Doanh nghiệp FDI cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản được không?

Doanh nghiệp FDI cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản là vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế khi gia nhập thị trường bất động sản tại Việt Nam. Việc thực hiện hoạt động thương mại này đòi hỏi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về điều kiện tiếp cận thị trường và thủ tục thành lập doanh nghiệp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp thông tin chi tiết về vấn đề này. 

Doanh nghiệp FDI là gì?

FDI là viết tắt của “Foreign Direct Investment” (Tạm dịch: Đầu tư trực tiếp nước ngoài) là một thuật ngữ sử dụng phổ biến trong các hoạt động kinh tế quốc tế. Cho nên có thể hiểu Doanh nghiệp FDI là Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Theo quy định tại Điều 21 Luật Đầu tư 2020 thì các hình thức đầu tư của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam bao gồm:

• Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam.
• Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp khác.
• Đầu tư dưới hình thức hợp đồng BCC (hay còn gọi là hợp đồng hợp tác kinh doanh).
• Thực hiện dự án đầu tư.
• Các hình thức đầu tư, loại hình tổ chức kinh tế mới theo quy định của Chính phủ.

Đặc điểm pháp lý của tổ chức kinh tế thực hiện dự án Doanh nghiệp FDI hoạt động tại Việt Nam phải chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp vừa phải tuân thủ quy trình cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), vừa phải thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp (ERC). 

>>> Xem thêm: Doanh nghiệp FDI là gì? Quy trình thành lập công ty FDI

Điều kiện thành lập doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Để thành lập doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, cần phải hội tụ đầy đủ các yếu tố sau đây:

1. Được thành lập hoặc có phần góp vốn sở hữu bởi nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư 2020. Do Doanh nghiệp FDI cần có nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, nên đương nhiên muốn thành lập Doanh nghiệp FDI tại Việt Nam thì cần phải được thực hiện hoặc có phần vốn góp sở hữu bởi nhà đầu tư nước ngoài.

2. Để được phép hoạt động tại Việt Nam, doanh nghiệp FDI không được phép kinh doanh những ngành nghề bị cấm theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật đầu tư 2020, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 2 Luật sửa đổi Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu 2024, cụ thể:

• Kinh doanh các chất ma túy quy định tại Phụ lục I Luật đầu tư 2020.
• Kinh doanh các loại hóa chất, khoáng vật quy định tại Phụ lục II Luật đầu tư 2020.
• Kinh doanh mẫu vật các loài thực vật, động vật hoang dã có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên quy định tại Phụ lục I của Công ước về buôn bán quốc tế các loài thực vật, động vật hoang dã nguy cấp; mẫu vật các loài thực vật rừng, động vật rừng, thủy sản nguy cấp, quý, hiếm Nhóm I có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên quy định tại Phụ lục III Luật đầu tư 2020.
• Kinh doanh mại dâm.
• Mua, bán người, mô, xác, bộ phận cơ thể người, bào thai người.
• Hoạt động kinh doanh liên quan đến sinh sản vô tính trên người.
• Kinh doanh pháo nổ.
• Kinh doanh dịch vụ đòi nợ.
• Kinh doanh mua bán bảo vật quốc gia;
• Kinh doanh xuất khẩu di vật, cổ vật.

3. Theo điểm c khoản 1 Điều 22 Luật đầu tư 2020 thì trước khi thành lập tổ chức kinh tế nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp thành lập doanh nghiệp nhỏ và vừa khởi nghiệp sáng tạo và quỹ đầu tư khởi nghiệp sáng tạo theo quy định của pháp luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Do đó, nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập hoặc góp vốn vào Doanh nghiệp FDI thì cần phải thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, ngoại trừ việc việc thành lập doanh nghiệp FDI nhỏ, vừa khởi nghiệp sáng tạo và có quỹ  đầu tư khởi nghiệp sáng tạo.

4. Theo điểm c khoản 1 Điều 22 Luật đầu tư 2020, được bổ sung bởi Khoản 4 Điều 6 Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025:

NĐT nước ngoài thành lập tổ chức kinh tế thực hiện DAĐT trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy phép đầu tư đối với dự án đầu tư thành lập mới trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng trung tâm dữ liệu lớn, hạ tầng điện toán đám mây, hạ tầng di động từ 5G trở lên và hạ tầng số khác trong lĩnh vực công nghệ chiến lược theo quyết định của TTCP, dự án đầu tư trong lĩnh vực công nghệ chiến lược, sản xuất sản phẩm công nghệ chiến lược theo quyết định của TTCP.

5. Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 39 Luật Đầu tư 2020. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư doanh nghiệp nộp hồ sơ tới Phòng đăng ký kinh doanh– Sở Tài chính để cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Doanh nghiệp FDI cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản là tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, trừ hai trường hợp sau:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, pháp luật không phân biệt doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI khi xác lập điều kiện kinh doanh dịch vụ trung gian bất động sản. Đồng thời, theo Luật Đầu tư 2020, kinh doanh dịch vụ bất động sản không thuộc danh mục ngành, nghề cấm đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài, mà là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. 

Do đó, doanh nghiệp FDI được phép cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản tại Việt Nam nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thành lập doanh nghiệp hợp pháp tại Việt Nam, đăng ký đúng ngành nghề kinh doanh và đáp ứng các điều kiện về tổ chức, nhân sự, năng lực tài chính và điều kiện hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

>>> Xem thêm: Việt Kiều khi kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì? 

Dịch vụ tư vấn cho doanh nghiệp FDI cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Với sự phức tạp của hệ thống pháp luật đầu tư và kinh doanh bất động sản, việc tìm kiếm một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là yêu cầu cấp thiết. Tư vấn Long Phan cung cấp gói giải pháp pháp lý toàn diện, hỗ trợ doanh nghiệp FDI từ giai đoạn gia nhập thị trường đến khi vận hành ổn định. 

Sau đây là các công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Long Phan:

• Tư vấn điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản.
• Soạn thảo, rà soát các hợp đồng môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản theo quy định pháp luật.
• Xây dựng, rà soát quy chế hoạt động của sàn giao dịch và hệ thống văn bản nội bộ.
• Tư vấn tuân thủ pháp luật về đầu tư, thuế, lao động nước ngoài và nghĩa vụ báo cáo định kỳ.
• Đại diện Quý khách hàng thực hiện thủ tục hành chính xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đăng ký thành lập doanh nghiệp. 

Các câu hỏi thường gặp về việc doanh nghiệp FDI cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về việc doanh nghiệp FDI kinh doanh dịch vụ bất động sản, mời quý vị tham khảo:

Doanh nghiệp FDI kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có bắt buộc phải thành lập Sàn giao dịch bất động sản không?

Không bắt buộc. Doanh nghiệp FDI có thể lựa chọn kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập hoặc kết hợp với dịch vụ sàn giao dịch. Tuy nhiên, nếu chỉ kinh doanh dịch vụ môi giới thì doanh nghiệp phải có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1, Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Nhà đầu tư nước ngoài có được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam để làm việc trong doanh nghiệp FDI không?

Được phép. Cá nhân người nước ngoài được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nếu đáp ứng đủ các điều kiện: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; và đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài phải đảm bảo các quy định về giấy phép lao động khi làm việc tại Việt Nam. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Mức thù lao môi giới bất động sản của doanh nghiệp FDI có bị giới hạn trần không?

Pháp luật không quy định mức trần cụ thể. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới (đối với thù lao) hoặc theo tỷ lệ giá trị hợp đồng (đối với hoa hồng). Tuy nhiên, mọi khoản thu phải được ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ đã ký kết. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Thủ tục thay đổi từ doanh nghiệp Việt Nam sang doanh nghiệp FDI khi có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty môi giới BĐS như thế nào?

Doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục đăng ký việc mua phần vốn góp/cổ phần tại Sở Tài chính nếu nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc đầu tư vào ngành nghề có điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài. Sau khi được chấp thuận, doanh nghiệp thực hiện thủ tục thay đổi thành viên/cổ đông. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 26 Luật Đầu tư 2020.)

Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản giữa doanh nghiệp FDI và khách hàng cá nhân có bắt buộc phải công chứng không?

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (bao gồm môi giới) phải được lập thành văn bản. Theo quy định, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, pháp luật không bắt buộc, trừ trường hợp các bên có nhu cầu để tăng tính pháp lý và an toàn cho giao dịch. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

>>> Xem thêm: Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Kết luận

Việc xác định doanh nghiệp FDI có được cung cấp dịch vụ trung gian bất động sản không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đáp ứng các điều kiện khắt khe về tư cách pháp nhân và phạm vi hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và tối ưu hóa quy trình đầu tư, Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389 để được đội ngũ chuyên gia hỗ trợ kịp thời.