Các trường hợp tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng mới nhất

Từ 01/7/2026, việc tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng chuyển sang áp dụng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, thay cho Nghị định 37/2015/NĐ-CP đã hết hiệu lực. Tư vấn Long Phan ghi nhận điểm mới quan trọng: các bên có thêm căn cứ tạm dừng khi đối tác không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng, trong khi quy tắc thông báo bằng văn bản và thời hạn tối đa 28 ngày vẫn là điều kiện bắt buộc để tránh bị coi là vi phạm. Bài viết tư vấn xây dựng các trường hợp được tạm dừng, thủ tục đúng luật và hậu quả pháp lý nếu tạm dừng sai căn cứ.

Các trường hợp được tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng

Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định ba nhóm căn cứ tạm dừng: vi phạm nghĩa vụ của bên nhận thầu, vi phạm nghĩa vụ của bên giao thầu và các sự kiện khách quan nằm ngoài ý chí các bên. Mỗi nhóm có điều kiện áp dụng và thời hạn tính riêng, doanh nghiệp cần xác định đúng căn cứ trước khi ra thông báo tạm dừng.

Bên giao thầu tạm dừng hợp đồng

Bên giao thầu được tạm dừng hợp đồng khi bên nhận thầu vi phạm nghiêm trọng về chất lượng, an toàn trong thi công xây dựng, tiến độ thi công hoặc không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo cam kết. Căn cứ áp dụng gồm khoản 1 Điều 85 Luật Xây dựng 2025 (nhóm vi phạm về chất lượng, tiến độ, an toàn) và Điều 83 Luật Xây dựng 2025 kết hợp Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP (nhóm vi phạm nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng). Trên thực tế, đây thường là trường hợp nhà thầu không gia hạn bảo lãnh thực hiện hợp đồng khi bảo lãnh cũ đã hết hạn hoặc thi công sai thiết kế được duyệt mà không khắc phục sau khi bị nhắc nhở bằng văn bản.

Bên nhận thầu tạm dừng hợp đồng

Bên nhận thầu được tạm dừng hợp đồng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán đã thống nhất, vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 26 và điểm 1 khoản 4 Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận khác. Bên nhận thầu cũng được tạm dừng khi bên giao thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 83 Luật Xây dựng 2025 và Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, ví dụ không bố trí đủ mặt bằng thi công hoặc không thanh toán bảo lãnh tạm ứng đã cam kết trong hợp đồng.

Tạm dừng do sự kiện bất khả kháng hoặc yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngoài các vi phạm hợp đồng, các bên còn được tạm dừng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện công việc, hoặc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu tạm dừng vì lý do an toàn công trình, quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng. Căn cứ áp dụng là khoản 3, khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025. Với nhóm này, thời hạn thông báo tối đa 28 ngày không áp dụng bắt buộc, vì bản chất sự kiện bất khả kháng thường không thể dự liệu trước thời điểm chấm dứt.

Thủ tục thực hiện quyền tạm dừng hợp đồng xây dựng

Bên muốn tạm dừng hợp đồng phải thực hiện đúng trình tự thông báo theo Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP để tránh bị coi là đơn phương vi phạm hợp đồng. Bốn bước dưới đây áp dụng chung cho mọi căn cứ tạm dừng, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận thủ tục chi tiết hơn.

Thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do tạm dừng

Bên tạm dừng phải gửi văn bản thông báo cho bên còn lại, nêu cụ thể căn cứ pháp lý và tình tiết thực tế dẫn đến việc tạm dừng. Văn bản thông báo là chứng cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp sau này, do đó cần dẫn chiếu chính xác điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng.

Thời hạn thông báo tối đa 28 ngày

Thời gian thông báo do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không được vượt quá 28 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng. Nếu hợp đồng không quy định cụ thể, các bên cần áp dụng mốc 28 ngày làm giới hạn để tránh rủi ro bị coi là thông báo không hợp lệ.

Nghĩa vụ bảo vệ công trình, vật tư, thiết bị trong thời gian tạm dừng

Trong thời gian tạm dừng, bên tạm dừng vẫn có trách nhiệm phối hợp bảo vệ công trình, vật tư, thiết bị đã tập kết tại công trường theo quy định tại Điều 85 Luật Xây dựng 2025, tránh để phát sinh thiệt hại làm tăng nghĩa vụ bồi thường sau này.

Trách nhiệm thương lượng để tiếp tục thực hiện hợp đồng

Sau khi thông báo tạm dừng, các bên có trách nhiệm chủ động thương lượng để khắc phục nguyên nhân và tiếp tục thực hiện đúng thỏa thuận đã giao kết, theo Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Đây là bước quan trọng giúp hạn chế việc phải chuyển sang chấm dứt hợp đồng, vốn kéo theo hậu quả pháp lý và chi phí lớn hơn cho cả hai bên.

>>>Xem thêm: Quy định khiếu nại và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Tổng hợp căn cứ tạm dừng hợp đồng xây dựng theo từng chủ thể

Điểm mới về tạm dừng hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP so với quy định cũ

Nghị định 210/2026/NĐ-CP mở rộng đáng kể phạm vi căn cứ tạm dừng so với Nghị định 37/2015/NĐ-CP trước đây, đồng thời gắn chặt hơn với chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng — điểm mà quy định cũ chưa quy định rõ ràng.

Mở rộng căn cứ tạm dừng sang nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng

Theo Điều 83 Luật Xây dựng 2025 và Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, việc một bên không nộp, không gia hạn hoặc không duy trì hiệu lực bảo lãnh thực hiện hợp đồng nay là căn cứ độc lập để bên còn lại tạm dừng, không cần chờ đến khi phát sinh vi phạm về chất lượng hay tiến độ. Đây là căn cứ mới mà Nghị định 37/2015/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) chưa quy định tách bạch.

Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2026

Kể từ ngày Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực, Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, Nghị định số 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Điều 9 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP đồng thời hết hiệu lực thi hành. Doanh nghiệp cần rà soát lại các điều khoản tạm dừng trong hợp đồng mẫu đang sử dụng để cập nhật theo căn cứ pháp lý mới, tránh dẫn chiếu văn bản đã hết hiệu lực trong hợp đồng ký mới.

Rủi ro và hậu quả pháp lý khi tạm dừng hợp đồng xây dựng không đúng quy định

Tạm dừng sai căn cứ hoặc sai thủ tục không giải phóng bên tạm dừng khỏi trách nhiệm hợp đồng mà còn phát sinh thêm nghĩa vụ bồi thường và rủi ro tranh chấp kéo dài.

Bồi thường thiệt hại khi tạm dừng không thông báo hoặc lý do không phù hợp

Theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, nếu bên tạm dừng không thông báo hoặc lý do tạm dừng không phù hợp với quy định của hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh cho bên còn lại. Thiệt hại có thể bao gồm chi phí máy móc, nhân công chờ việc, chi phí phát sinh do chậm tiến độ hoặc thiệt hại uy tín đối với các hợp đồng liên quan.

Rủi ro tranh chấp và lựa chọn phương thức giải quyết

Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng theo khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 do các bên thỏa thuận, có thể áp dụng mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với phần công việc không bị ảnh hưởng, trừ trường hợp bất khả kháng, yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền hoặc thuộc căn cứ tạm dừng hợp lệ tại điểm a, b khoản 2 Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

>>>Xem thêm: Quy trình yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng xây dựng

Dịch vụ tư vấn và đại diện theo ủy quyền về hợp đồng xây dựng tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp xử lý toàn diện tình huống tạm dừng hợp đồng xây dựng theo quy định mới:

• Rà soát hợp đồng xây dựng, phụ lục và các thỏa thuận liên quan.
• Xác định quyền, nghĩa vụ của bên giao thầu và bên nhận thầu theo từng tình huống thực tế.
• Tư vấn căn cứ hợp pháp để tạm dừng thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng.
• Rà soát vi phạm về tiến độ, chất lượng, an toàn, thanh toán và bảo đảm thực hiện hợp đồng.
• Soạn thảo thông báo tạm dừng thực hiện hợp đồng đúng nội dung và thời hạn.
• Tư vấn thời điểm tạm dừng, phạm vi công việc được ngừng và nghĩa vụ vẫn phải tiếp tục thực hiện.
• Soạn văn bản yêu cầu khắc phục vi phạm, gia hạn bảo lãnh, thanh toán hoặc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.
• Tư vấn nghĩa vụ bảo quản công trình, vật tư, thiết bị trong thời gian tạm dừng.
• Đánh giá sơ bộ thiệt hại và rủi ro bồi thường khi việc tạm dừng không đúng căn cứ hoặc thủ tục.
• Tư vấn phương án tiếp tục thực hiện, điều chỉnh hoặc chấm dứt hợp đồng.
• Nhận ủy quyền làm việc, trao đổi và thương lượng với chủ đầu tư, nhà thầu hoặc các bên liên quan.
• Đại diện theo ủy quyền gửi, tiếp nhận và xử lý các văn bản trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về quy định tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng

Dưới đây là các tình huống thực tế doanh nghiệp thường gặp khi áp dụng quy định mới về tạm dừng hợp đồng xây dựng.

Kết luận

Tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng từ 01/7/2026 chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, với điểm mới đáng chú ý là căn cứ tạm dừng gắn với nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng. Để thực hiện đúng quyền tạm dừng và tránh rủi ro bồi thường thiệt hại, doanh nghiệp nên rà soát kỹ căn cứ áp dụng trước khi ra thông báo. Tư vấn Long Phan hỗ trợ tư vấn và xử lý các tình huống tạm dừng hợp đồng xây dựng qua hotline 1900636389.