Điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao

Điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao được quy định chặt chẽ tại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam hiện hành. Chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính và kinh nghiệm vận hành để đảm bảo tiến độ triển khai thực tế của dự án. Nội dung dưới đây dịch vụ tư vấn Long Phan sẽ cung cấp phân tích chi tiết các quy định pháp luật về vấn đề này. Mời Quý khách hàng có nhu cầu tham khảo.

Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp phải đáp ứng điều kiện nào?

Căn cứ Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tư hạ tầng khu công nghiệp như sau:

1. Phù hợp với quy hoạch, nội dung quy hoạch sau đây:

• Quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;
• Có trong danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc quy hoạch chung khu kinh tế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với khu công nghiệp nằm trong ranh giới khu kinh tế;
• Phù hợp với quy hoạch khu công nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2. Khu công nghiệp trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP phải được phân kỳ đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Khu công nghiệp có quy mô diện tích trên 500 ha phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không quá 500 ha;
• Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 200 ha ở vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 200 ha;
• Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 150 ha ở vùng Bắc Trung bộ, duyên hải miền Trung và Đông Nam Bộ phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 150 ha;
• Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 100 ha ở vùng trung du, miền núi phía Bắc và Tây Nguyên phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 100 ha.

3. Khu công nghiệp thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư của các dự án trong cụm liên kết ngành tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng được xem xét đầu tư giai đoạn đầu có quy mô diện tích không quá 1.000 ha. Các giai đoạn tiếp theo (nếu có) thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP.
4. Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư 2020, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất. Trường hợp đầu tư loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao thì không phải thực hiện điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP .
5. Có khả năng đáp ứng các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.
6. Tại thời điểm trình báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hợp lệ theo quy định của pháp luật về đầu tư, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạt tối thiểu là 60%, trừ các trường hợp sau đây:

• Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã được thành lập trước đó nhưng bị chấm dứt hoạt động, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc có quyết định hủy bỏ dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
• Tổng diện tích đất của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương từ 1.000 ha trở xuống;
• Địa điểm của khu công nghiệp tại địa bàn cấp huyện thuộc Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc trong khu kinh tế đã được thành lập;
• Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp theo các loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao theo quy định tại Nghị định này;
• Trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

7. Có quy hoạch, xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc cụm các khu công nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
8. Việc đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mở rộng trên cơ sở khu công nghiệp đã được thành lập trước đó và có cùng nhà đầu tư thực hiện hoặc sử dụng vốn đầu tư công thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Khu công nghiệp đã được thành lập trước đó đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu là 60% và đã đầu tư xây dựng, đưa vào vận hành hạ tầng bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng theo quy hoạch khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Khu công nghiệp mở rộng có khả năng kết nối, sử dụng chung hạ tầng kỹ thuật với khu công nghiệp đã được thành lập trước đó;
• Đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc cụm các khu công nghiệp đã được thành lập trước đó theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 7 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

>>>Xem thêm: Xóa đăng ký thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng

Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải đáp ứng các điều kiện nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Điểm a Khoản 8 Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP quy định điều kiện đối với nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp như sau:

• Điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp là tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài dự kiến thành lập theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp thì tổ chức kinh tế dự kiến thành lập phải có khả năng đáp ứng điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các tiêu chuẩn đánh giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Căn cứ khoản 2 Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Điểm a Khoản 8 Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, quy định trường hợp chọn áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì các tiêu chuẩn đánh giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp bao gồm:

• Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực của nhà đầu tư được xây dựng trên cơ sở các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP;
• Tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm của nhà đầu tư được xây dựng trên cơ sở quy mô diện tích, tiến độ thực hiện, tình hình thực hiện của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hoặc dự án bất động sản khác mà nhà đầu tư đã thực hiện hoặc đã góp vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án; chủ sở hữu, thành viên, cổ đông sáng lập là tổ chức của nhà đầu tư đã thực hiện hoặc đã góp vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án;
• Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính – thương mại được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

>>>Xem thêm: Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào khu công nghệ cao tại Việt Nam được không?

Dịch vụ tư vấn về điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao tại Tư vấn Long Phan

Dịch vụ tư vấn về điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao tại Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện cho doanh nghiệp. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi trực tiếp hỗ trợ quý khách hàng:

• Thẩm định hồ sơ năng lực và tư vấn phương án cấu trúc vốn tối ưu. 
• Hỗ trợ thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
• Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động.
• Đại diện cho Quý khách làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước để giải trình về phương án kỹ thuật và công nghệ của dự án.
• Thực hiện hỗ trợ rà soát các quy định về ưu đãi thuế, miễn giảm tiền thuê đất và các chính sách hỗ trợ đầu tư đặc thù trong khu công nghệ cao.

Câu hỏi thường gặp về về điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao. Mời quý khách có nhu cầu tham khảo.

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp công nghệ cao được hiểu thế nào?

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp công nghệ cao được giải thích theo quy định tại khoản 12 Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP là dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật tại khu công nghiệp và cho các nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng, thực hiện dự án đầu tư, tổ chức sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Nhà đầu tư có được phép cho thuê lại đất trong khu công nghệ cao không?

Tại khoản 2, 3 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024 quy định chủ đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì được quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh.

Hiện nay tối đa là bao nhiêu phần trăm đối với tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài trong công ty đại chúng?

Tại khoản 1 Điều 139 của Nghị định 155/2020/NĐ-CP, có quy định chi tiết về tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa là:

• Công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà điều ước quốc tế có Việt Nam là thành viên quy định về sở hữu nước ngoài thì thực hiện theo điều ước quốc tế;
• Công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật liên quan có quy định về sở hữu nước ngoài thì thực hiện theo quy định tại pháp luật đó;
• Công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh thuộc danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài thì thực hiện theo quy định về sở hữu nước ngoài tại danh mục. Trường hợp ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện tại danh mục không quy định cụ thể điều kiện tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế thì tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại công ty là 50% vốn điều lệ;
• Công ty đại chúng không thuộc các trường hợp quy định tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 139 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, tỷ lệ sở hữu nước ngoài là không hạn chế;
• Trường hợp công ty đại chúng hoạt động đa ngành, nghề, có quy định khác nhau về tỷ lệ sở hữu nước ngoài, tỷ lệ sở hữu nước ngoài không vượt quá mức thấp nhất trong các ngành, nghề có quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài.

Với mỗi ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, tỷ lệ sở hữu vốn của nhà đầu tư nước ngoài trong doanh nghiệp sẽ được quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau, có liên quan tới ngành nghề hoặc lĩnh vực đó.

Xét duyệt trúng thầu dự án đầu tư có sử dụng đất dựa trên những nguyên tắc nào?

Căn cứ theo Điều 50 Nghị định 115/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Khoản 33 Điều 2 Nghị định 225/2025/NĐ-CP, quy định về nguyên tắc xét duyệt trúng thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cụ thể như sau: 

Nhà đầu tư được xem xét, đề nghị trúng thầu khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Có hồ sơ dự thầu hợp lệ;
• Đáp ứng yêu cầu về năng lực;
• Đáp ứng yêu cầu về phương án đầu tư kinh doanh;
• Đáp ứng yêu cầu về hiệu quả sử dụng đất (đối với trường hợp áp dụng tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất);
• Đáp ứng yêu cầu về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương (đối với trường hợp áp dụng tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương);
• Có điểm tổng hợp về năng lực, phương án đầu tư kinh doanh và hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương cao nhất.

Đối với nhà đầu tư không được lựa chọn, thông báo kết quả lựa chọn nhà đầu tư phải nêu lý do nhà đầu tư không trúng thầu.

Đầu tư trong khu công nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về ưu đãi đầu tư đối với khu công nghiệp, khu kinh tế, khoản 4 Điều 19 Thông tư 78/2014/TT-BTC được bổ sung bởi khoản 5 Điều 11 Thông tư 96/2015/TT-BTC về thuế suất, theo khoản 3 Điều 20 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 6 Thông tư 151/2014/TT-BTC về ưu đãi về thời gian miễn thuế, giảm thuế. Thông qua các căn cứ trên, hiện nay đầu tư trong khu công nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

• Được áp dụng thuế suất ưu đãi 20% thuế TNDN đối với: Thu nhập của doanh nghiệp từ dự án đầu tư trong khu công nghiệp là địa bàn ưu đãi đầu tư thì được hưởng ưu đãi đầu tư áp dụng đối với địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Được áp dụng thuế suất ưu đãi 16% thuế TNDN đối với thu nhập của doanh nghiệp từ dự án đầu tư trong khu công nghiệp là thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư mới trong các lĩnh vực sau: Sản xuất thép cao cấp; Sản xuất sản phẩm tiết kiệm năng lượng; Sản xuất máy móc, thiết bị phục vụ cho sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp; Sản xuất thiết bị tưới tiêu; Sản xuất, tinh chế thức ăn gia súc, gia cầm, thủy sản; phát triển ngành nghề truyền thống.
• Miễn thuế 2 năm và giảm 50% số thuế phải nộp trong 04 năm tiếp theo đối với thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư mới tại khu công nghiệp (Không áp dụng với Khu công nghiệp nằm trên địa bàn có điều kiện – kinh tế xã hội thuận lợi. Khu công nghiệp nằm trên địa bàn có điều kiện – kinh tế xã hội thuận lợi. được quy định tại khoản 3 Điều 20 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

Kết luận

Việc nắm vững các điều kiện đối với nhà đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao giúp Quý khách hàng tối ưu hóa quy trình đầu tư. Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc giải quyết các vướng mắc và thực hiện thủ tục hành chính hiệu quả. Để được hướng dẫn chi tiết về các quy định hiện hành, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900636389 để nhận sự hỗ trợ kịp thời.