Thẩm định giá bán nhà ở xã hội là quá trình xác định mức giá hợp lý cho các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội. Quy trình này đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan như chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị thẩm định giá độc lập. Bài viết này sẽ thông tin chi tiết các nội dung liên quan đến hồ sơ cũng như công tác thẩm định giá bán nhà ở xã hội.

Thẩm định giá bán nhà ở xã hội là gì?

Thẩm định giá bán nhà ở xã hội là quá trình đánh giá, xác định mức giá hợp lý cho các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội. Đây là bước quan trọng trong quy trình phát triển và bán nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo giá bán phù hợp với chi phí đầu tư và khả năng chi trả của đối tượng được mua nhà. Thẩm định giá bán nhà ở xã hội được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, dựa trên hồ sơ và phương án giá do chủ đầu tư đề xuất.

Mục đích chính của việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội là đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc xác định giá, tránh tình trạng lạm dụng chính sách để trục lợi. Đồng thời, quá trình này cũng giúp cân đối lợi ích giữa chủ đầu tư và người mua nhà, đảm bảo dự án nhà ở xã hội có tính khả thi về mặt tài chính trong khi vẫn đáp ứng được mục tiêu an sinh xã hội.

Quy trình xác định giá bán nhà ở xã hội

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán nhà ở xã hội

Giá bán nhà ở xã hội chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau.

Đầu tiên là chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí về đất đai, xây dựng công trình, thiết bị, quản lý dự án và các chi phí khác có liên quan.
• Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
• Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

Yếu tố thứ hai là lãi vay ngân hàng (nếu chủ đầu tư sử dụng vốn vay) và lợi nhuận định mức được phép tính vào giá bán.

Yếu tố thứ ba là các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm:

• Chi phí tổ chức bán hàng
• Chi phí quản lý doanh nghiệp
• Các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng

Ngoài ra, vị trí địa lý của dự án, chất lượng công trình và các tiện ích đi kèm cũng ảnh hưởng đến mức giá cuối cùng.

Chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội cũng góp phần làm giảm giá thành và giá bán nhà ở xã hội. Đồng thời, quy mô dự án và số lượng căn hộ cũng tác động đến việc phân bổ chi phí chung, từ đó ảnh hưởng đến giá bán từng căn hộ.

Cuối cùng, điều kiện thị trường bất động sản và khả năng chi trả của nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng là những yếu tố quan trọng cần được xem xét khi xác định giá bán.

Tất cả các yếu tố này đều được cơ quan thẩm định giá cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra mức giá hợp lý, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan.

Phương pháp tính toán giá bán nhà ở xã hội

Phương pháp tính toán giá bán nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Điều 32 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Theo đó, giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính được xác định theo công thức:

Gi^B = (Tđ + L) / S^B x Ki x (1 + GTGT)

Trong đó:

• Gi^B: Giá bán 1m2 sử dụng căn hộ nhà ở xã hội (đồng/m2) đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.
• T_đ: Tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế VAT), được xác định dựa trên giá trị quyết toán vốn đầu tư;  trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).
• L (đồng): Lợi nhuận định mức (được xác định bằng tỷ lệ % nhân với T_đ) được xác định bằng tỷ lệ định mức nhân với T_đ
• S^B(m²): Tổng diện tích sử dụng các căn hộ để bán
• Ki: Hệ số điều chỉnh giá bán theo vị trí đối với phần diện tích tại vị trí thứ i heo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở của một khối nhà bằng 1.

Việc tính toán cần đảm bảo tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ và tuân thủ các quy định về tỷ lệ lợi nhuận tối đa được phép tính vào giá bán. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án giá bán chi tiết, trong đó nêu rõ cơ sở tính toán và các yếu tố cấu thành nên giá bán.

Cơ quan thẩm định giá sẽ rà soát kỹ lưỡng phương án giá của chủ đầu tư, đối chiếu với các quy định hiện hành và tình hình thực tế để đưa ra kết luận về mức giá hợp lý. Trong quá trình này, cơ quan thẩm định có thể yêu cầu chủ đầu tư giải trình, bổ sung thông tin nếu cần thiết.

Thời điểm thẩm định giá và điều chỉnh giá

Thời điểm thẩm định giá bán nhà ở xã hội thường được thực hiện trước khi chủ đầu tư tiến hành bán nhà. Theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị thẩm định giá cho cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh nơi có dự án. Thời gian thẩm định là 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Việc điều chỉnh giá bán có thể được thực hiện trong một số trường hợp đặc biệt. Chẳng hạn, khi có biến động lớn về chi phí đầu tư xây dựng hoặc khi dự án kéo dài, chủ đầu tư có thể đề xuất điều chỉnh giá bán. Tuy nhiên, việc điều chỉnh này phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người đã ký hợp đồng mua nhà.

Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi hồ sơ cho cơ quan thẩm định để kiểm tra lại giá bán. Nếu giá bán theo kết quả kiểm toán, quyết toán thấp hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua nhà.

Hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Danh mục tài liệu cần chuẩn bị

Hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội bao gồm:

1. Đơn đề nghị thẩm định giá theo mẫu tại phụ lục I Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.
2. Hồ sơ pháp lý của dự án, bao gồm:

• Chấp thuận chủ trương đầu tư
• Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
• Giấy phép xây dựng
• Các giấy tờ liên quan khác

3. Phương án xác định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây dựng.

Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu nêu trên, đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của từng loại giấy tờ. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ sẽ giúp quá trình thẩm định diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.

>>> Tải về: Đơn đề nghị thẩm định giá

Lưu ý khi lập hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Khi lập hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư cần lưu ý một số điểm sau:

• Đảm bảo tính đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ pháp lý dự án.
• Phương án giá cần được lập chi tiết, rõ ràng, có cơ sở tính toán cụ thể cho từng khoản mục.
• Các số liệu về chi phí phải có căn cứ xác thực, phù hợp với thực tế và quy định hiện hành.
• Nêu rõ các chính sách ưu đãi đã được áp dụng cho dự án và cách tính toán lợi nhuận định mức.
• Cung cấp đầy đủ thông tin về quy mô dự án, số lượng và diện tích các loại căn hộ.

Ngoài ra, chủ đầu tư nên chuẩn bị sẵn các tài liệu bổ sung để giải trình nếu cơ quan thẩm định yêu cầu. Việc tuân thủ đúng quy định và chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ sẽ giúp quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi, tránh phải bổ sung, chỉnh sửa nhiều lần.

Để đảm bảo quá trình thẩm định giá bán nhà ở xã hội diễn ra thuận lợi, chủ đầu tư cần chú ý một số điểm sau:

• Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về nhà ở xã hội và thẩm định giá.
• Chuẩn bị đầy đủ, chính xác hồ sơ pháp lý của dự án và phương án giá bán.
• Phối hợp chặt chẽ với cơ quan thẩm định, cung cấp kịp thời các thông tin, giải trình khi được yêu cầu.
• Theo dõi sát sao tiến độ thẩm định và chủ động liên hệ với cơ quan thẩm định nếu quá thời hạn quy định.
• Công khai, minh bạch thông tin về giá bán sau khi được thẩm định để người dân dễ dàng tiếp cận.
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ thẩm định giá để phục vụ công tác quản lý và kiểm tra sau này.

Dịch vụ tư vấn thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Với tính chất phức tạp của quy trình thẩm định giá bán nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư nên lựa chọn sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp. tại Long Phan, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn thẩm định giá bán nhà ở xã hội, hỗ trợ chủ đầu tư với phạm vi công việc như sau:

• Lập phương án giá bán chi tiết, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật.
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan thẩm định.
• Tính toán và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán.
• Tư vấn về các chính sách ưu đãi và cách áp dụng hiệu quả.
• Hỗ trợ trong quá trình làm việc với cơ quan thẩm định, giải trình các vấn đề liên quan.

Thẩm định giá bán nhà ở xã hội là một quá trình quan trọng, đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Việc thực hiện đúng quy trình không chỉ đảm bảo tính pháp lý của dự án mà còn góp phần thực hiện hiệu quả chính sách an sinh xã hội của Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở.

Thẩm định giá bán nhà ở xã hội là bước quan trọng, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà và tính khả thi của dự án. Quý khách hàng cần tuân thủ quy trình, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và phối hợp chặt chẽ với cơ quan thẩm định. Để được tư vấn chi tiết về thẩm định giá bán nhà ở xã hội, vui lòng liên hệ Long Phan qua hotline 0906735386. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ Quý khách trong suốt quá trình thẩm định giá bán nhà ở xã hội.