh chóng qua Hotline:1900636389. Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu. Từ đó, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng.