Việt kiều thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản được không?

Việt kiều thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản được không là câu hỏi pháp lý được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong bối cảnh nhu cầu tham gia thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng gia tăng. Bài viết sau đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích cụ thể các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ quyền, điều kiện và những lưu ý pháp lý đối với Việt kiều khi thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản tại Việt Nam.

Các loại hình trung gian bất động sản hiện nay

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ sau đây:

1. Sàn giao dịch bất động sản.
2. Môi giới bất động sản.
3. Tư vấn bất động sản.
4. Quản lý bất động sản.

Các dịch vụ này đóng vai trò mắt xích hỗ trợ trực tiếp cho quá trình chuyển nhượng, cho thuê và vận hành bất động sản thương mại. Ngoài các dịch vụ này, pháp luật hiện hành không thừa nhận các hình thức trung gian khác tham gia trực tiếp vào quá trình xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản nếu không thuộc một trong các loại hình được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Do đó, mọi hoạt động trung gian trong lĩnh vực bất động sản muốn được coi là hợp pháp đều phải được tổ chức và vận hành dưới một trong các loại hình dịch vụ nêu trên, đồng thời đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

>>> Xem thêm: Việt kiều khi kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì?

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ trung gian bất động sản

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản là tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, trừ hai trường hợp sau:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Việt kiều thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản có đúng quy định pháp luật không?

Từ các phân tích về loại hình dịch vụ trung gian bất động sản và điều kiện kinh doanh nêu trên, có thể khẳng định rằng pháp luật không cấm Việt kiều thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên việc được phép hay không còn phụ thuộc vào tư cách pháp lý của Việt kiều và việc đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường theo pháp luật đầu tư, doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản.

Căn cứ khoản 1 Điều 17 Luật Doanh nghiệp 2020, cá nhân, tổ chức không phân biệt quốc tịch đều có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam, trừ các trường hợp bị pháp luật cấm. Do đó, Việt kiều về nguyên tắc có quyền thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ trung gian bất động sản, nếu không thuộc các đối tượng bị hạn chế theo khoản 2 Điều 17 Luật Doanh nghiệp 2020.

Trường hợp Việt kiều mang quốc tịch Việt Nam, họ được xem là nhà đầu tư trong nước. Khi đó, việc thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản được thực hiện tương tự như công dân Việt Nam trong nước, không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Doanh nghiệp do Việt kiều quốc tịch Việt Nam thành lập chỉ cần đáp ứng các điều kiện chung của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: thành lập doanh nghiệp hợp pháp; đăng ký đúng ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản; không thuộc trường hợp bị cấm hoặc đình chỉ hoạt động; đồng thời đáp ứng các điều kiện về tài chính, vốn và quản lý theo quy định pháp luật chuyên ngành (nếu có).

Đối với Việt kiều mang quốc tịch nước ngoài, họ được xác định là nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư 2020. Trong trường hợp này, ngoài việc đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ trung gian bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Việt kiều còn phải tuân thủ điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Điều 36 Luật Đầu tư 2020 trước khi đăng ký thành lập doanh nghiệp.

Đồng thời, việc được phép kinh doanh các dịch vụ như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn hoặc quản lý bất động sản còn phụ thuộc vào việc ngành nghề đó có thuộc danh mục hạn chế tiếp cận thị trường hay không, cũng như các điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn, hình thức đầu tư theo quy định pháp luật và các cam kết quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Như vậy, có thể kết luận rằng Việt kiều hoàn toàn có thể thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản tại Việt Nam, nhưng việc triển khai trên thực tế cần phân biệt rõ giữa Việt kiều mang quốc tịch Việt Nam và Việt kiều mang quốc tịch nước ngoài, đồng thời phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện về doanh nghiệp, đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Việt kiều có nên mua đất ruộng để đầu tư không?

Dịch vụ tư vấn về hoạt động trung gian bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc, đảm bảo sự an toàn và hiệu quả cho dòng vốn. Đội ngũ chuyên gia am hiểu tường tận các quy định về đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi đồng hành cùng Quý khách hàng từ giai đoạn khởi tạo ý tưởng đến khi doanh nghiệp vận hành ổn định. Dưới đây là những công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý tại Long Phan:

• Tư vấn thường xuyên về pháp lý doanh nghiệp, soạn thảo và rà soát hợp đồng dịch vụ bất động sản.
• Tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp, mua bán sáp nhập (M&A) các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
• Tư vấn điều kiện kinh doanh, điều kiện hành nghề môi giới bất động sản; hỗ trợ thủ tục cấp, gia hạn và quản lý chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định pháp luật.
• Đại diện ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính, làm việc với cơ quan nhà nước.

Các câu hỏi thường gặp liên quan đến Việt kiều thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản, mời quý vị tham khảo:

Việt kiều có hai quốc tịch (Việt Nam và nước ngoài) nên lựa chọn tư cách nào để thành lập doanh nghiệp thuận lợi hơn?

Việt kiều sở hữu song tịch có quyền lựa chọn áp dụng điều kiện đầu tư và thủ tục hành chính như nhà đầu tư trong nước hoặc nhà đầu tư nước ngoài. Nếu lựa chọn sử dụng quốc tịch Việt Nam (sử dụng Hộ chiếu Việt Nam hoặc Căn cước công dân), cá nhân sẽ không phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và không chịu các hạn chế về tiếp cận thị trường áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài, giúp quy trình thành lập doanh nghiệp nhanh chóng và đơn giản hơn. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2020.)

Việt kiều có thể hành nghề môi giới độc lập mà không cần thành lập doanh nghiệp không?

Không. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Quy định này chấm dứt hình thức môi giới tự do (freelance) nhằm tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong giao dịch. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Việt kiều là nhà đầu tư nước ngoài có được góp vốn, mua cổ phần vào doanh nghiệp trung gian bất động sản đã thành lập không?

Có. Thay vì thành lập pháp nhân mới, Việt kiều mang quốc tịch nước ngoài có quyền góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế đã thành lập tại Việt Nam đang kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nếu tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài vượt quá 50% hoặc thuộc trường hợp đầu tư vào ngành nghề có điều kiện, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp với cơ quan đăng ký đầu tư trước khi thay đổi thành viên/cổ đông. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 24, Điều 25, Điều 26 Luật Đầu tư 2020.)

Điều kiện về cơ sở vật chất đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là gì?

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định và cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Cụ thể, sàn giao dịch phải có diện tích phù hợp cho hoạt động môi giới, giao dịch và công khai thông tin; trang thiết bị kỹ thuật phải đảm bảo việc niêm yết, tra cứu, lưu trữ thông tin về bất động sản. Sàn giao dịch không được hoạt động ảo hoàn toàn mà phải có địa điểm thực tế để cơ quan nhà nước quản lý và khách hàng liên hệ. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp trung gian bất động sản có bắt buộc phải là người Việt Nam không?

Không bắt buộc. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp có thể là người nước ngoài hoặc Việt kiều mang quốc tịch nước ngoài. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải bảo đảm luôn có ít nhất một người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam. Nếu người đại diện duy nhất xuất cảnh khỏi Việt Nam thì phải ủy quyền bằng văn bản cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 12 Luật Doanh nghiệp 2020.)

>>> Xem thêm: Thủ tục tạm trú điện tử cho Việt kiều về nước dài hạn

Kết luận

Việc thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản đối với Việt kiều hoàn toàn khả thi và được pháp luật bảo hộ khi tuân thủ đúng quy định Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn chuyên sâu về trình tự cấp phép, cơ cấu vốn và hồ sơ thành lập, vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389 để nhận giải pháp tối ưu từ đội ngũ chuyên gia.