Chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân

Chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân là thủ tục pháp lý mà người sử dụng đất phải thực hiện khi muốn thay đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp thuộc diện phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các điều kiện, thẩm quyền và thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp này.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân

Chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân là thủ tục đặc thù áp dụng cho các cá nhân muốn thực hiện dự án đầu tư. Việc chuyển mục đích sử dụng đất này chịu sự điều chỉnh, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cụ thể quy định tại Quyết định 629/QĐ-BNNMT như sau:

1. Trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất để thực hiện dự án thì:

• Dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất của Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí;
• Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

3. Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Các điều kiện đối với trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Lưu ý: Các điều kiện nêu trên áp dụng đối với phạm vi dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai và thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, cá nhân cần đáp ứng các yêu cầu sau:

• Trách nhiệm đảm bảo hoàn thành việc tổ chức xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.
• UBND cấp tỉnh có quy định cụ thể thời gian thực hiện các bước công việc thuộc trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại

Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết

Theo tiểu mục 3, phần C quy định tại Quyết định 629 về các thủ tục hành chính về đất đai từ ngày 03/4/2025, Cơ quan thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân bao gồm:

• Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện.
• Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện.
• Cơ quan phối hợp: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Cơ quan thuế.

Cá nhân cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để thủ tục được thực hiện một cách nhanh chóng và chính xác.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân

Để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận đầu tư cá nhân diễn ra hiệu quả, nhà đầu tư cần lưu ý đến những nội dung sau đây.

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân cần được chuẩn bị đầy đủ theo quy định tại Điều 48, Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc chuẩn bị hồ sơ đúng và đầy đủ sẽ giúp quá trình xét duyệt được nhanh chóng và thuận lợi.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Đơn này cần được điền đầy đủ thông tin về người sử dụng đất, thửa đất xin chuyển mục đích, mục đích sử dụng đất hiện tại và mục đích sử dụng đất sau khi chuyển.
• Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có).
• Ngoài ra, cần cung cấp một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

>>> Xem thêm: Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP

Lưu ý: Hồ sơ cần được chuẩn bị đầy đủ và nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.

Quy trình thực hiện

Quy trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân được thực hiện theo quy định tại tiểu mục 3 Phần C. Thủ tục hành chính cấp huyện tại Quyết định 629/QĐ-BNNMT như sau:

Bước 1: Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện. Hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện tiến hành:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;
• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;
• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;
• Kiểm tra thực địa;

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể thì UBND cấp huyện gửi quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện để tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo trình tự riêng về xác định giá đất cụ thể;

Bước 5: Trong trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện tổ chức việc xác định giá đất cụ thể:

Giá đất cụ thể được trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về giá đất có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể;

Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế;
• Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất;
• Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện;

Trường hợp hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không cần thực hiện bước này.

Bước 7: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Bước 8: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Toàn bộ quy trình nêu trên đòi hỏi người sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ, đúng trình tự thủ tục và phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để bảo đảm việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện hợp pháp, đúng thời hạn và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển đổi.

Thời hạn giải quyết

Theo Quyết định 629/QĐ-BNNMT, thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân như sau:

• Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các khu vực không phải là các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn (Không bao gồm thời gian giải quyết của cơ quan có chức năng quản lý đất đai về xác định giá đất cụ thể theo quy định; Thời gian giải quyết của cơ quan có thẩm quyền về khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; Thời gian giải quyết của cơ quan thuế về xác định đơn giá thuê đất, số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, miễn, giảm, ghi nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí theo quy định; Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian thực hiện các bước công việc.

Dịch vụ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân tại Tư vấn Long Phan

Dịch vụ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân tại Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện cho các cá nhân có nhu cầu thực hiện thủ tục này. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và đầu tư, Tư vấn Long Phan cam kết hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết thủ tục nhanh chóng, hiệu quả và đúng pháp luật.

Các dịch vụ tư vấn của Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân;
• Hỗ trợ chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới nhất của pháp luật;
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất;
• Tư vấn và hỗ trợ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Với phương pháp tiếp cận thực tiễn và am hiểu sâu sắc quy định pháp luật hiện hành, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng trong toàn bộ quá trình chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân, đảm bảo hồ sơ hợp lệ, thủ tục được xử lý nhanh chóng và quyền lợi pháp lý của Quý khách hàng được bảo vệ tối đa.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân.

Những loại đất nào không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng?

Các loại đất không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thường là đất thuộc các khu vực bảo tồn, đất rừng đặc dụng, đất an ninh quốc phòng, và các loại đất khác được quy định cụ thể trong quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính như thế nào?

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính dựa trên giá trị chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại, theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Cá nhân có thể tự thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không?

Cá nhân hoàn toàn có thể tự thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả, việc tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là rất cần thiết.

Những rủi ro nào có thể phát sinh trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Các rủi ro có thể phát sinh bao gồm hồ sơ không hợp lệ, quy hoạch thay đổi, hoặc các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

Cần lưu ý điều gì khi chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin trong hồ sơ.

Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng như thế nào đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu không phù hợp, yêu cầu chuyển đổi sẽ bị từ chối.

Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở toàn bộ diện tích không?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương, và thường có giới hạn về diện tích.

Nếu hồ sơ bị từ chối, người dân có quyền khiếu nại không?

Nếu hồ sơ bị từ chối, người dân có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cá nhân là thủ tục phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật đất đai và đầu tư. Quý khách hàng cần tham khảo ý kiến của chuyên gia để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline: 0906735386 để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết nhanh chóng, hiệu quả các thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất.