Hợp đồng mua bán nhà ở cần có nội dung nào? Lưu ý gì khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất?

Hợp đồng mua bán nhà ở cần có nội dung nào? là câu hỏi được nhiều Quý khách hàng đặt ra khi thực hiện giao dịch bất động sản. Việc nắm rõ nội dung bắt buộc của hợp đồng cũng như những điểm cần lưu ý khi ký kết giúp quá trình mua bán diễn ra minh bạch, an toàn và hợp pháp; đồng thời, điều này còn giúp người mua, người bán tiết kiệm thời gian, chi phí. Tư vấn Long Phan sẽ trình các thông tin quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở trong bài viết sau. 

Nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ Khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một hợp đồng mua bán nhà ở chính xác và đầy đủ cần bao gồm các nội dung cốt lõi sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên.
2. Các thông tin về bất động sản.
3. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua.
4. Phương thức và thời hạn thanh toán.
5. Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo.
7. Bảo hành.
8. Quyền, nghĩa vụ của các bên.
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
10. Phạt vi phạm hợp đồng.
11. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.
12. Phương thức giải quyết tranh chấp.
13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, các bên phải tuân thủ những gì?

Giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về quy trình và điều kiện pháp lý của các bên tham gia. Khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể các yêu cầu bắt buộc khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, bao gồm:

1. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở.
2. Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua.
3. Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 
4. Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

>>> Xem thêm: Lưu ý khi chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.

Những điều cần lưu ý để tránh rủi ro khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất

Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro phức tạp liên quan đến quy hoạch, tranh chấp hoặc tình trạng thế chấp của tài sản. Do đó, bên cạnh việc tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng, Quý khách hàng cần chủ động thực hiện các biện pháp thẩm định độc lập. Dưới đây là các lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất để kiểm soát rủi ro thực tiễn được các chuyên gia tư vấn khuyến nghị áp dụng:

1. Kiểm tra nguồn gốc đất

Quý khách hàng không nên chỉ dựa vào thông tin do bên bán cung cấp mà cần trực tiếp đối chiếu với dữ liệu tại Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan quản lý quy hoạch. Việc tra cứu này giúp xác minh chính xác nhà đất có đang bị kê biên thi hành án, nằm trong quy hoạch giải tỏa hay đang có tranh chấp khiếu nại hay không. Tuyệt đối không ký hợp đồng mua bán nhà ở nếu chưa tận mắt kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Thực hiện thanh toán qua hệ thống ngân hàng

Để đảm bảo bằng chứng về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Quý khách hàng nên hạn chế tối đa việc giao dịch bằng tiền mặt hoặc thông qua trung gian. Việc chuyển khoản vào tài khoản chính chủ của người bán với nội dung thanh toán cụ thể theo hợp đồng sẽ là chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra. Đồng thời, cần thỏa thuận rõ ràng về lộ trình thanh toán gắn liền với tiến độ sang tên sổ đỏ.

3. Lựa chọn đơn vị công chứng và môi giới uy tín

Hợp đồng nên được công chứng tại các tổ chức hành nghề có uy tín để được Công chứng viên rà soát tính hợp pháp của hồ sơ và năng lực hành vi của các bên. Nếu giao dịch qua môi giới, Quý khách cần yêu cầu xem chứng chỉ hành nghề và ký hợp đồng dịch vụ rõ ràng. Ngoài ra, chỉ nên nhận bàn giao tài sản và thanh toán phần tiền còn lại sau khi thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận đã hoàn tất để tránh rủi ro bên bán thay đổi ý định.

Dịch vụ tư vấn về hợp đồng mua bán nhà ở tại Tư vấn Long Phan

Sự phức tạp của hệ thống pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản đòi hỏi sự tham vấn từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách hàng trong mọi giao dịch chuyển nhượng. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng Quý khách từ giai đoạn thẩm định bất động sản đến khi hoàn tất thủ tục sang tên. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm các hoạt động chuyên sâu sau:

• Tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp và tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
• Xây dựng hợp đồng mua bán nhà ở chặt chẽ, đảm bảo đầy đủ các nội dung quy định.

• Hỗ trợ quá trình công chứng, kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ) tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

• Đại diện Quý khách hàng thực hiện các thủ tục công chứng, đăng ký biến động.

Với phương châm hoạt động Tận tâm – Uy tín – Hiệu quả, Tư vấn Long Phan không chỉ cung cấp dịch vụ tư vấn mà còn là đối tác chiến lược giúp Quý khách hàng an tâm tuyệt đối khi thực hiện các giao dịch tài sản giá trị lớn.

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, mời quý vị tham khảo:

Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật không?

Đối với giao dịch giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý và làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư), hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc (trừ khi pháp luật chuyên ngành có quy định khác). 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 và 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Nếu bên bán không bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết trong hợp đồng thì xử lý thế nào?

Bên mua có quyền yêu cầu bên bán bàn giao nhà và bồi thường thiệt hại (nếu có) do việc chậm trễ gây ra. Nếu bên bán vẫn không thực hiện, bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu phạt vi phạm theo mức đã thỏa thuận trong hợp đồng (thường là lãi suất chậm bàn giao hoặc một khoản tiền cố định). 

(Căn cứ pháp lý: Điểm h, i, k Khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015.)

Nội dung về bảo hành nhà ở trong hợp đồng được quy định như thế nào đối với nhà ở riêng lẻ giữa các cá nhân?

Đối với giao dịch nhà ở riêng lẻ giữa các cá nhân, pháp luật không bắt buộc cứng nhắc về chế độ bảo hành như đối với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi, bên mua nên đàm phán đưa điều khoản bảo hành vào hợp đồng (thời hạn, hạng mục bảo hành kết cấu, thấm dột…) để ràng buộc trách nhiệm bên bán sau khi bàn giao. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm g Khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Bộ luật Dân sự 2015.)

Tiền đặt cọc có bắt buộc phải ghi nhận trong hợp đồng mua bán chính thức không hay làm văn bản riêng?

Việc đặt cọc có thể lập thành văn bản riêng (Hợp đồng đặt cọc) trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc tích hợp thành một điều khoản về đặt cọc ngay trong Hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, nội dung đặt cọc nên được thể hiện rõ ràng về số tiền, mục đích và chế tài phạt cọc (mất cọc hoặc phạt gấp đôi) nếu một bên từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.)

Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm ký kết hay thời điểm công chứng?

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Kết luận

Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật về đất đai và  bất động sản để đảm bảo an toàn cho tài sản. Quý khách hàng không nên chủ quan trước các điều khoản phức tạp có thể dẫn đến các vấn đề phát sinh về sau. Để được hỗ trợ rà soát hợp đồng và tư vấn chuyên sâu về thủ tục chuyển nhượng, Quý khách vui lòng liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389.