Thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại ra sao?

Thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại đóng vai trò then chốt trong quá trình phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam. Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ban hành ngày 1-4-2025 đã thiết lập khung pháp lý cụ thể cho việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua phương thức thỏa thuận này. Quy trình này mang đến cơ chế mới, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách hiệu quả hơn. Bài viết sau đây sẽ phân tích các quy định và thủ tục liên quan đến thỏa thuận mua đất cho các dự án nhà ở thương mại.

Khi nào được tiến hành thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, tổ chức kinh doanh bất động sản chỉ được phép tiến hành thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại với người sử dụng đất sau khi nhận được Thông báo chấp thuận cho tổ chức được thực hiện dự án thí điểm từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Để được chấp thuận thực hiện dự án thí điểm, tổ chức kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thực hiện dự án thí điểm. Thủ tục này phải tuân thủ các bước theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 75/2025/NĐ-CP như sau: 

• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thông báo việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án, và tổ chức kinh doanh bất động sản phải nộp hồ sơ đăng ký theo mẫu quy định. 
• Sau thời hạn đăng ký, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ rà soát, đánh giá các khu đất được đề xuất và lập danh mục trình UBND cấp tỉnh.
• UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp thông qua nghị quyết ban hành danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm. Danh mục này phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày HĐND cấp tỉnh ký ban hành.

Sau khi đăng ký thực hiện dự án thí điểm và nhận được thông báo chấp thuận thực hiện dự án thí điểm, chủ đầu tư dự án mới được tiến hành thỏa thuận mua đất với người sử dụng đất.

>>> Tham khảo: Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại 

Quy định về thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại được quy định chi tiết tại Điều 6 Nghị định số 75/2025/NĐ-CP. Tổ chức kinh doanh bất động sản phải thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai. Đối với khu đất có diện tích do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, việc xử lý được thực hiện theo Điều 59 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Quy định pháp luật yêu cầu tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Việc thỏa thuận phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tuân thủ quy định về giá đất, nghĩa vụ tài chính và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Sau khi hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, tổ chức kinh doanh bất động sản được đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận đối với loại đất đã nhận chuyển quyền theo quy định pháp luật hoặc sau khi hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án và thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hướng xử lý khi nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất

Khi nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất, cách giải quyết sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Theo đó, giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thoả thuận được với người sử dụng đất theo các hướng sau: 

1. Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận quy định tại khoản 4 Điều 60 Nghị định  102/2024/NĐ-CP mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần không quá thời gian phải hoàn thành việc thỏa thuận trong văn bản chấp thuận nếu nhà đầu tư có nhu cầu. Nhà đầu tư có thể thực hiện gia hạn để có thêm thời gian thoả thuận, thương lượng với người sử dụng đất.
2. Trường hợp đã hết thời hạn gia hạn mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận hoặc nhà đầu tư không có nhu cầu gia hạn thì xử lý như sau:

• Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án;
• Diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt. Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

Theo đó, nếu tổ chức kinh doanh bất động sản đã thỏa thuận được với người sử dụng đất trên địa bàn dự án mà diện tích đất đã thỏa thuận đủ điều kiện để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng, thì được tiếp tục thực hiện dự án trên phần diện tích đất đã thỏa thuận.

Trường hợp phần diện tích đất đã thỏa thuận không đủ điều kiện để thực hiện dự án, tổ chức kinh doanh bất động sản có thể đề xuất điều chỉnh ranh giới dự án hoặc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất đối với phần diện tích đất còn lại của dự án để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản không thỏa thuận được với bất kỳ người sử dụng đất nào trên địa bàn thực hiện dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét chấm dứt việc thực hiện dự án và thu hồi Thông báo chấp thuận cho tổ chức được thực hiện dự án thí điểm.

Chính sách khuyến khích thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm

Chính sách khuyến khích thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm được quy định tại Điều 62 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Nhà nước áp dụng nhiều chính sách ưu đãi nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện thỏa thuận giữa tổ chức kinh doanh bất động sản và người sử dụng đất.

Các chính sách khuyến khích bao gồm ưu đãi về thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất đồng ý thỏa thuận nhận tiền hoặc nhận tài sản trên đất, quyền sử dụng đất tại địa điểm khác từ tổ chức kinh doanh bất động sản sẽ được hưởng các chính sách hỗ trợ về tài chính, tư vấn pháp lý và các thủ tục hành chính.

Đối với các dự án thí điểm do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện, trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc tạm ứng trước kinh phí theo chủ trương của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để phục vụ di dời cơ sở nhà, đất trước thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 171/2024/QH15, thì các chi phí hợp lý này sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai và các chi phí khác liên quan đến dự án.

Dịch vụ tư vấn chuyên sâu về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi có kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực pháp luật đất đai, đầu tư và bất động sản. Các dịch vụ tư vấn của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn thủ tục đăng ký thực hiện dự án thí điểm;
• Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ đề xuất theo quy định;
• Tư vấn chiến lược thỏa thuận với người sử dụng đất;
• Hỗ trợ đàm phán và soạn thảo hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi cho các bên.
• Hỗ trợ khách hàng trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 

Chúng tôi đảm bảo việc thực hiện dự án tuân thủ đúng quy định pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tối ưu hóa lợi ích cho nhà đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Dưới đây là một số câu hỏi chúng tôi đã nhận được, xin mời tham khảo:

Thời hạn thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại kéo dài bao lâu?

Theo quy định tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận được ghi trong văn bản chấp thuận. Trường hợp hết thời hạn mà chưa hoàn thành, nhà đầu tư có thể được xem xét gia hạn thêm 01 lần với thời gian không vượt quá thời hạn ban đầu đã được chấp thuận.

Nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện thỏa thuận mua đất là gì?

Nhà đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và thuế. Các khoản này bao gồm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định hiện hành.

Người sử dụng đất có quyền từ chối thỏa thuận không?

Người sử dụng đất hoàn toàn có quyền từ chối thỏa thuận với nhà đầu tư. Việc thỏa thuận phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện, công khai và minh bạch theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Không có quy định nào bắt buộc người sử dụng đất phải đồng ý với đề xuất thỏa thuận của nhà đầu tư.

Phương thức giải quyết tranh chấp trong quá trình thỏa thuận mua đất được thực hiện như thế nào?

Tranh chấp phát sinh trong quá trình thỏa thuận mua đất sẽ được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải giữa các bên. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, các bên có thể giải quyết thông qua trọng tài thương mại hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Có sự khác biệt nào giữa yêu cầu đối với dự án nhà ở thương mại tại khu vực đô thị và nông thôn không?

Có sự khác biệt về yêu cầu giữa dự án tại khu vực đô thị và nông thôn. Dự án tại khu vực đô thị thường có quy định nghiêm ngặt hơn về mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật. Tại khu vực nông thôn, các yêu cầu về quy hoạch, kết nối hạ tầng có thể được điều chỉnh phù hợp với đặc điểm của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Sau khi hoàn thành thỏa thuận mua đất, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục nào tiếp theo?

Sau khi hoàn thành thỏa thuận mua đất, nhà đầu tư cần thực hiện các thủ tục: đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp giấy phép xây dựng, thẩm định thiết kế cơ sở, đánh giá tác động môi trường và các thủ tục khác theo quy định của pháp luật về xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Hậu quả pháp lý nào có thể xảy ra nếu nhà đầu tư không tuân thủ quy định về thỏa thuận mua đất?

Nhà đầu tư không tuân thủ quy định có thể đối mặt với các hình thức xử lý như: bị thu hồi Thông báo chấp thuận thực hiện dự án thí điểm, bị xử phạt vi phạm hành chính, bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất (nếu có), thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng như gian lận, lừa đảo trong quá trình thỏa thuận.

Điều kiện nào nhà đầu tư cần đáp ứng để được thực hiện thỏa thuận mua đất cho dự án nhà ở thương mại?

Nhà đầu tư phải là tổ chức kinh doanh bất động sản hợp pháp, có đủ năng lực tài chính (vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án), có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận cho thực hiện dự án thí điểm, và phải đảm bảo dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt.

Kết luận

Thỏa thuận mua đất thực hiện dự án nhà ở thương mại cần được thực hiện một cách cẩn trọng, có chiến lược để tránh việc không thoả thuận được. Quý khách hàng đang có nhu cầu tư vấn về quy trình thỏa thuận mua đất hoặc cần hỗ trợ thực hiện dự án nhà ở thương mại, hãy liên hệ ngay với đội ngũ Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386 để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ toàn diện cho dự án của mình.