Hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản: Lưu ý

Hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản là giải pháp chiến lược giúp các bên cùng chia sẻ nguồn lực, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, để hợp tác đạt hiệu quả và đảm bảo tính pháp lý, các bên cần nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư và xây dựng. Việc hiểu đúng và đầy đủ giúp phòng ngừa tranh chấp và tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho dự án.

Các hình thức hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản phổ biến

Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ với nhiều hình thức hợp tác đầu tư đa dạng. Các nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức phù hợp với mục tiêu kinh doanh và điều kiện thực tế. Luật Đầu tư 2020 đã quy định rõ các hình thức đầu tư hợp pháp tại Việt Nam.

Theo Điều 21 Luật Đầu tư 2020, các doanh nghiệp có thể thực hiện đầu tư theo nhiều hình thức như thành lập tổ chức kinh tế mới, góp vốn mua cổ phần, thực hiện dự án đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh. Mỗi hình thức có đặc điểm pháp lý và ưu điểm riêng, phù hợp với các mục tiêu đầu tư khác nhau trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể như sau: 

Hợp Đồng Hợp Tác Kinh Doanh (BCC)

Hợp đồng hợp tác kinh doanh (Business Cooperation Contract – BCC) là một trong các hình thức hợp tác đầu tư linh hoạt, cho phép các bên cùng triển khai dự án mà không cần thành lập pháp nhân mới. Theo Điều 27 Luật Đầu tư 2020, BCC giúp doanh nghiệp giảm thiểu gánh nặng về quản lý và điều hành công ty, đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận nhờ vào sự linh hoạt trong thỏa thuận hợp tác.

Hình thức này đặc biệt phù hợp với các dự án có thời gian thực hiện ngắn, yêu cầu sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên nhưng không cần thiết phải lập một công ty chung. Ví dụ, các tập đoàn nước ngoài có thể hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam thông qua BCC để nhanh chóng tham gia thị trường mà không phải trải qua thủ tục thành lập pháp nhân mới.

>>> Tham khảo: Những lưu ý khi đàm phán hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC

Góp Vốn, Mua Cổ Phần

Góp vốn hoặc mua cổ phần là một trong các hình thức hợp tác đầu tư được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực như tài chính, bất động sản và công nghệ. Theo Điều 24 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư có thể:

• Góp vốn vào doanh nghiệp Việt Nam, trở thành cổ đông hoặc thành viên góp vốn, từ đó tham gia điều hành hoặc hưởng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.;
• Mua cổ phần từ doanh nghiệp hiện có, giúp mở rộng thị trường, kiểm soát hoạt động kinh doanh và gia tăng quyền lực trong ngành.

Hình thức này phù hợp với các doanh nghiệp muốn mở rộng nhanh chóng mà không phải bắt đầu từ đầu. Tuy nhiên, theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP, một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện sẽ giới hạn tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, đòi hỏi các bên phải tuân thủ quy định chặt chẽ khi thực hiện giao dịch.

Liên Doanh

Theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Luật Cạnh tranh 2018 thì liên doanh là hình thức hợp tác trong đó hai hoặc nhiều bên cùng thành lập doanh nghiệp mới, góp vốn và chia sẻ quyền quản lý.

Đây là một trong các hình thức hợp tác đầu tư giúp tận dụng thế mạnh của cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, đặc biệt trong những lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn, công nghệ hiện đại và chuyên môn cao. Ví dụ, một công ty nước ngoài có thể cung cấp công nghệ, trong khi doanh nghiệp Việt Nam có thể đóng góp mạng lưới phân phối và hiểu biết về thị trường địa phương.

Mua Bán, Sáp Nhập (M&A)

M&A (Mergers and Acquisitions) là một trong các hình thức hợp tác đầu tư chiến lược, trong đó một doanh nghiệp mua lại hoặc sáp nhập với doanh nghiệp khác để mở rộng quy mô, tăng cường sức mạnh tài chính và nâng cao năng lực cạnh tranh.

M&A giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian gia nhập thị trường, tận dụng sẵn nguồn lực và khách hàng của công ty mục tiêu. Tuy nhiên, điểm a khoản 10 Điều 17 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định rằng nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia M&A có thể bị hạn chế tỷ lệ sở hữu trong một số ngành nghề đặc thù như ngân hàng, viễn thông và hàng không, nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia và an ninh kinh tế.

Hợp Tác Công – Tư (PPP)

Hợp tác công tư là mô hình đầu tư dựa trên quan hệ đối tác giữa nhà nước và tư nhân. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, PPP được định nghĩa là phương thức đầu tư được thực hiện trên cơ sở hợp tác có thời hạn giữa Nhà nước và nhà đầu tư tư nhân.

Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 thì dự án PPP bao gồm các hoạt động như xây dựng, vận hành, kinh doanh công trình hạ tầng; cải tạo, nâng cấp, mở rộng công trình hiện có; hoặc vận hành kinh doanh công trình sẵn có. Hình thức này giúp giảm bớt gánh nặng ngân sách cho Nhà nước, đồng thời tạo cơ hội cho doanh nghiệp tư nhân tiếp cận các dự án lớn về cơ sở hạ tầng.

Trên đây là một số loại hình hợp tác kinh doanh phổ biến hiện nay. Nhà đầu tư tùy vào nhu cầu, mục đích đầu tư, vốn tài chính và tiềm năng kinh tế, … để lựa chọn hình thức hợp tác kinh doanh phù hợp. 

Các yếu tố cơ bản trong hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư bất động sản

Hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu tư bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc đảm bảo quyền lợi các bên tham gia. Văn bản này xác lập quan hệ pháp lý giữa các đối tác và điều chỉnh mọi hoạt động trong suốt quá trình hợp tác. Một hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản hoàn chỉnh cần bao gồm các yếu tố cơ bản sau:

• Thông tin các bên tham gia hợp tác: Hợp đồng phải ghi rõ thông tin của các bên tham gia hợp tác (tên, địa chỉ, thông tin liên hệ, đại diện pháp lý). Điều này đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng xác định trách nhiệm của mỗi bên. Đối với doanh nghiệp, cần cung cấp đầy đủ thông tin về giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, mã số thuế và người đại diện theo pháp luật;
• Mục tiêu và phạm vi hợp tác: Cần phải xác định rõ mục tiêu hợp tác, chẳng hạn như xây dựng, mua bán, cho thuê, hoặc phát triển các dự án bất động sản. Các bên cũng cần chỉ rõ phạm vi hợp tác: hợp tác ở một dự án cụ thể hay hợp tác lâu dài trên nhiều dự án. Mục tiêu và phạm vi hợp tác phải phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và năng lực của các bên.
• Vốn đầu tư và phương thức góp vốn: Hợp đồng cần xác định rõ mức vốn đóng góp của mỗi bên và phương thức góp vốn. Vốn có thể là tiền mặt, tài sản, quyền sử dụng đất hoặc các tài sản khác. Việc xác định tỷ lệ đóng góp của mỗi bên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc phân chia lợi nhuận và trách nhiệm trong hợp tác;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Các quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể của từng bên cần được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng. Chẳng hạn, bên này có trách nhiệm cung cấp vốn, bên kia sẽ phụ trách công tác quản lý và triển khai dự án. Phải xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình thực hiện dự án, bao gồm cả trách nhiệm về thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác;
• Chia sẻ lợi nhuận và phân chia rủi ro: Một trong những điều quan trọng nhất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản là cách thức chia sẻ lợi nhuận sau khi dự án hoàn thành. Thông thường, lợi nhuận được chia theo tỷ lệ đóng góp, nhưng các bên cũng có thể thỏa thuận một cách khác dựa trên công sức, kinh nghiệm, hoặc chuyên môn của mỗi bên;
• Thời gian thực hiện và tiến độ dự án: Hợp đồng cần quy định rõ về thời gian thực hiện dự án, các mốc tiến độ cụ thể, và các điều khoản liên quan đến việc điều chỉnh tiến độ trong trường hợp cần thiết. Cần xác định rõ thời điểm bắt đầu và kết thúc hợp tác, cũng như các mốc quan trọng trong quá trình thực hiện dự án;
• Điều khoản giải quyết tranh chấp: Để tránh những rắc rối không đáng có, hợp đồng cần có điều khoản quy định cách thức giải quyết tranh chấp giữa các bên, ví dụ như thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án. Điều khoản này giúp các bên có phương án giải quyết hiệu quả khi phát sinh bất đồng trong quá trình hợp tác.

Như vậy, các yếu tố trên là cơ bản cần phải có trong một hợp đồng hợp tác kinh doanh. Tùy vào loại hình dự án, nhu cầu của các bên, nơi triển khai dự án, loại hình bất động sản mà các bên có thể thêm hoặc loại bỏ những điều khoản phù hợp. 

Một số lưu ý khi hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản

Khi tham gia hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề quan trọng để đảm bảo hiệu quả và hạn chế rủi ro. Trên thực tế, nhiều tranh chấp đã phát sinh từ việc các bên không tuân thủ đúng quy định pháp luật hoặc thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi hợp tác. Để tránh những rủi ro không đáng có, các bên cần chú ý một số vấn đề sau.

Yêu cầu đối với dự án bất động sản

Các yêu cầu đối với dự án bất động sản (BĐS) nhằm đảm bảo tính pháp lý và chất lượng của dự án bất động sản, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Cụ thể theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;
• Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan;
• Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng;
• Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận;
• Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, khi tham gia hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản, các bên cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của dự án. Khi xem xét đầu tư vào dự án bất động sản, Quý khách hàng cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý của dự án như: quyết định giao đất, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết và các giấy tờ khác liên quan đến pháp lý của dự án.

Tham vấn ý kiến chuyên gia

Trước khi đưa ra quyết định, nhà đầu tư nên tham vấn ý kiến từ các chuyên gia bất động sản, xây dựng, chuyên gia tài chính, luật sư để thẩm định dự án, đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan và làm rõ việc hợp tác có tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật không, có những rủi ro gì, tính khả thi và hiệu quả của quan hệ hợp tác.

Từ đó, các nhà đầu tư sẽ cùng nhau xây dựng một cấu trúc hợp tác thông minh, hoạch định ra lộ trình chi tiết, cụ thể cho quá trình đầu tư nhằm đảm bảo sự hợp tác hiệu quả, thành công cũng như quyền lợi hợp pháp cho các bên.

Soạn thảo hợp đồng chi tiết và chặt chẽ

Khi quyết định ký hợp đồng hợp tác đầu tư, nhà đầu tư cũng nên tham khảo ý kiến hoặc mời luật sư và các chuyên gia tham gia soạn thảo hợp đồng để bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho mình, từ đó giảm thiểu tối đa tranh chấp và thiệt hại.

Điều khoản về biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng cần được quy định cụ thể, tránh tình trạng một bên lợi dụng sơ hở để trốn tránh trách nhiệm. Các cam kết về tiến độ, chất lượng và phương thức thanh toán cần được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng.

Như vậy, khi thực hiện hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề trên trước khi tiến hành hoạt động đầu tư. 

Những rủi ro thường gặp khi hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản

Trong mọi hình thức giao dịch thương mại luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, việc nắm rõ các rủi ro này sẽ giúp Quý khách lường trước hậu quả có thể xảy ra và tìm phương án đối phó để giảm thiểu khả năng phát sinh thiệt hại trên thực tế.

1. Thiếu thông tin về dự án và đối tác

Nhà đầu tư khi tiến hành đầu tư không tìm hiểu kỹ về đối tác cũng như dự án đầu tư hay các quy định của pháp luật có liên quan, dẫn tới quá trình thực hiện hợp đồng phát sinh vướng mắc và không có hướng xử lý.

Có những dự án chưa đảm bảo về thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng nhà đầu tư thứ cấp không tìm hiểu kỹ hoặc vì mục đích lợi nhuận nên đã bỏ qua các vấn đề pháp lý dẫn đến những hệ lụy hết sức đau lòng.

2. Hợp đồng sơ sài, thiếu chặt chẽ

Các nội dung, điều khoản thỏa thuận khá sơ sài, không rõ ràng, chặt chẽ, dẫn đến mỗi bên hiểu một kiểu hoặc để một bên có thể lợi dụng để vi phạm hợp đồng.

Ngoài ra, những hợp đồng hợp tác đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thường do các chủ đầu tư ban đầu soạn nên họ thường có xu hướng đưa ra những điều khoản bất lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, có những hợp đồng có thể lên đến hàng trăm trang nhà đầu tư thứ cấp không đủ thời gian và cũng không dành đủ thời gian tìm hiểu nhưng vẫn quyết định ký kết, khi xảy ra tranh chấp thì mới phát hiện ra những nội dung bất lợi thì đã muộn.

3. Khả năng tài chính hạn chế

Tranh chấp do các bên thiếu vốn, không đủ khả năng thực hiện hợp đồng. Nhiều dự án thực hiện trong thời gian quá dài, việc thực hiện dự án không hiệu quả cũng dẫn đến phát sinh tranh chấp do không đảm bảo được quyền lợi của nhà đầu tư theo hợp đồng.

4. Thay đổi chính sách pháp luật

Tranh chấp do các bên không lường trước được khi có sự thay đổi pháp luật, thay đổi hoàn cảnh dẫn đến khi xảy ra các tình huống khách quan thì bị vướng mắc và không có hướng xử lý.

Các quy định về quy hoạch, đất đai và xây dựng tại Việt Nam thường xuyên có sự điều chỉnh, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả của các dự án bất động sản.

Từ thực tiễn xét xử cho thấy các tranh chấp trong lĩnh vực này thường phức tạp và kéo dài, gây thiệt hại lớn về thời gian và tài chính cho các bên. Để hạn chế rủi ro, các nhà đầu tư cần nắm rõ những vấn đề trên để loại trừ những rủi ro có thể xảy ra. 

Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Dưới đây là một số hạng mục dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản tại Tư vấn Long Phan mà chúng tôi cung cấp cho Quý khách:

1. Tư vấn sơ bộ trước khi soạn thảo hợp đồng:

• Phân tích mô hình hợp tác kinh doanh (liên doanh, hợp đồng BCC, góp vốn…);
• Rà soát điều kiện của các bên tham gia (năng lực pháp nhân, quyền sử dụng đất…);
• Xác định tính pháp lý của dự án bất động sản (pháp lý đất đai, giấy phép đầu tư…).

2. Soạn thảo nội dung hợp đồng hợp tác kinh doanh.

3. Rà soát và chỉnh sửa hợp đồng do khách hàng cung cấp.

4. Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, tài liệu phục vụ đàm phán.

5. Tư vấn thủ tục đăng ký, công chứng (nếu cần)

• Hướng dẫn và hỗ trợ thủ tục công chứng hợp đồng hợp tác;
• Tư vấn hồ sơ liên quan đến đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất…

6. Tư vấn hướng giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng (nếu có)

• Đưa ra hướng giải quyết tối ưu;
• Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là một số hạng mục tư vấn khi Quý khách sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Bên cạnh đó, chúng tôi cung cấp gói dịch vụ chuyên sâu, hỗ trợ Quý khách từ A –Z trong quá trình thực hiện hợp tác kinh doanh dự án đầu tư bất động sản. 

Một số câu hỏi thường gặp về hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản

Chúng tôi xin cung cấp cho Quý khách một số câu hỏi phổ biến về hình thức hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản. Xin mời tham khảo!

Hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) có ưu điểm gì so với các hình thức hợp tác khác?

BCC cho phép các bên hợp tác mà không cần thành lập pháp nhân mới, giảm thiểu gánh nặng quản lý và tối ưu hóa lợi nhuận.

Những rủi ro chính cần lưu ý khi tham gia hợp tác kinh doanh bất động sản là gì?

Các rủi ro chính bao gồm thiếu thông tin về dự án và đối tác, hợp đồng sơ sài, thiếu chặt chẽ, khả năng tài chính hạn chế và thay đổi chính sách pháp luật.

Tại sao nên tham vấn ý kiến chuyên gia trước khi hợp tác đầu tư bất động sản?

Tham vấn ý kiến chuyên gia giúp thẩm định dự án, đánh giá rủi ro pháp lý và đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.

Các yếu tố nào cần có trong hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản?

Các yếu tố cần có bao gồm thông tin các bên, mục tiêu và phạm vi hợp tác, vốn đầu tư, quyền và nghĩa vụ, chia sẻ lợi nhuận, thời gian thực hiện và điều khoản giải quyết tranh chấp.

Hình thức hợp tác công tư (PPP) mang lại lợi ích gì cho nhà nước và nhà đầu tư tư nhân?

PPP giúp giảm gánh nặng ngân sách cho nhà nước và tạo cơ hội cho doanh nghiệp tư nhân tiếp cận các dự án lớn về cơ sở hạ tầng.

Tại sao việc kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý của dự án bất động sản lại quan trọng?

Kiểm tra kỹ lưỡng giúp đảm bảo tính pháp lý của dự án, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia và tránh các rủi ro pháp lý.

Điều gì xảy ra nếu một bên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản?

Hợp đồng nên có các điều khoản về biện pháp xử lý vi phạm, ví dụ như phạt tài chính hoặc các biện pháp pháp lý khác.

Làm thế nào để các bên có thể giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả trong hợp tác kinh doanh bất động sản?

Hợp đồng nên có điều khoản về giải quyết tranh chấp, ví dụ như thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án.

Tại sao việc xác định rõ mục tiêu và phạm vi hợp tác lại quan trọng trong hợp đồng?

Việc này giúp đảm bảo rằng tất cả các bên đều hiểu rõ về mục đích và giới hạn của sự hợp tác, từ đó giảm thiểu nguy cơ hiểu lầm và tranh chấp.

Những thay đổi trong chính sách pháp luật có thể ảnh hưởng như thế nào đến dự án hợp tác bất động sản?

Thay đổi chính sách có thể ảnh hưởng đến tiến độ, chi phí và tính khả thi của dự án, do đó việc cập nhật thông tin pháp lý là rất quan trọng.

Trên đây là một câu trả lời cho các vấn đề mà Quý khách thường quan tâm. Chúng tôi mong rằng với những câu trả lời trên đã giải đáp phần nào thắc mắc của Quý khách xoay quanh việc hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản. 

Kết luận

Có thể thấy, việc hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cao nếu các bên không nắm vững quy định pháp luật. Hãy liên hệ ngay Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386 để được đội ngũ chuyên gia tư vấn chi tiết về soạn thảo hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho Quý khách hàng khi tham gia các dự án đầu tư bất động sản.