Chủ đầu tư có được bán nhà ở xã hội theo giá thị trường không?

Bán nhà ở xã hội theo giá thị trường là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người mua và trách nhiệm của doanh nghiệp phát triển dự án. Việc hiểu rõ cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội giúp các bên tham gia giao dịch tránh được các rủi ro về sau. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết quy trình và nguyên tắc định giá này.

Nguyên tắc chung về định giá nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là sản phẩm bất động sản đặc thù, được hình thành từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu an cư cho các đối tượng chính sách và người thu nhập thấp. Do đó, nguyên tắc xuyên suốt trong quản lý nhà nước là giá bán không được vận hành theo cơ chế thị trường tự do. Mọi hoạt động định giá đều phải tuân thủ khung pháp lý nhằm bảo đảm tính công bằng và khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi lớn từ ngân sách nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và ưu đãi về thuế, tín dụng. Những khoản hỗ trợ tài chính này không phải để gia tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp mà là công cụ để hạ giá thành sản phẩm.

Vì vậy, khác với nhà ở thương mại nơi chủ đầu tư có toàn quyền quyết định giá dựa trên tín hiệu thị trường và vị trí dự án, nhà ở xã hội chịu sự kiểm soát gắt gao về chi phí đầu vào và biên độ lợi nhuận đầu ra.

>>> Xem thêm: Hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Giá bán nhà ở xã hội được xác định như thế nào?

Cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội đã có những thay đổi mang tính bước ngoặt từ năm 2025, trao quyền chủ động nhiều hơn cho chủ đầu tư nhưng đi kèm với cơ chế hậu kiểm chặt chẽ. Việc định giá không còn phụ thuộc hoàn toàn vào sự phê duyệt trước của cơ quan nhà nước, mà chuyển sang cơ chế tự công bố và chịu trách nhiệm giải trình.

Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, chủ đầu tư được tự xây dựng phương án giá bán, giá thuê mua. Quy trình này bắt buộc phải có sự tham gia của đơn vị tư vấn độc lập để thẩm tra chi phí đầu tư và lợi nhuận định mức. Sau đó, hồ sơ giá phải được gửi đến Sở Xây dựng để công khai trước khi mở bán. Điều này tạo ra một thực tế mới: chủ đầu tư tự quyết định giá nhưng phải chịu sự giám sát công khai và kiểm toán nghiêm ngặt về sau.

Giá vẫn phải tuân theo nguyên tắc pháp luật về nhà ở

Dù được tự quyết định, giá bán vẫn phải được xây dựng dựa trên phương pháp luật định tại Điều 87 Luật Nhà ở 2023. Căn cứ khoản 1 Điều 22 và khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, công thức tính giá bao gồm chi phí thu hồi vốn thực tế cộng với lợi nhuận định mức tối đa 10%.

Chủ đầu tư không được phép tùy tiện đưa ra mức giá dựa trên sự khan hiếm của thị trường hay vị trí đắc địa của dự án để trục lợi. Hồ sơ giá sau khi thẩm tra phải được công khai minh bạch trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng.

Có cơ chế kiểm tra, hậu kiểm

Cơ chế “hậu kiểm” được quy định tại Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP là công cụ bảo vệ người mua hữu hiệu nhất.

Cụ thể, trong thời gian 180 ngày, kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán nhà nước hoặc kiểm toán độc lập, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật khác có liên quan và gửi 01 bộ hồ sơ kiểm toán, quyết toán đến Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi có dự án để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán và kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Quy định này triệt tiêu động cơ “thổi giá” của các chủ đầu tư.

Chủ đầu tư bán nhà ở xã hội theo giá thị trường sẽ bị xử lý thế nào?

Căn cứ Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư có các hành vi như: Bán nhà ở xã hội với giá cao hơn giá được duyệt; thu thêm tiền ngoài hợp đồng; lách luật để “đội giá” như nhà ở thương mại, thì có thể bị:

• Xử phạt hành chính;
• Buộc hoàn trả khoản thu trái pháp luật;
• Bị đình chỉ, thu hồi dự án;
• Trường hợp nghiêm trọng có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Cách nhận biết chủ đầu tư bán nhà ở xã hội sai giá

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tăng cao, nhiều chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới có thể sử dụng các chiêu trò để bán nhà ở xã hội với giá cao hơn quy định. Dấu hiệu dễ nhận biết nhất là sự xuất hiện của các khoản phí tư vấn, phí đặt chỗ, hoặc tiền chênh không được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng mua bán nhà ở chính thức.

Các khoản tiền này thường được thu qua các công ty sân sau hoặc đơn vị môi giới trung gian mà không có hóa đơn chứng từ hợp lệ liên quan đến chủ đầu tư. Tổng số tiền người mua phải trả thực tế (bao gồm cả tiền ngoài) thường cao hơn rất nhiều so với đơn giá được ghi trong hợp đồng mua bán công chứng.

Để kiểm tra chính xác, Quý khách hàng cần truy cập cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án. Theo quy định tại Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán nhà ở xã hội sau khi được thẩm định phải được công khai. Người mua nên đối chiếu đơn giá trong thông báo của Sở Xây dựng với đơn giá trong hợp đồng. Nếu có sự chênh lệch, đây là dấu hiệu rõ ràng của việc bán sai giá.

Ngoài ra, việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước trước khi ký hợp đồng là quyền lợi hợp pháp của người mua.

>>> Xem thêm: Tỷ lệ thanh toán trước khi nhận bàn giao nhà ở xã hội là bao nhiêu?

Dịch vụ tư vấn mua bán nhà ở xã hội tại Tư Vấn Long Phan

Trước những phức tạp trong quy định về bán nhà ở xã hội theo giá thị trường, Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ nhằm minh bạch hóa giao dịch và bảo vệ tối đa quyền lợi cho Quý khách hàng.

Dịch vụ chúng tôi cung cấp bao gồm:

• Thẩm định dự án.
• Xác minh tình trạng pháp lý, điều kiện mở bán và tính hợp pháp của bảng giá mà chủ đầu tư công bố.
• Rà soát chi tiết hợp đồng mua bán, phát hiện các điều khoản bất lợi hoặc các khoản phí ẩn trái quy định.
• Tư vấn phương án đàm phán lại với chủ đầu tư để đảm bảo giao dịch tuân thủ quy định pháp luật.
• Đại diện Quý khách hàng thực hiện giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Các câu hỏi thường gặp về bán nhà ở xã hội theo giá thị trường

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến bán nhà ở xã hội theo giá thị trường. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Chi phí tiền sử dụng đất có được tính vào giá bán nhà ở xã hội không?

Không. Theo nguyên tắc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thành. Do chủ đầu tư đã được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích dự án, nên khoản chi phí này tuyệt đối không được cấu thành trong giá bán cho người dân.

Căn cứ pháp lý: Điểm b khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023.

Chủ đầu tư có được bán phần diện tích kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội theo giá thị trường không?

Có. Đối với phần diện tích tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án được phép dành để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chủ đầu tư được phép kinh doanh theo cơ chế thị trường. Lợi nhuận từ phần này được hạch toán riêng và không bị giới hạn bởi mức lợi nhuận định mức 10% của phần nhà ở xã hội.

Căn cứ pháp lý: Điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Nếu kết quả kiểm toán xác định giá thành thực tế cao hơn giá trong hợp đồng, chủ đầu tư có được thu thêm tiền không?

Không. Trong trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kết quả kiểm toán, quyết toán và kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư không được phép thu thêm phần chênh lệch từ người mua. Đây là rủi ro kinh doanh mà chủ đầu tư phải chịu khi tính toán phương án giá ban đầu.

Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP).

Sau bao lâu thì nhà ở xã hội được phép bán lại theo cơ chế giá thị trường?

Bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường sau thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi bán lại sau 05 năm, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp là nhà ở riêng lẻ).

Căn cứ pháp lý: Điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.

Lợi nhuận định mức 10% trong giá bán nhà ở xã hội được tính trên cơ sở nào?

Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư được xác định tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội. Chi phí này bao gồm chi phí xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư (nếu có), lãi vay hợp lý và các chi phí hợp lệ khác của doanh nghiệp.

Căn cứ pháp lý: Điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

Kết luận

Việc chủ đầu tư bán nhà ở xã hội theo giá thị trường là hành vi không được pháp luật cho phép và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho cả bên bán lẫn bên mua. Để đảm bảo giao dịch an toàn và đúng quy định, Quý khách hàng cần nắm rõ các nguyên tắc định giá và kiểm tra kỹ lưỡng thông tin dự án. Nếu cần hỗ trợ pháp lý chuyên sâu về thủ tục bán nhà ở xã hội theo giá thị trường, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.