Ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội 2026

Ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là vấn đề thu hút sự quan tâm đặc biệt của các chủ đầu tư trước khi quyết định đầu tư nhà ở xã hội. Hệ thống chính sách hiện hành đã xây dựng một cơ chế hỗ trợ đồng bộ và thuận lợi, giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất, nguồn vốn và các ưu đãi tài chính một cách rõ ràng, minh bạch. Bài viết sau đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết hệ thống các quyền lợi đặc thù này.

Ưu đãi về đất đai dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Chính sách đất đai là yếu tố quan trọng để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Các quy định về ưu đãi thuế, phí không chỉ giúp hạ giá thành sản phẩm mà còn rút ngắn thời gian thu hồi vốn cho doanh nghiệp.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Điểm đáng lưu ý là chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dự án có phần diện tích kinh doanh thương mại.

Đối với quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại được trích lập để xây dựng nhà ở xã hội, Điều 24 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định, khi doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này, họ vẫn được hưởng các cơ chế ưu đãi tương ứng. Trong trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ có cơ chế hỗ trợ hoặc khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với phần diện tích kinh doanh thương mại.

>>> Xem thêm: Điều kiện về thu nhập của đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

Ưu đãi về thuế và các nghĩa vụ tài chính dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Cơ chế ưu đãi thuế được thiết kế để tăng biên độ lợi nhuận thực tế cho doanh nghiệp, đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính. Các quy định về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng linh hoạt dựa trên đặc thù của dự án nhà ở xã hội. Việc hạch toán độc lập các dòng doanh thu là yêu cầu bắt buộc để hưởng trọn vẹn các ưu đãi này.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Cụ thể:

• Căn cứ điểm n khoản 2 Điều 9 Luật Thuế Giá trị gia tăng 2024, thuế suất thuế GTGT đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thường là 5%.
• Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 13 và điểm s khoản 2 Điều 12 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, doanh nghiệp được hưởng thuế suất ưu đãi (thường là 10%) đối với phần thu nhập từ hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội. Điều này giúp tối ưu hóa dòng tiền và tăng khả năng tái đầu tư của doanh nghiệp.

Về lợi nhuận định mức, Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định lợi nhuận của chủ đầu tư tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội. Tổng chi phí này bao gồm chi phí xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, lãi vay và các chi phí hợp lý khác (tổ chức bán hàng, quản lý doanh nghiệp – định mức 2%). Việc xác định rõ mức lợi nhuận trần giúp doanh nghiệp có cơ sở pháp lý vững chắc khi xây dựng phương án giá bán trình cơ quan nhà nước thẩm định.

>>> Xem thêm: Bán nhà ở xã hội có được miễn tiền sử dụng đất không?

Ưu đãi về tín dụng, vốn và hỗ trợ tài chính dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Theo khoản 2, 3 Điều 25 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng.

• Mức vốn vay tối đa lên tới 70% tổng mức đầu tư dự án (đối với dự án để bán, cho thuê mua) và 80% (đối với dự án chỉ để cho thuê).
• Thời hạn vay cũng rất linh hoạt, tối đa 10 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên đối với nhà để bán, 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên đối với nhà cho thuê mua và lên tới 20 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên đối với nhà chỉ để cho thuê.

Lãi suất vay ưu đãi là điểm nhấn quan trọng nhất trong chính sách hỗ trợ tài chính. Cụ thể, căn cứ khoản 4 Điều 25 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, lãi suất cho vay đối với dự án để bán, cho thuê mua tại Ngân hàng Chính sách xã hội bằng 120% lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội. Đối với dự án để cho thuê, lãi suất này bằng đúng lãi suất cho vay đối với người mua. Cơ chế này giảm áp lực chi phí lãi vay trong cơ cấu giá thành, giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền ổn định trong suốt vòng đời dự án.

Ưu đãi trong thủ tục đầu tư, xây dựng và kinh doanh đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Thủ tục hành chính phức tạp thường là rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp e ngại đầu tư vào nhà ở xã hội. Tại Điều 84 Luật Nhà ở 2023 và Điều 20, 21 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy trình lựa chọn chủ đầu tư đã được chuẩn hóa.

Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư nếu đáp ứng đủ năng lực tài chính. Nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên, việc lựa chọn sẽ thông qua đấu thầu với thang điểm đánh giá rõ ràng, trong đó tiêu chí về giá bán, giá thuê thấp hơn chiếm tỷ trọng lớn (40-50% tổng số điểm).

Ngoài ra, chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với khu vực lân cận. Quy định này giúp giảm chi phí đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào, một khoản chi phí không nhỏ đối với các dự án quy mô lớn. Doanh nghiệp cũng được miễn thủ tục thẩm định giá đất khi tính tiền sử dụng đất, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án từ 6-12 tháng so với quy trình thông thường của dự án thương mại.

Ưu đãi trong hoạt động kinh doanh và khai thác dự án của doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Cơ chế kinh doanh trong dự án nhà ở xã hội cho phép doanh nghiệp bù đắp lợi nhuận thông qua việc khai thác phần diện tích thương mại. Điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và Điều 23 Nghị định 100/2024/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Quan trọng hơn, chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh thương mại này. Phần lợi nhuận này không phải tính chung vào lợi nhuận định mức 10% của phần nhà ở xã hội, cũng không được tính vào giá thành nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đối với phần diện tích nhà ở xã hội để bán, chủ đầu tư xây dựng phương án giá bán trình cơ quan chuyên môn thẩm định, đảm bảo thu hồi đủ vốn và đạt lợi nhuận định mức quy định.

Lưu ý về các nghĩa vụ và ràng buộc pháp lý đi kèm với các ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Quyền lợi luôn đi kèm với nghĩa vụ, và đối với dự án nhà ở xã hội, sự giám sát của cơ quan nhà nước là vô cùng chặt chẽ. Doanh nghiệp cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật và đối tượng khách hàng được phép giao dịch. Mọi sai phạm trong quá trình triển khai đều có thể dẫn đến việc bị thu hồi ưu đãi và xử lý vi phạm hành chính hoặc hình sự.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 84 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Chất lượng công trình nhà ở xã hội phải tương đương với nhà ở thương mại cùng loại, tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Việc bàn giao nhà ở phải kèm theo đầy đủ giấy tờ pháp lý và thực hiện giao dịch đúng đối tượng quy định tại Điều 77 Luật Nhà ở 2023.

Nghĩa vụ báo cáo và chịu sự thanh tra, kiểm tra là thường xuyên và liên tục. Đặc biệt, việc xác định chi phí đầu tư xây dựng để tính giá bán phải chính xác, hợp lý và có đầy đủ hóa đơn chứng từ. Nếu phát hiện chủ đầu tư trục lợi chính sách, khai khống chi phí hoặc bán sai đối tượng, cơ quan nhà nước có quyền buộc hoàn trả ưu đãi đã hưởng, thu hồi dự án và cấm tham gia các dự án tương tự trong tương lai.

Dịch vụ tư vấn của Tư vấn Long Phan về ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Trong bối cảnh pháp lý phức tạp của lĩnh vực nhà ở xã hội, sự đồng hành của đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp tối ưu hóa ưu đãi và giảm thiểu rủi ro. Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện từ giai đoạn xin chủ trương đầu tư đến khi vận hành khai thác. Chúng tôi cam kết mang lại giá trị thực tiễn dựa trên sự am hiểu sâu sắc về Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn.

• Tư vấn thủ tục đầu tư: Hỗ trợ doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ năng lực, hồ sơ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất, cho thuê đất.
• Tư vấn tài chính và thuế: Xây dựng phương án giá bán, giá thuê trình cơ quan nhà nước thẩm định; tư vấn hạch toán chi phí để tối ưu hóa lợi nhuận định mức và các ưu đãi thuế.
• Tư vấn quản lý rủi ro: Rà soát hợp đồng mua bán, cho thuê mua; đảm bảo tuân thủ quy định về đối tượng khách hàng; đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan thanh tra, kiểm tra.

Các câu hỏi thường gặp về ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến các ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng khi đầu tư nhà ở xã hội. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Chủ đầu tư có được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở xã hội không?

Có. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp sang làm nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục tính giá đất hay đề nghị miễn.

Căn cứ pháp lý: Điểm a Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Doanh nghiệp có phải thực hiện thủ tục xác định giá đất để được miễn tiền sử dụng đất không?

Không. Luật Nhà ở 2023 quy định rõ chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải làm thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý: Điểm a Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh thương mại (20%) có bị tính vào lợi nhuận định mức 10% của dự án không?

Không. Chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại. Phần lợi nhuận này không tính vào lợi nhuận định mức tối đa 10% của phần diện tích nhà ở xã hội và không tính vào giá thành nhà ở xã hội.

Căn cứ pháp lý: Điểm d Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023; Khoản 1 Điều 23 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Lãi vay trong thời gian xây dựng có được tính vào tổng mức đầu tư để xác định giá bán không?

Có. Chi phí lãi vay (nếu có) được tính vào tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội, nhưng không bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng đã được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng của dự án (tránh tính trùng).

Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Sau bao lâu thì chủ đầu tư được bán nhà ở xã hội cho thuê theo cơ chế thị trường?

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng, nếu dự án phù hợp quy hoạch và tuân thủ pháp luật đất đai, sau khi nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý: Khoản 9 Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Kết luận

Chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện nay đã cởi mở và thực tế hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, để hiện thực hóa các quyền lợi về đất đai, thuế và vốn vay, chủ đầu tư cần am hiểu sâu sắc quy trình và tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện luật định. Tư vấn Long Phan sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ kịp thời và chuyên nghiệp.