Doanh nghiệp sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải làm sao?

Doanh nghiệp sử dụng đất kết hợp đa mục đích giúp tối ưu hóa quỹ đất, gia tăng hiệu quả kinh doanh và khai thác tài nguyên đất đai một cách linh hoạt. Việc sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau, như sản xuất, thương mại, dịch vụ hoặc đầu tư, mang lại lợi thế cạnh tranh và nâng cao giá trị tài sản. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định pháp luật, thực hiện thủ tục điều chỉnh mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro.

Loại đất nào được sử dụng kết hợp đa mục đích

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. 

Khoản 1 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định: Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Theo khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024, các loại đất sau đây được phép sử dụng kết hợp với mục đích khác:

• Đất nông nghiệp: Được sử dụng kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.
• Đất công cộng: Có thể kết hợp với thương mại, dịch vụ theo quy hoạch.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ để tối ưu hiệu suất sử dụng đất.
• Đất ở: Có thể sử dụng kết hợp với nông nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh.
• Đất có mặt nước: Được khai thác đa mục đích theo quy định tại các Điều 188, 189 và 215 Luật Đất đai 2024.
• Đất tôn giáo, tín ngưỡng: Được phép kết hợp với thương mại, dịch vụ nhưng phải đảm bảo không thay đổi bản chất sử dụng đất.
• Các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp theo khoản 2, 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024: Được sử dụng kết hợp với nông nghiệp, hạ tầng viễn thông, công nghệ thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích cần đáp ứng các điều kiện pháp lý để đảm bảo không làm thay đổi loại đất, không ảnh hưởng đến môi trường, quốc phòng, an ninh và nghĩa vụ tài chính.

Điều kiện để doanh nghiệp sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Doanh nghiệp muốn sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024:

• Không làm thay đổi loại đất theo phân loại tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024.
• Đảm bảo khả năng phục hồi mục đích chính khi cần thiết, không làm mất đi điều kiện sử dụng đất ban đầu.
• Không ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng, tránh tác động tiêu cực đến lợi ích công cộng.
• Bảo vệ môi trường, bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học và cảnh quan xung quanh.
• Không gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của thửa đất liền kề.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Tuân thủ pháp luật khác có liên quan, bao gồm các quy định về đầu tư, xây dựng, bảo vệ môi trường.

Ngoài ra, phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích còn được quy định tại Khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau: 

• Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai;
• Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích;
• Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước;
• Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan;
• Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.

Các điều kiện trên giúp kiểm soát việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích một cách hợp lý, tránh xung đột lợi ích và đảm bảo sự phát triển bền vững.

Thủ tục để xin sử dụng đất kết hợp đa mục đích của doanh nghiệp

Doanh nghiệp muốn sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan. 

Hồ sơ cần thiết

Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích, bao gồm:

• Đơn đề nghị cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng) hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
• Phương án sử dụng đất, thể hiện rõ mục đích kết hợp.
• Đánh giá tác động môi trường nếu có yêu cầu.
• Văn bản chấp thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành (nếu cần).
• Giấy phép đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 (nếu có).

Hồ sơ này giúp cơ quan nhà nước thẩm định tính khả thi của việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Trình tự thực hiện

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích được quy định như sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Tổ chức có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh. 

Bước 2: Thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích:

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp.
• Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

• Diện tích đất sử dụng kết hợp vào các mục đích thương mại, dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng cho hoạt động khoáng sản; xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin; quảng cáo ngoài trời; điện mặt trời thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm.
• Trường hợp đất sử dụng vào mục đích chính đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chỉ phải nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chênh lệch giữa mục đích sử dụng đất chính và mục đích kết hợp.

Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Lưu ý: Việc gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích thực hiện như sau:

• Trước khi hết thời gian sử dụng đất kết hợp 30 ngày, người sử dụng đất nếu có nhu cầu gia hạn thì gửi văn bản đề nghị gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất kết hợp;
• Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp;

Khi hết thời hạn sử dụng đất vào mục đích kết hợp mà không được gia hạn, tổ chức, cá nhân sử dụng đất có trách nhiệm khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính theo phương án đã được phê duyệt.

Việc tuân thủ quy trình trên giúp doanh nghiệp hợp thức hóa việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo đúng pháp luật.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo Luật Đất đai 2024 và Khoản 4 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hiện nay là Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường (Sau sáp nhập sẽ là Sở Nông nghiệp và Môi trường) tỉnh/ thành phố nơi có đất. 

Doanh nghiệp cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục nhanh chóng và chính xác.

Dịch vụ tư vấn cho doanh nghiệp sử dụng đất kết hợp đa mục đích tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện xin phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật. Dịch vụ bao gồm:

• Tư vấn điều kiện cấp phép và phương án sử dụng đất hợp lý.
• Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ, đảm bảo đầy đủ giấy tờ theo quy định.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, giúp doanh nghiệp hoàn tất thủ tục nhanh chóng.
• Theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ, có phương án giải quyết khi phát sinh rủi ro. 
• Tư vấn nghĩa vụ tài chính sau phê duyệt. 

Dịch vụ của Tư vấn Long Phan giúp doanh nghiệp đảm bảo quyền lợi và tuân thủ quy định pháp luật khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Ngoài ra, chúng tôi sẽ căn cứ vào nhu cầu và từng trường hợp cụ thể của Quý khách để đưa ra phương án tối ưu và hiệu quả nhất.

>>> Tham khảo: Dịch vụ tư vấn xin thuê đất thực hiện dự án cho doanh nghiệp.

Một số câu hỏi thường gặp khi doanh nghiệp sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Để Quý khách có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi cung cấp một số câu hỏi phổ biến khi doanh nghiệp sử dụng đất kết hợp đa mục đích:

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích được hiểu như thế nào theo Luật Đất đai 2024? 

Đây là việc khai thác thửa đất đồng thời cho mục đích sử dụng đất chính đã được xác định và một hoặc nhiều mục đích phụ khác theo quy định, ví dụ như đất nông nghiệp kết hợp với dịch vụ thương mại.

Doanh nghiệp nào đủ điều kiện để xin phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích? 

Mọi tổ chức kinh tế đang sử dụng đất hợp pháp và đáp ứng đủ các điều kiện theo khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024 đều có thể đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Có giới hạn về quy mô hoặc tỷ lệ sử dụng cho mục đích kết hợp không? 

Pháp luật yêu cầu việc sử dụng kết hợp không được làm thay đổi loại đất gốc và phải phù hợp với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt, đảm bảo mục đích chính vẫn là chủ đạo.

Điều gì xảy ra nếu doanh nghiệp không tuân thủ các điều kiện khi sử dụng đất kết hợp? 

Doanh nghiệp phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện pháp lý; việc không tuân thủ có thể dẫn đến xử lý vi phạm hành chính về đất đai và buộc phải khôi phục tình trạng ban đầu.

Thủ tục xin phép có khác nhau giữa các loại đất không?

Trình tự thủ tục cơ bản là tương đồng, tuy nhiên, hồ sơ cụ thể và cơ quan thẩm định chuyên ngành (như xây dựng, môi trường) có thể khác nhau tùy thuộc vào loại đất và mục đích kết hợp.

Mục đích kết hợp có được phép lấn át mục đích sử dụng đất chính không? 

Không, một trong những điều kiện tiên quyết là không làm biến đổi loại đất theo phân loại của pháp luật và phải duy trì được khả năng phục hồi mục đích sử dụng chính.

Nghĩa vụ tài chính cụ thể khi sử dụng đất kết hợp bao gồm những gì?

Doanh nghiệp phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan như tiền thuê đất (nếu có), thuế sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác phát sinh từ việc bổ sung mục đích sử dụng theo quy định pháp luật về thuế và đất đai.

Khi nào doanh nghiệp cần thực hiện đánh giá tác động môi trường (ĐTM)? 

Việc thực hiện ĐTM là bắt buộc nếu mục đích sử dụng kết hợp thuộc danh mục các dự án phải thực hiện ĐTM theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường 2020.

“Không làm thay đổi loại đất” có nghĩa là gì trong thực tế? 

Điều này có nghĩa là hoạt động kết hợp không được làm thay đổi bản chất, mục tiêu sử dụng chính của thửa đất đã được nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng. Ví dụ, đất ở kết hợp dịch vụ thì vẫn phải đảm bảo chức năng chính là để ở.

Giấy phép đầu tư có phải là điều kiện bắt buộc trong mọi trường hợp không? 

Giấy phép đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư chỉ cần thiết nếu dự án sử dụng đất kết hợp thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục này theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

Kết luận

Doanh nghiệp cần tuân thủ quy định pháp luật khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích để tránh rủi ro pháp lý. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thực hiện đúng trình tự thủ tục và xác định cơ quan có thẩm quyền là yếu tố quan trọng. Để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.