Kinh doanh bất động sản sau 01/7/2026: điều kiện và yêu cầu đối với doanh nghiệp

Tư vấn Long Phan nhận được nhiều câu hỏi của doanh nghiệp bất động sản về việc điều kiện kinh doanh bất động sản có bị bãi bỏ từ ngày 01/7/2026 hay không, khi Nghị quyết 66.17/2026/NQ-CP cắt giảm danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện từ 198 xuống còn 142 ngành, nghề. Trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc nhóm ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, và các điều kiện cụ thể về vốn, hình thức kinh doanh, dự án vẫn do Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP điều chỉnh. Bài viết dưới đây hệ thống hóa toàn bộ điều kiện doanh nghiệp phải đáp ứng, đồng thời cập nhật pháp luật liên quan có hiệu lực song song về kinh doanh bất động sản sau 01/7/2026.

Kinh doanh bất động sản sau 01/7/2026 doanh nghiệp cần lưu ý thay đổi gì?

Từ ngày 01/7/2026, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần lưu ý đồng thời các thay đổi về danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện và thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực xây dựng. Đây là hai nhóm quy định có phạm vi điều chỉnh khác nhau, vì vậy doanh nghiệp cần xác định đúng văn bản áp dụng để tránh hiểu nhầm rằng các điều kiện kinh doanh bất động sản đã được bãi bỏ hoặc thay thế toàn bộ.

Danh mục ngành, nghề có điều kiện được cắt giảm

Nghị quyết 66.17/2026/NQ-CP cắt giảm, sửa đổi danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Phụ lục IV Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026 đến hết 28/02/2027, tập trung vào các ngành, nghề không còn cần duy trì điều kiện vì lý do quốc phòng, an ninh, trật tự, đạo đức xã hội hoặc sức khỏe cộng đồng. Kinh doanh bất động sản không thuộc nhóm được loại bỏ, nên doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục đáp ứng điều kiện kinh doanh theo pháp luật chuyên ngành.

Cần đối chiếu đồng thời Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP

Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, cùng hiệu lực từ 01/7/2026, quy định phân quyền, phân cấp, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của 11 bộ, trong đó có Bộ Xây dựng. Nghị quyết này chỉ tác động đến cách thức, thẩm quyền hoặc thời hạn giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng, không bãi bỏ điều kiện kinh doanh bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Khi xác định nghĩa vụ pháp lý từ 01/7/2026, doanh nghiệp cần đối chiếu đồng thời: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (điều kiện, nghĩa vụ); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (hướng dẫn chi tiết); Nghị quyết 66.17/2026/NQ-CP (danh mục ngành, nghề có điều kiện); Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP (phân quyền, cắt giảm thủ tục Bộ Xây dựng). Điều 9, Điều 10, Điều 11 và Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa bị thay thế hoặc bãi bỏ.doanh bất động sản và văn bản hướng dẫn tương ứng khi triển khai từng hoạt động cụ thể.

Điều Kiện Chung Đối Với Tổ Chức, Cá Nhân Kinh Doanh Bất Động Sản

Trước khi xem xét các điều kiện về vốn chủ sở hữu, dư nợ hoặc điều kiện áp dụng đối với doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản, cần xác định đúng chủ thể thuộc trường hợp nào tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Pháp luật phân biệt giữa chủ thể kinh doanh bất động sản theo nguyên tắc chung, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 9.

Phải Thành Lập Doanh Nghiệp Hoặc Hợp Tác Xã

Theo khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo pháp luật về hợp tác xã và có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9.

Sau khi thành lập, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 9 yêu cầu doanh nghiệp không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định có thẩm quyền; điểm b khoản 2 Điều 9 yêu cầu bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu.

Riêng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản, điểm c khoản 2 Điều 9 yêu cầu vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Nếu đồng thời thực hiện nhiều dự án, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ tương ứng cho từng dự án.

Cá Nhân Kinh Doanh Bất Động Sản Quy Mô Nhỏ

Theo khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tiêu chí xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, cá nhân phải đồng thời đáp ứng hai yêu cầu.

• Thứ nhất, theo điểm a khoản 1 Điều 7, cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.
• Thứ hai, theo điểm b khoản 1 Điều 7, cá nhân không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp chỉ thực hiện 01 lần giao dịch trong một năm thì không tính giá trị giao dịch để áp dụng tiêu chí này.

Điều Kiện Đối Với Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản Thông Qua Dự Án

Ngoài điều kiện chung, doanh nghiệp thực hiện dự án còn chịu yêu cầu riêng về tình trạng hoạt động, dư nợ, vốn chủ sở hữu tại khoản khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và được cụ thể hóa tại Điều 5, Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Không Thuộc Trường Hợp Bị Cấm, Tạm Ngừng Hoặc Đình Chỉ Hoạt Động

Theo điểm a khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, trước khi triển khai dự án, doanh nghiệp không chỉ cần kiểm tra đăng ký ngành nghề mà còn phải xác định mình có đang thuộc trường hợp bị hạn chế quyền kinh doanh theo bản án hoặc quyết định đang có hiệu lực hay không.

Bảo Đảm Tỷ Lệ Dư Nợ Tín Dụng Và Dư Nợ Trái Phiếu

Theo điểm b khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu theo quy định của Chính phủ. Các giới hạn cụ thể được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Trước hết, theo điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp căn cứ vốn chủ sở hữu và phương án đầu tư, kinh doanh để quyết định việc vay vốn tại tổ chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu, nhưng vẫn phải đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp và tuân thủ pháp luật về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp.

Tiếp theo, điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định trường hợp doanh nghiệp vay tại tổ chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu để thực hiện dự án bất động sản mà doanh nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì:

Tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng + dư nợ trái phiếu doanh nghiệp + vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với dự án không được vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Vốn Chủ Sở Hữu Tối Thiểu Đối Với Từng Dự Án

Theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu:

• Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha;
• Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Ngoài tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu, doanh nghiệp còn phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư theo chính điểm c khoản 2 Điều 9.

Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án bất động sản, điểm c khoản 2 Điều 9 yêu cầu vốn chủ sở hữu phải đủ để phân bổ nhằm bảo đảm tỷ lệ nêu trên đối với từng dự án.

Cách Xác Định Vốn Chủ Sở Hữu

Cách xác định vốn chủ sở hữu được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP đối với doanh nghiệp được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn làm nhà đầu tư, lựa chọn làm chủ đầu tư dự án hoặc được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở theo các pháp luật liên quan.

Theo điểm a khoản 1 Điều 6, vốn chủ sở hữu được xác định căn cứ vào:

• Kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán thực hiện trong năm; hoặc
• Kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm.

Nếu chưa có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả kiểm toán khoản mục vốn chủ sở hữu trong năm hiện tại thì sử dụng kết quả đã được kiểm toán của năm liền trước, theo pháp luật về doanh nghiệp, kiểm toán và kế toán.

Riêng điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng, vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo pháp luật về doanh nghiệp.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP xác định tổng vốn đầu tư của dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư. Đây là số liệu quan trọng để tính tỷ lệ 20% hoặc 15% vốn chủ sở hữu theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

>>>Xem thêm: Nhận định chính xác 5 rủi ro cho nhà đầu tư bằng thẩm định pháp lý dự án bất động sản

Doanh Nghiệp Cần Rà Soát Gì Sau 01/7/2026?

Sau ngày 01/7/2026, việc cắt giảm ngành, nghề và đơn giản hóa thủ tục hành chính không đồng nghĩa các điều kiện chuyên ngành của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tự động bị bãi bỏ. Doanh nghiệp nên rà soát theo trình tự sau:

1. Kiểm tra phạm vi ngành, nghề kinh doanh. Đối chiếu hoạt động thực tế với Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đang áp dụng theo Nghị quyết 66.17/2026/NQ-CP.
2. Xác định đúng nhóm chủ thể theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông thường, cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản chịu các nhóm điều kiện khác nhau.
3. Xác định vốn chủ sở hữu theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP trước khi tính tỷ lệ vốn tối thiểu của từng dự án.
4. Kiểm tra đồng thời các giới hạn tài chính tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, gồm tổng nguồn vốn đối với dự án và tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu.
5. Rà soát yêu cầu của dự án tại Điều 11 và tiếp tục kiểm tra điều kiện riêng của bất động sản theo Điều 14, Điều 24, Điều 31, Điều 35 hoặc Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tùy loại giao dịch.
6. Công khai thông tin trước khi đưa bất động sản hoặc dự án vào kinh doanh. Nghĩa vụ công khai có căn cứ trực tiếp tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, còn Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết cách thức và nội dung thực hiện. Doanh nghiệp sử dụng hợp đồng mẫu cũng phải bảo đảm hợp đồng đã được công khai trước khi sử dụng để ký kết.
7. Nếu kinh doanh dịch vụ môi giới, kiểm tra khoản 5 Điều 9, Điều 61 và Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP; nếu tổ chức sàn giao dịch, kiểm tra Điều 54–60 và Điều 14–17 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
8. Đối chiếu Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP đối với đúng thủ tục thuộc phạm vi lĩnh vực xây dựng được Nghị quyết sửa đổi hoặc đơn giản hóa, thay vì mặc nhiên áp dụng Nghị quyết cho toàn bộ thủ tục kinh doanh bất động sản. Nghị quyết 66.18 có hiệu lực từ 01/7/2026 đến hết 28/02/2027.

Đáng lưu ý, các thủ tục cấp và cấp lại Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản vẫn được các địa phương công bố thực hiện sau 01/7/2026, với thời hạn cấp mới 15 ngày làm việc theo Điều 14 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Vì vậy, không nên suy luận từ chính sách cắt giảm thủ tục rằng giấy phép sàn đã bị loại bỏ.

Rủi Ro Pháp Lý Doanh Nghiệp Cần Lưu Ý

Việc cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh từ ngày 01/7/2026 không đồng nghĩa doanh nghiệp bất động sản được loại bỏ toàn bộ nghĩa vụ theo pháp luật chuyên ngành. Trong quá trình áp dụng, doanh nghiệp cần đặc biệt tránh các cách hiểu hoặc phương thức thực hiện sau:

Hiểu rằng điều kiện kinh doanh bất động sản đã được bãi bỏ từ 01/7/2026

Cách hiểu này quá rộng. Việc điều chỉnh danh mục ngành, nghề theo các Nghị quyết cắt giảm không tự động làm mất hiệu lực các điều kiện chuyên ngành đang được quy định tại Điều 9, Điều 11, Điều 54, Điều 55, Điều 61 và các điều khoản liên quan của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Doanh nghiệp phải kiểm tra từng quy định cụ thể đã được sửa đổi, thay thế hay chưa trước khi ngừng áp dụng.

Chỉ Kiểm Tra Vốn Chủ Sở Hữu Mà Bỏ Qua Giới Hạn Dư Nợ

Doanh nghiệp thực hiện dự án phải kiểm tra đồng thời điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về tỷ lệ vốn chủ sở hữu và khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các giới hạn tài chính. Đáp ứng vốn chủ sở hữu tối thiểu không đồng nghĩa doanh nghiệp mặc nhiên đáp ứng giới hạn dư nợ.

Đưa Bất Động Sản Ra Giao Dịch Trước Khi Công Khai Thông Tin

Nghĩa vụ công khai có cơ sở trực tiếp tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết việc thực hiện. Đối với hợp đồng mẫu, Nghị định 96 còn yêu cầu doanh nghiệp thực hiện công khai trước khi sử dụng hợp đồng để ký kết với khách hàng.

Dịch vụ tư vấn và ủy quyền thực hiện thủ tục kinh doanh bất động sản

Tư vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản rà soát và hoàn thiện điều kiện kinh doanh phù hợp với quy định hiện hành với các công việc sau:

• Rà soát ngành, nghề đăng ký kinh doanh, đối chiếu với Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện hiện hành.
• Thẩm định điều kiện vốn chủ sở hữu, tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu của từng dự án theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý dự án, hồ sơ công khai thông tin, hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh.
• Tư vấn, chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản hoặc điều kiện thành lập doanh nghiệp môi giới bất động sản.
• Đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trong quá trình thực hiện thủ tục.

Quý doanh nghiệp có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386.

Câu hỏi thường gặp điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh sau ngày 1/7/2026

Các điều kiện về vốn, dư nợ, hồ sơ dự án và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh thường phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tế. Doanh nghiệp có thể tham khảo một số vấn đề thường gặp dưới đây.

Kết luận

Điều kiện kinh doanh bất động sản sau 01/7/2026 về bản chất không thay đổi so với quy định hiện hành tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP; sự thay đổi chỉ nằm ở việc cập nhật danh mục ngành, nghề có điều kiện theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 và cắt giảm một số thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực xây dựng. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát điều kiện chủ thể, điều kiện tài chính dự án và nghĩa vụ công khai thông tin để tránh rủi ro bị đình chỉ, thu hồi giấy phép hoặc xử phạt vi phạm hành chính. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp rà soát toàn diện điều kiện kinh doanh bất động sản, liên hệ hotline 1900636389 để được tư vấn cụ thể theo từng vụ việc.