Lưu ý khi chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch bất động sản

Lưu ý khi chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch bất động sản là những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản phải tuân thủ điều kiện nghiêm ngặt về pháp lý, từ chứng nhận hoạt động của sàn đến quy trình công chứng hợp đồng. Sau đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các lưu ý khi chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch.

Điều kiện chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để việc chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản được thực hiện đúng luật, cả đơn vị hoạt động sàn giao dịch và bất động sản giao dịch đều phải tuân thủ điều kiện luật định. Vậy, đâu là những tiêu chí bắt buộc mà người mua cần xác minh ở cả hai đối tượng này để đảm bảo một thương vụ thành công?

Đối với bất động sản

Bất động sản là đối tượng thực hiện giao dịch chuyển nhượng qua sàn giao dịch bất động sản. Để một bất động sản được lên sàn giao dịch, bất động sản đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, mỗi loại bất động sản sẽ cần đáp ứng những điều kiện để được đưa vào kinh doanh khác nhau. Cụ thể:

• Đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, điều kiện được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023;
• Đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (hay còn gọi là “đất nền”, cá nhân, tổ chức có thể mua để xây dựng nhà ở..), điều kiện chuyển nhượng loại đất này được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, loại bất động sản này chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2024. Theo đó, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc nhà ở đã đủ điều kiện bán, chuyển nhượng.

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện đối với bất động sản nêu trên không chỉ là nghĩa vụ cơ bản mà còn là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên tham gia. Trước khi đưa ra quyết định giao dịch, việc kiểm tra, đối chiếu kỹ lưỡng từng mục trên sẽ là “chìa khóa” đảm bảo một thương vụ an toàn, minh bạch và thành công.

Đối với sàn giao dịch bất động sản

Giữa bối cảnh thị trường sôi động, việc lựa chọn một sàn giao dịch bất động sản uy tín, hợp pháp là yếu tố tiên quyết để đảm bảo an toàn cho tài sản của quý khách. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các điều kiện đối với sàn giao dịch bất động sản để được hoạt động hợp pháp. Sau đây là các điều kiện đối với sàn giao dịch bất động sản:

• Sàn giao dịch bất động sản hợp pháp phải có Giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng cấp theo thẩm quyền quy định tại Điều 14 Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024. Sau khi được cấp, thông tin về giấy phép hoạt động được công bố công khai trên Hệ thống thông tin của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng tại nơi sàn có trụ sở. Lưu ý: Quý khách cần tra cứu Giấy phép hoạt động của sàn trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng  trước khi ký thỏa thuận dịch vụ. Việc tra cứu này giúp xác minh tính hợp pháp của sàn và tránh rủi ro giao dịch với sàn giả mạo.

• Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người quản lý điều hành sàn phải có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam. Bên cạnh đó, người này phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và phải có tối thiểu 24 tháng kinh nghiệm quản lý điều hành và sàn giao dịch phải có ít nhất 01 môi giới có chứng chỉ hành nghề và sơ yếu lý lịch điều hành. Chứng chỉ này phải được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền và còn hiệu lực sử dụng.

Có thể thấy, giao dịch bất động sản qua sàn thương mại không đủ điều kiện hoạt động có thể gây thiệt hại cho Quý khách. Do đó, khi chuyển nhượng, việc xác minh các điều kiện này giúp đảm bảo chất quá trình giao dịch minh mạch, an toàn và hiệu quả.

Kiểm tra tính pháp lý đối với quy trình giao dịch và hợp đồng

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng bất động sản, việc kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của toàn bộ quy trình giao dịch là bước đi then chốt để tránh những rủi ro không đáng có. Dưới đây là 4 điểm mấu chốt mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải nắm vững để đảm bảo giao dịch an toàn và minh bạch.

Đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Ngoài ra, tiền cọc chỉ được chuyển vào tài khoản bảo chứng do sàn hoặc ngân hàng quản lý để đảm bảo an toàn.

Bảo lãnh ngân hàng bắt buộc cho bất động sản hình thành trong tương lai

Mua nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn rủi ro về tiến độ và bàn giao, khiến nhiều người lo ngại “mất trắng” số tiền đã đầu tư. Để bảo vệ quyền lợi người mua, quy định về bảo lãnh ngân hàng bắt buộc đã trở thành một “tấm lá chắn” pháp lý quan trọng.

Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai được cấp bởi ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Ngoài ra, khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn quy định chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng. Và chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh. Do đó, trước khi ký kết hợp đồng, người mua nên xác minh thư bảo lãnh gốc với ngân hàng phát hành để đảm bảo tính xác thực và giảm thiểu rủi ro về tài chính của chủ đầu tư.

Như vậy việc chủ động yêu cầu thư bảo lãnh và trực tiếp xác minh tính xác thực của nó với ngân hàng phát hành trước khi thanh toán là bước đi khôn ngoan và cần thiết. Đây chính là chìa khóa để đảm bảo khoản đầu tư của bạn được bảo vệ một cách an toàn và hợp pháp.

Hợp đồng phải công chứng, trừ một số trường hợp

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng không bắt buộc mà được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Ngoài ra, pháp luật cũng không chấp nhận ” ký điện tử” nếu chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định tại Điều 22 Luật Giao dịch điện từ 2023, Điều 9 Nghị định 23/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 21/02/2025.

Yêu cầu sàn cấp “Giấy xác nhận giao dịch” ngay sau ký hợp đồng

Một trong những thay đổi cốt lõi trong Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024 tác động trực tiếp đến cả người mua và đơn vị môi giới, chính là yêu cầu bắt buộc phải có “Giấy xác nhận giao dịch” – một văn bản pháp lý quan trọng chính thức hóa vai trò và trách nhiệm của mỗi bên.

Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024, trường hợp giao dịch trực tiếp thì phải được xác nhận bằng văn bản theo quy định pháp luật. Giao dịch điện tử thì thực hiện xác nhận điện tử theo Luật Giao dịch điện tử 2023 và pháp luật thương mại điện tử. Và trong văn bản này có đầy đủ chữ ký của đại diện chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu – chữ ký đại diện sàn giao dịch bất động sản – cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng với các hình thức giao dịch.

Tóm lại, từ quy định về tiền đặt cọc, yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, hình thức hợp đồng cho đến giấy xác nhận giao dịch cuối cùng, có thể thấy pháp luật đã tạo ra một hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ để bảo vệ người mua. Tuy nhiên, những “tấm lá chắn” này chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi người mua chủ động tìm hiểu, kiểm tra và quyết đoán yêu cầu các bên liên quan thực hiện đúng nghĩa vụ.

>>> Tham khảo: Việt kiều có nên mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản?

Bảo vệ dữ liệu cá nhân khi gửi hồ sơ cho sàn giao dịch bất động sản

Trong thời đại số, việc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch ngày càng phổ biến, đi kèm với đó là những rủi ro tiềm ẩn về an toàn thông tin cá nhân. Khi gửi hồ sơ chứa các dữ liệu nhạy cảm như CCCD, hợp đồng, thông tin tài chính, làm thế nào để bảo vệ tài sản vô hình này khỏi bị lạm dụng?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 thông tin của người tiêu dùng bao gồm:

• Thông tin cá nhân (họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ, điện thoại, email…);
• Thông tin giao dịch (hồ sơ mua bán, hợp đồng đặt cọc, thời gian thanh toán…);
• Các thông tin khác có liên quan giữa người tiêu dùng và tổ chức, cá nhân kinh doanh.

Lưu ý: Các hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 10 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023

• Thu thập, lưu trữ, sử dụng thông tin trái phép;
• Sử dụng thông tin sai mục đích hoặc vượt quá phạm vi đã thông báo;
• Tiết lộ hoặc chuyển giao cho bên thứ ba khi chưa được đồng ý.

Do đó, khi tham gia giao dịch trên sàn bất động sản, người tiêu dùng cần:

• Yêu cầu sản giao dịch BĐS cung cấp chính sách bảo mật dữ liệu;
• Chỉ cung cấp dữ liệu khi đã có văn bản đồng ý rõ ràng;
• Giữ lại bản sao hồ sơ và tài liệu có liên quan;
• Nếu có nghi ngờ bị rò rỉ, cần báo ngay cho cơ quan chức năng.

Tóm lại, bảo vệ dữ liệu cá nhân không chỉ là trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản mà còn là quyền lợi chính đáng của mỗi người tiêu dùng. Bằng cách chủ động yêu cầu chính sách bảo mật, chỉ cung cấp thông tin khi có sự đồng ý rõ ràng và lưu giữ hồ sơ cẩn thận, Quý khách có thể giảm thiểu tối đa nguy cơ rò rỉ thông tin.

Dịch vụ tư vấn, nhận ủy quyền chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Giao dịch bất động sản thông qua sàn thương mại đòi hỏi hiểu biết sâu sắc về quy định pháp luật và quy trình thực tế. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp về chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. Dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Kiểm tra tính hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản;
• Xác minh giấy phép hoạt động và năng lực chuyên môn của đội ngũ sàn;
• Tư vấn, hỗ trợ thẩm định hồ sơ pháp lý bất động sản trước khi tiến hành chuyển nhượng qua sàn thương mại;
• Nhận ủy quyền đại diện Quý khách trong các thủ tục chuyển nhượng bất động sản, đàm phán điều khoản hợp đồng, kiểm tra thư bảo lãnh ngân hàng…

Mua bán nhà qua sàn giao dịch với sự đồng hành của Tư vấn Long Phan giúp Quý khách yên tâm về tính pháp lý và hiệu quả của giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Dịch vụ của chúng tôi được thiết kế cá nhân hóa phù hợp với nhu cầu và tình hình thực tế của Quý khách.

Câu hỏi thường gặp về lưu ý khi chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch bất động sản

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về việc chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, chúng tôi đã chọn lọc một số câu hỏi phổ biến. Mời tham khảo!

Làm cách nào để thẩm tra giấy phép của một sàn giao dịch bất động sản theo quy định mới?

Quý khách truy cập Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng để tra cứu Giấy phép của sàn giao dịch bất động sản tại địa chỉ: https://moc.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx hoặc Sở Xây dựng nơi đặt trụ sở của sàn giao dịch bất động sản. Tại đây, Quý khách tra cứu trong danh sách công khai các sàn đủ điều kiện hoạt động để đối chiếu tên doanh nghiệp, người đại diện và địa chỉ.

Hậu quả pháp lý nếu giao dịch qua một sàn không có giấy phép vào năm 2025 là gì?

Giao dịch qua một sàn không được cấp phép là hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 8, khoản 3 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Do đó, căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dịch vụ môi giới giao kết với sàn “chui” sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo Luật Đất đai 2024, quy trình sang tên sau khi có hợp đồng công chứng là gì?

Theo quy định tại Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, quy trình đăng ký biến động đất đai (sang tên) theo Luật Đất đai 2024 về cơ bản gồm các bước:

• Chuẩn bị hồ sơ (hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận gốc, tờ khai thuế, lệ phí…) theo quy định tại mục B.II.1 Phần V Phụ lục I Nghị định này;
• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/bộ phận một cửa của UBND cấp xã/phường hoặc tỉnh/thành phố tuỳ thuộc vào thẩm quyền;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế;
• Và cuối cùng là nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cập nhật tên của bạn theo quy định tại mục C.VI Phần V Phụ lục I Nghị định này.

Nếu phát sinh tranh chấp về dịch vụ với sàn, cơ quan nào sẽ giải quyết?

Trước hết, bạn cần làm việc với người quản lý điều hành sàn dựa trên hợp đồng dịch vụ đã ký. Nếu không thành công, bạn có quyền gửi đơn khiếu nại đến Sở Xây dựng – cơ quan trực tiếp cấp phép và quản lý hoạt động của các sàn BĐS. Phương án cuối cùng là khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Tôi nên làm gì nếu chủ đầu tư không cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng cho BĐS hình thành trong tương lai?

Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định việc chủ đầu tư phải phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước khi nhận tiền thanh toán là điều kiện bắt buộc. Xét thấy, việc từ chối cung cấp thư bảo lãnh là một vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, do đó Quý khách có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Năm 2025, hợp đồng mua bán qua sàn có doanh nghiệp tham gia thì có cần công chứng không?

Theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên tự thỏa thuận, không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, để tăng cường tính pháp lý và phòng ngừa rủi ro, việc công chứng vẫn được khuyến khích mạnh mẽ vì công chứng viên sẽ là bên thứ ba xác thực nội dung hợp đồng và tư cách pháp lý của các bên.

Trên đây là các câu trả lời cho các thắc mắc của Quý khách xoay quanh vấn đề giao dịch BĐS qua sàn giao dịch bất động sản, chúng tôi mong rằng các câu trả lời sẽ hữu ích cho Quý khách. Nếu Quý khách có câu hỏi khác về vấn đề này, hãy liên hệ với chúng tôi qua số hotline bên dưới.

Kết luận

Chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về điều kiện sàn, quy trình giao dịch và bảo vệ dữ liệu cá nhân. Việc kiểm tra tính hợp pháp của sàn, xác minh thư bảo lãnh ngân hàng và thực hiện công chứng hợp đồng là các bước bắt buộc. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ chuyên nghiệp trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900 636389 để được báo phí cụ thể.