Việt kiều khi kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì?

Việt kiều khi kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì là vấn đề được quan tâm trong bối cảnh pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt và hoàn thiện. Việc hiểu đúng phạm vi quyền được kinh doanh cũng như các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật Việt Nam là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro và bảo đảm hiệu quả đầu tư. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích toàn diện các điều kiện mà Việt kiều cần đáp ứng khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản được định nghĩa là hoạt động đầu tư vốn nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua các giao dịch liên quan đến tài sản là bất động sản. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động này bao gồm việc tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. 

Bản chất của hoạt động này nằm ở tính chất thương mại và quy mô tổ chức thực hiện. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm một chuỗi các hành vi thương mại cụ thể. Các hành vi này bao gồm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng. Đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, hoạt động kinh doanh thể hiện qua việc chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đó.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng được xem là một hình thức kinh doanh cốt lõi. Bên cạnh các hoạt động giao dịch trực tiếp, khái niệm này còn bao gồm kinh doanh dịch vụ bất động sản, ví dụ như môi giới, tư vấn hoặc quản lý bất động sản.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn Việt kiều đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng

Các hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài (Việt kiều)

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã phân định rõ ràng hai nhóm đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài với phạm vi kinh doanh khác nhau. Sự phân loại này dựa trên tiêu chí quốc tịch, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho những cá nhân vẫn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này tác động trực tiếp đến việc Việt kiều khi kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì và được phép thực hiện những hoạt động nào. 

Theo quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hình thức và phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm các hoạt động sau đây:

1. Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam:

• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
• Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê.
• Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại.
• Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

2. Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam:

• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

>>> Xem thêm: Việt kiều có nên mua đất ruộng để đầu tư không

Điều kiện để Việt kiều kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, Việt kiều phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tương tự như với cá nhân trong nước khi kinh doanh bất động sản. Các điều kiện này bao gồm:

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ các trường hợp sau đây:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.

Ngoài ra hiện nay căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 9, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập để hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

>>> Xem thêm: Cá nhân kinh doanh bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?

Dịch vụ tư vấn pháp lý về kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện hỗ trợ người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi hiểu rõ những rào cản về thủ tục hành chính và sự khác biệt trong hệ thống pháp luật mà Kiều bào thường gặp phải. Đội ngũ chuyên gia của Long Phan cam kết mang lại sự an tâm pháp lý tối đa cho Quý khách hàng.

Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp của Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Phân tích chi tiết tình trạng quốc tịch (công dân Việt Nam hay người gốc Việt) để xác định chính xác phạm vi kinh doanh được phép. 
• Thực hiện trọn gói các thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp trong nước (đối với Việt kiều còn quốc tịch). 
• Thực hiện thẩm định tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, quy hoạch dự án và hồ sơ pháp lý của đối tác trong nước.
• Soạn thảo và rà soát các loại hợp đồng chuyển nhượng dự án, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), hợp đồng thuê đất và các văn bản thỏa thuận khác nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của nhà đầu tư Việt kiều.
• Đại diện ủy quyền, thay mặt Quý khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường… để giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình hoạt động. 

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản của Việt kiều, mời quý vị tham khảo:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam (song tịch) thì áp dụng quy định kinh doanh bất động sản như thế nào?

Người có hai quốc tịch, trong đó có quốc tịch Việt Nam, được hưởng quyền và nghĩa vụ kinh doanh bất động sản hoàn toàn giống như công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước. Điều này đồng nghĩa Quý khách hàng được phép thực hiện đầy đủ các hình thức kinh doanh bao gồm cả việc mua đất nền, nhà phố riêng lẻ để đầu tư, kinh doanh mà không bị hạn chế phạm vi như người gốc Việt không có quốc tịch. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Việt kiều không còn quốc tịch Việt Nam (người gốc Việt) có được phép mua nhà phố, đất nền của hộ gia đình, cá nhân để bán lại kiếm lời không?

Không. Người gốc Việt không có quốc tịch Việt Nam chỉ được phép kinh doanh bất động sản thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình trong các dự án bất động sản; hoặc thuê để cho thuê lại. Đối tượng này không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua nhà ở riêng lẻ nằm ngoài dự án để thực hiện hoạt động kinh doanh (mua đi bán lại). 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ để không phải thành lập doanh nghiệp?

Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là việc kinh doanh không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1, Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.)

Việt kiều có được phép nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản từ chủ đầu tư khác để tiếp tục kinh doanh không?

Có. Cả hai nhóm đối tượng Việt kiều (có quốc tịch và không có quốc tịch) đều được phép nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh, miễn là dự án đó đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và bên nhận chuyển nhượng đáp ứng năng lực tài chính. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm g Khoản 1 và Điểm c Khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Hành vi nào bị nghiêm cấm đối với Việt kiều khi kinh doanh bất động sản?

Các hành vi bị cấm bao gồm: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; gian lận, lừa dối trong kinh doanh; không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản; huy động vốn trái phép; và rửa tiền thông qua hoạt động kinh doanh bất động sản. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Kết luận

Việc nắm vững các quy định pháp lý là bước đệm vững chắc giúp nhà đầu tư Việt kiều hạn chế tối đa rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận tại thị trường trong nước. Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư và kinh doanh bất động sản. Để nhận được sự tư vấn chuyên sâu và giải pháp pháp lý phù hợp nhất, Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 1900636389.