Bán nhà ở xã hội có được miễn tiền sử dụng đất không?

Bán nhà ở xã hội có được miễn tiền sử dụng đất không  là vấn đề được nhiều người mua nhà đặc biệt quan tâm khi có nhu cầu chuyển nhượng sau thời gian sử dụng. Việc xác định chính xác nghĩa vụ tài chính không chỉ giúp người bán chủ động tính toán lợi ích kinh tế mà còn hạn chế rủi ro. Bài viết dưới đây sẽ phân tích căn cứ pháp luật hiện hành, điều kiện được miễn tiền sử dụng đất và các lưu ý quan trọng khi bán nhà ở xã hội.

Quy định cần đáp ứng khi bán nhà ở xã hội hiện nay?

Hoạt động chuyển nhượng nhà ở xã hội không diễn ra theo cơ chế thị trường tự do mà bị ràng buộc bởi các điều kiện khắt khe về tiêu chuẩn kỹ thuật và đối tượng thụ hưởng. Chủ đầu tư dự án phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thiết kế và giá bán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Sự tuân thủ này nhằm đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội và ngăn chặn tình trạng trục lợi từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán nhà ở xã hội cần tuân thủ theo các quy định sau đây:

• Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023;
• Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật Nhà ở 2023;
• Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
• Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023;
• Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế (Sau thời hạn 5 năm thì có quyền bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận).

>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi công năng nhà ở xây dựng trong dự án cấp tỉnh

Quy định về các trường hợp bán nhà ở xã hội có được miễn tiền sử dụng đất hiện nay

Chính sách miễn tiền sử dụng đất là đòn bẩy tài chính quan trọng nhất để giảm giá thành nhà ở xã hội khi đến tay người mua. Luật Nhà ở 2023 đã phân định rõ ràng các trường hợp được hưởng ưu đãi này dựa trên nguồn vốn đầu tư và tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện dự án. Quý khách hàng cần nắm vững các phân loại dưới đây để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính và quyền lợi hợp pháp của mình.

Trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở xã hội

Chủ đầu tư dự án là đối tượng chính chịu tác động của các quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai. Việc miễn tiền sử dụng đất được áp dụng khác nhau tùy thuộc vào dòng vốn mà chủ đầu tư sử dụng để phát triển quỹ nhà.

• Chủ đầu tư sử dụng vốn nhà nước, công đoàn

Căn cứ theo khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Đây là quy định nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn ngân sách và vốn công đoàn, đảm bảo giá thành nhà ở ở mức thấp nhất cho các đối tượng chính sách.

Điểm ưu việt trong quy định mới là thủ tục hành chính đã được cắt giảm triệt để. Chủ đầu tư thuộc trường hợp này không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, không cần tính toán số tiền sử dụng đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất. Cơ chế này giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, đưa nguồn cung nhà ở xã hội ra thị trường nhanh chóng hơn.

• Chủ đầu tư không sử dụng vốn nhà nước, công đoàn

Đối với các doanh nghiệp tư nhân hoặc tổ chức sử dụng vốn ngoài ngân sách, thì theo khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 100/2024/NĐ-CP khẳng định quyền được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Tương tự như vốn đầu tư công, chủ đầu tư nhóm này cũng không phải thực hiện các thủ tục xác định giá đất hay đề nghị miễn tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 23 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 cơ chế tài chính có sự phân hóa rõ rệt khi dự án có hạng mục kinh doanh thương mại. Chủ đầu tư được phép dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án (đã đầu tư hạ tầng) để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại.

Đối với phần diện tích đất dành cho mục đích thương mại này, chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, đồng thời, lợi nhuận từ phần thương mại này chủ đầu tư được hưởng trọn vẹn và không được hạch toán vào giá thành của nhà ở xã hội.

Trường hợp cá nhân bán nhà ở xã hội

Người mua nhà ở xã hội (cá nhân) được hưởng lợi gián tiếp từ chính sách miễn tiền sử dụng đất thông qua giá mua nhà thấp hơn giá thị trường. Khi cá nhân thực hiện bán nhà ở xã hội, quy định về nghĩa vụ tài chính sẽ phụ thuộc vào thời điểm và đối tượng chuyển nhượng.

Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua không được phép chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người khác (trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án, hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định).

Trong các giao dịch bán lại này, do bản chất nhà ở xã hội vẫn được duy trì, yếu tố tiền sử dụng đất vẫn nằm trong cơ chế miễn trừ đã áp dụng ban đầu, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng giá bán bị khống chế (giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội).

Và theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, sau thời hạn 05 năm, nếu bên mua thực hiện bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, họ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Cụ thể, người bán phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích phân bổ cho căn hộ đó theo quy định của Chính phủ tại thời điểm bán.

Đây thực chất là việc hoàn trả lại phần ưu đãi mà họ đã được hưởng trước đó để chuyển hóa tài sản từ “nhà ở xã hội” sang “nhà ở thương mại” hoàn toàn. Việc nộp tiền sử dụng đất này đảm bảo tính công bằng xã hội, tránh việc cá nhân trục lợi từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 42, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP thì Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở 2023 thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

>>> Xem thêm: Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Những lưu ý từ chuyên gia khi thực hiện bán nhà ở xã hội

Giao dịch mua bán nhà ở xã hội tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính nếu các bên không am hiểu tường tận quy trình thủ tục đặc thù. Chuyên gia khuyến cáo Quý khách hàng cần thận trọng trong việc xác định giá bán, hạch toán chi phí và các khoản thuế phí đi kèm để tránh vi phạm. Việc bỏ qua các quy định về phân bổ diện tích hoặc hạch toán sai nguồn thu từ phần đất thương mại có thể dẫn đến việc bị truy thu thuế hoặc xử phạt hành chính nặng.

• Lưu ý về hạch toán chi phí và giá thành: Chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý nguyên tắc hạch toán độc lập. Luật quy định chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại không được tính vào giá thành nhà ở xã hội. Nếu chủ đầu tư nhập nhằng giữa hai khoản chi phí này nhằm đẩy giá bán nhà ở xã hội lên cao, đây được xem là hành vi vi phạm pháp luật. Việc miễn tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho phần đất xây dựng nhà ở xã hội và các công trình phục vụ lợi ích chung; phần đất thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ. Do đó, bảng tính giá thành phải tách bạch, minh bạch và có sự thẩm định của cơ quan chức năng.
• Lưu ý về thủ tục pháp lý dự án: Mặc dù được miễn thủ tục xác định giá đất và đề nghị miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo hoàn thiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Quyết định giao đất là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định ranh giới, diện tích được miễn và diện tích phải nộp tiền (nếu có phần thương mại). Quý khách hàng là người mua cũng cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, đảm bảo chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho phần đất thương mại (nếu có) để tránh rủi ro không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) sau này.

>>> Xem thêm: Hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Dịch vụ tư vấn về các trường hợp miễn tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện hỗ trợ chủ đầu tư và cá nhân trong các giao dịch nhà ở xã hội phức tạp. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng tháo gỡ mọi vướng mắc về thủ tục đất đai, thuế và các quy định chuyên ngành nhà ở. Sự an toàn và tối ưu hóa lợi ích tài chính cho khách hàng là tôn chỉ hoạt động hàng đầu của đơn vị chúng tôi.

Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ toàn diện tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Rà soát hồ sơ dự án, đối chiếu với Luật chuyên ngành để xác định chính xác đất được miễn tiền sử dụng đất .
• Hỗ trợ cá nhân tính toán trước các khoản tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp khi thực hiện bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm.
• Thay mặt Quý khách làm việc với cơ quan nhà nước để hoàn thiện hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng) cho dự án.
• Chuẩn bị hồ sơ, giải trình số liệu và đại diện Chủ đầu tư làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thẩm định và phê duyệt đơn giá bán nhà ở xã hội.
• Kiểm tra tính hợp pháp của các quyết định đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 và giấy phép xây dựng để đảm bảo Chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán và huy động vốn.

• Thiết kế các mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội với các điều khoản chặt chẽ về thanh toán, bảo hành và cam kết về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (nếu có phát sinh).
• Thay mặt Quý khách hàng tham gia đàm phán với đối tác hoặc cơ quan nhà nước để giải quyết các vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai.
• Tư vấn chiến lược cho Quý khách trong các thương lượng về giá bán, diện tích sau khi bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường.

Câu hỏi thường gặp về việc bán nhà ở xã hội

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về việc xác định chính xác quyền miễn tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội:

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng công trình thương mại không?

Không. Đối với phần diện tích đất dành cho mục đích thương mại (tối đa 20% tổng diện tích đất ở), chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý: Khoản 5 Điều 23 Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau 5 năm, người dân phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất?

Bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, ngoài các khoản thuế phí khác. 

Căn cứ pháp lý: Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà ở xã hội cho người mua tối đa là bao nhiêu?

Tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.

Trong thời hạn 5 năm, người mua có được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác tự do không?

Không. Chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán ban đầu. 

Căn cứ pháp lý: Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công có phải làm thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất không?

Không. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích dự án mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất hay đề nghị miễn. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 và Điểm a Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Kết luận

Việc xác định chính xác quyền miễn tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội là yếu tố then chốt giúp chủ đầu tư xây dựng phương án giá hợp lý và tuân thủ pháp luật. Các quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 đòi hỏi sự cập nhật liên tục và hiểu biết chuyên sâu để tránh các rủi ro tài chính không đáng có. Để được hỗ trợ pháp lý chi tiết và giải quyết các vướng mắc cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389.