Giấy Phép Đầu Tư Hạ Tầng Cụm Công Nghiệp: Điều Kiện Và Thủ Tục Cấp Phép

Tư vấn Long Phan giải đáp toàn bộ điều kiện, hồ sơ và trình tự để một doanh nghiệp được cấp giấy phép đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp tại Việt Nam. Từ ngày 15/9/2026, Nghị định 303/2026/NĐ-CP sửa đổi hàng loạt quy định tại Nghị định 32/2024/NĐ-CP về thành lập doanh nghiệp và đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp, thay đổi cả điều kiện lấp đầy, thang điểm chấm chọn chủ đầu tư lẫn thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Bài viết hệ thống hóa toàn bộ quy định đang áp dụng để doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu, tránh bị trả lại vì sai thẩm quyền hoặc thiếu điều kiện.

Điều kiện thành lập, mở rộng cụm công nghiệp

Trước khi xét đến việc lựa chọn ai làm chủ đầu tư hạ tầng, cụm công nghiệp phải đủ điều kiện thành lập hoặc mở rộng theo Điều 8 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 303/2026/NĐ-CP. Đây là bước tiền đề bắt buộc — hồ sơ xin làm chủ đầu tư chỉ được xem xét khi cụm công nghiệp đã hoặc đang đủ điều kiện thành lập/mở rộng.

Điều kiện thành lập cụm công nghiệp mới

Cụm công nghiệp mới phải nằm trong Danh mục cụm công nghiệp trên địa bàn cấp tỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã duyệt.

Theo điểm c khoản 1 Điều 8 (sửa đổi), trường hợp địa bàn cấp xã đã có cụm công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các cụm công nghiệp trên địa bàn phải đạt trên 50% hoặc tổng quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê không vượt quá 50 ha — mức trần đã giảm một nửa so với 100 ha theo quy định cũ, siết chặt điều kiện thành lập mới tại các địa bàn đã có nhiều cụm công nghiệp.

Điều kiện mở rộng cụm công nghiệp hiện hữu

Khoản 2 Điều 8, sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 303/2026/NĐ-CP, quy định việc mở rộng phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu sau:

• Tổng diện tích sau khi mở rộng không vượt quá 75 ha (theo định nghĩa cụm công nghiệp tại Điều 2 Nghị định 32/2024/NĐ-CP).
• Tỷ lệ lấp đầy của cụm công nghiệp hiện hữu đạt tối thiểu 50%, hoặc nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vượt quá diện tích đất công nghiệp hiện có.
• Đã hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật dùng chung thiết yếu gồm đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp nước, thu gom và xử lý nước thải theo đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Điều kiện về hoàn thành hạ tầng thiết yếu này không áp dụng đối với cụm công nghiệp hình thành trước Quyết định 105/2009/QĐ-TTg ngày 19/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ — đây là ngoại lệ duy nhất được ghi nhận, doanh nghiệp cần đối chiếu thời điểm hình thành cụm công nghiệp của mình để xác định có thuộc diện miễn trừ hay không.

Điều kiện đối với tổ chức, doanh nghiệp đăng ký làm chủ đầu tư hạ tầng

Theo điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, tổ chức đăng ký làm chủ đầu tư phải là doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc tổ chức có tư cách pháp lý và có năng lực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Năng lực này được chứng minh bằng hồ sơ tài chính và kinh nghiệm cụ thể, đồng thời là một trong bốn nhóm tiêu chí chấm điểm bắt buộc khi có nhiều đơn vị cùng đăng ký (xem phần chấm điểm bên dưới).

>>>Xem thêm: Điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao

Điều kiện và tiêu chí chấm điểm lựa chọn chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật

Đây là nội dung nhà đầu tư cần nắm rõ nhất vì quyết định trực tiếp việc có được giao làm chủ đầu tư hay không. Điều 13 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi khoản 7 Điều 1 Nghị định 303/2026/NĐ-CP, thiết lập cơ chế chấm điểm theo thang 100, áp dụng khi có từ hai đơn vị trở lên cùng đăng ký làm chủ đầu tư cho một cụm công nghiệp.

Các nhóm tiêu chí chấm điểm

Phương án tài chính chiếm tỷ trọng cao nhất (40/100 điểm), phản ánh ưu tiên của cơ quan quản lý đối với năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư hơn là hồ sơ pháp lý hình thức. Hội đồng đánh giá thống nhất nguyên tắc, phương thức làm việc và mức điểm chi tiết cho từng tiêu chí thành phần, căn cứ điều kiện thực tế của địa phương và quy định pháp luật liên quan.

Nếu có từ hai doanh nghiệp trở lên cùng đạt số điểm cao nhất bằng nhau, việc giao chủ đầu tư được thực hiện theo đề xuất của Chủ tịch Hội đồng đánh giá lựa chọn chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật về đầu tư hoặc luật khác có quy định riêng về lựa chọn chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp thì áp dụng theo quy định đó thay vì cơ chế chấm điểm này.

Hội đồng đánh giá và thẩm quyền quyết định

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng đánh giá lựa chọn chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp, gồm: Chủ tịch Hội đồng là lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Phó Chủ tịch Hội đồng là lãnh đạo Sở Công Thương và Sở Tài chính; các thành viên khác là đại diện một số sở, cơ quan liên quan; Thư ký Hội đồng là đại diện phòng chuyên môn của Sở Công Thương, không phải thành viên Hội đồng.

Kết quả chấm điểm được thể hiện trực tiếp trong Quyết định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

>>>Xem thêm: Thủ tục thuê đất khu công nghiệp cho doanh nghiệp FDI

Hồ sơ đề nghị làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp

Điều 9 Nghị định 32/2024/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ, được sửa đổi bởi Nghị định 303/2026/NĐ-CP theo hướng chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm, cắt giảm một số thành phần hồ sơ không còn cần thiết nhằm rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ để tránh bị Sở Công Thương yêu cầu bổ sung, làm kéo dài thời gian thẩm định.

Thành phần hồ sơ bắt buộc

• Văn bản đề nghị làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp.
• Báo cáo đầu tư thành lập hoặc mở rộng cụm công nghiệp, nêu rõ căn cứ pháp lý, sự cần thiết, đánh giá mức độ đáp ứng điều kiện thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp, mở rộng và nhu cầu sử dụng đất.
• Bản đồ xác định vị trí, ranh giới của cụm công nghiệp.
• Bản sao hợp lệ tài liệu về tư cách pháp lý của doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức đề nghị.
• Từ 15/9/2026, Báo cáo đầu tư phải dự kiến rõ quỹ đất công nghiệp dành cho doanh nghiệp công nghệ cao thuộc khu vực kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê hoặc thuê lại — nội dung hoàn toàn mới so với quy định trước đây theo điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định 303/2026/NĐ-CP.

Tài liệu chứng minh năng lực tài chính và kinh nghiệm

• Bản sao hợp lệ tài liệu chứng minh năng lực tài chính của doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức đề nghị làm chủ đầu tư.
• Bản sao hợp lệ tài liệu chứng minh kinh nghiệm đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức.
• Các văn bản, tài liệu khác có liên quan (nếu có), phục vụ việc chấm điểm theo bốn nhóm tiêu chí tại Điều 13 khi có nhiều đơn vị cùng đăng ký.

Doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi chuẩn bị Báo cáo đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính theo đúng thang điểm mới nên rà soát kỹ trước khi nộp, vì đây là nhóm tiêu chí chiếm điểm cao nhất trong thang chấm chọn chủ đầu tư.

Thủ tục, trình tự thực hiện đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp

Trình tự thực hiện theo Điều 9, Điều 10 và Điều 14 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 303/2026/NĐ-CP về thẩm quyền và thời hạn xử lý. Điểm thay đổi lớn nhất là thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ ban đầu chuyển từ Ủy ban nhân dân cấp huyện (đã bãi bỏ theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp) sang Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 1 — Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã

1. Doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức nộp 01 bộ hồ sơ kèm tệp tin điện tử đến Ủy ban nhân dân cấp xã, có thể nộp trực tiếp hoặc qua Cổng dịch vụ công trực tuyến.
2. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc nhận hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã lập Tờ trình đề nghị thành lập, mở rộng cụm công nghiệp kèm tệp tin điện tử hồ sơ, gửi Sở Công Thương để tổ chức thẩm định.

Bước 2 — Sở Công Thương thẩm định

1. Sở Công Thương chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan tổ chức thẩm định trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ.
2. Nếu hồ sơ hoặc nội dung báo cáo không đáp ứng yêu cầu, Sở Công Thương có văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu bổ sung, hoàn thiện; thời gian bổ sung không tính vào thời hạn thẩm định.
3. Sở Công Thương tổng hợp kết quả thẩm định, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 3 — Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, mở rộng và giao chủ đầu tư

1. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ kèm báo cáo thẩm định của Sở Công Thương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thành lập, mở rộng cụm công nghiệp.
2. Doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức đạt từ 50 điểm trở lên được xem xét, quyết định giao làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngay tại Quyết định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo kết quả lựa chọn chủ đầu tư cho các đơn vị đã nộp hồ sơ.

Bước 4 — Lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Theo Điều 14 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, sau khi được giao làm chủ đầu tư, doanh nghiệp thực hiện tuần tự: lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cụm công nghiệp; lập, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án; sau đó tổ chức thi công xây dựng và quản lý vận hành, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi hoàn thành.

So sánh quy định trước và sau Nghị định 303/2026/NĐ-CP

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp

Sau khi được giao làm chủ đầu tư tại Quyết định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp theo Điều 13 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp có trách nhiệm triển khai dự án đúng tiến độ và nội dung đã được chấm điểm, đặc biệt là phương án tài chính và phương án môi trường đã cam kết trong hồ sơ.

Theo Điều 16 Nghị định 32/2024/NĐ-CP, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật dùng chung của cụm công nghiệp phải được thiết kế đồng bộ, tiết kiệm chi phí và đất đai, thuận tiện cho xây dựng, sửa chữa, vận hành.

Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với Quyết định thành lập, mở rộng cụm công nghiệp và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý, vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật dùng chung sau khi hoàn thành.

Đối với cụm công nghiệp mới không được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng, nếu sau 2 năm kể từ khi hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật mà không có doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa hoặc doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê hoặc thuê lại phần quỹ đất đã dự kiến, chủ đầu tư được báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh Quyết định thành lập, mở rộng để cho các doanh nghiệp khác thuê diện tích này theo khoản 4a Điều 18 Nghị định 32/2024/NĐ-CP (sửa đổi).

Những lưu ý pháp lý khi đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp

Doanh nghiệp không đạt tối thiểu 50/100 điểm sẽ không được xem xét giao làm chủ đầu tư, dù có đăng ký sớm hay có tư cách pháp lý hợp lệ — đây là rủi ro lớn nhất khi cạnh tranh với nhiều đơn vị cho cùng một cụm công nghiệp, do phương án tài chính chiếm đến 40/100 điểm và cần được chuẩn bị kỹ lưỡng thay vì chỉ đáp ứng hình thức.

Việc chuyển thẩm quyền lập tờ trình từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang cấp xã theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp khiến nhiều hồ sơ soạn theo mẫu cũ bị trả lại do ghi sai cơ quan tiếp nhận; doanh nghiệp cần cập nhật đúng đầu mối nộp hồ sơ trước khi thực hiện thủ tục sau ngày 15/9/2026.

Điều kiện phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật dùng chung thiết yếu trước khi được xem xét mở rộng là quy định mới, không có trong Nghị định 32/2024/NĐ-CP bản gốc; chủ đầu tư đang có kế hoạch mở rộng cần rà soát tiến độ hạ tầng hiện hữu trước khi nộp hồ sơ để tránh bị từ chối ngay từ khâu thẩm định điều kiện.

Dịch vụ tư vấn và đại diện theo ủy quyền thủ tục đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện thực hiện thủ tục xin làm chủ đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp cho doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện thành lập mới hoặc mở rộng cụm công nghiệp theo quy định hiện hành.
• Rà soát sự phù hợp với quy hoạch, quỹ đất, tỷ lệ lấp đầy và điều kiện hạ tầng kỹ thuật của cụm công nghiệp.
• Kiểm tra tư cách pháp lý và năng lực của doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc tổ chức đăng ký làm chủ đầu tư.
• Tư vấn tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và cách chuẩn bị hồ sơ theo thang điểm 100.
• Rà soát phương án tài chính, năng lực vốn và kinh nghiệm đầu tư hạ tầng để nâng khả năng đáp ứng tiêu chí chấm chọn.
• Xây dựng, rà soát Báo cáo đầu tư thành lập hoặc mở rộng cụm công nghiệp.
• Chuẩn bị tài liệu chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm và tư cách pháp lý của nhà đầu tư.
• Tư vấn nội dung về quỹ đất dành cho doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo.
• Nhận ủy quyền nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi dự kiến hình thành hoặc mở rộng cụm công nghiệp.
• Đại diện theo ủy quyền theo dõi hồ sơ, làm việc với Sở Công Thương và phối hợp giải trình, bổ sung tài liệu trong quá trình thẩm định.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp thủ tục cấp giấy phép đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp

Dưới đây là các thắc mắc phổ biến nhất khi doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp theo quy định hiện hành.

Kết luận

Đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp từ 15/9/2026 đòi hỏi doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ kỹ hơn trước — không chỉ đáp ứng điều kiện tại Điều 8 Nghị định 32/2024/NĐ-CP mà còn phải cạnh tranh bằng thang điểm 100 tại Điều 13, trong đó phương án tài chính chiếm tỷ trọng cao nhất. Tư vấn Long Phan đồng hành cùng doanh nghiệp từ bước rà soát điều kiện, xây dựng hồ sơ đến làm việc trực tiếp với Hội đồng đánh giá cấp tỉnh. Liên hệ hotline 1900636389 để được tư vấn cụ thể theo từng địa phương và loại hình cụm công nghiệp dự kiến đầu tư.