Điều kiện thực hiện việc góp vốn bằng nhà ở bao gồm gì?

Điều kiện thực hiện việc góp vốn bằng nhà ở được đặt ra nhằm bảo đảm giao dịch chuyển quyền sử dụng tài sản trong hoạt động đầu tư kinh doanh tuân thủ quy định pháp luật. Việc đáp ứng đủ và đúng các điều kiện này giúp các chủ thể tham gia phòng ngừa rủi ro về quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính liên quan. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành đối với hoạt động này.

Điều kiện thực hiện góp vốn bằng nhà ở theo quy định hiện hành

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật Nhà ở 2023, việc góp vốn bằng nhà ở được quy định chặt chẽ và cụ thể bao gồm các điều kiện sau đây:

1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có nội dung theo quy định tại Điều 163 của Luật này, nội dung trong hợp đồng bao gồm:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở.
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Cam kết của các bên.
• Thỏa thuận khác.
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2. Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 160 của Luật này, bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp giao dịch về nhà ở pháp luật không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. 
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà ở cũ thuộc tài sản công

Quy định về việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung

Tài sản thuộc sở hữu chung thường phát sinh nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến quyền định đoạt của các đồng chủ sở hữu trong quá trình xác lập giao dịch. Pháp luật phân định rõ cơ chế thực hiện đối với hai hình thức sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa của các bên liên quan. Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Nhà ở 2023, cơ chế xử lý đối với từng loại hình sở hữu chung được áp dụng như sau:

1. Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất.
2. Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

Trong thực tiễn, việc xác định ranh giới giữa sở hữu chung và sở hữu riêng trong một căn nhà đôi khi gặp khó khăn, đặc biệt là đối với các phần diện tích sử dụng chung như lối đi, cầu thang, hoặc kết cấu chịu lực. Do đó, Quý khách hàng cần tiến hành đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng và có văn bản thỏa thuận phân chia ranh giới sử dụng rõ ràng với các đồng chủ sở hữu khác trước khi tiến hành thủ tục góp vốn. Điều này giúp doanh nghiệp nhận vốn góp tránh được các rắc rối trong quá trình quản lý, vận hành tài sản sau này.

Điều kiện để góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê

Việc thay đổi chủ sở hữu hoặc quyền quản lý nhà ở thông qua hoạt động góp vốn không đương nhiên làm chấm dứt quyền lợi hợp pháp của bên thuê nhà đang cư trú thực tế. Luật Nhà ở 2023 quy định các nghĩa vụ cụ thể mà bên góp vốn phải thực hiện đối với bên thuê trước khi xác lập giao dịch chuyển giao tài sản. Căn cứ khoản 3 Điều 179 Luật Nhà ở 2023, khi thực hiện góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê, chủ sở hữu phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình sau:

1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với Quý khách hàng là doanh nghiệp nhận góp vốn, việc rà soát kỹ hợp đồng thuê nhà hiện hữu là vô cùng cần thiết. Cần kiểm tra các điều khoản về giá thuê, thời hạn thuê, điều kiện chấm dứt hợp đồng và tiền cọc để đánh giá chính xác hiệu quả kinh tế của tài sản góp vốn. Việc bỏ qua bước thẩm định này có thể khiến doanh nghiệp bị ràng buộc bởi những hợp đồng thuê dài hạn với mức giá thấp hơn thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh.

>>> Xem thêm: Cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Dịch vụ tư vấn pháp lý về thủ tục góp vốn bằng nhà ở tại Tư vấn Long Phan

Quy trình góp vốn bằng nhà ở liên quan đến nhiều thủ tục hành chính phức tạp về định giá, chuyển quyền sở hữu và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện nhằm hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện giao dịch nhanh chóng, minh bạch và tuân thủ tuyệt đối quy định pháp luật. 

Đội ngũ chuyên gia tư vấn của chúng tôi sẽ đồng hành cùng Quý khách từ khâu thẩm định hồ sơ ban đầu đến khi hoàn tất việc cập nhật tên chủ sở hữu mới trên Giấy chứng nhận. Các hạng mục dịch vụ tư vấn chuyên sâu của Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Kiểm tra chi tiết tình trạng của nhà ở.
• Xác định giá trị tài sản góp vốn phù hợp với giá thị trường và quy định pháp luật, đảm bảo tính trung thực trong việc kê khai vốn điều lệ.
• Soạn thảo Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Biên bản họp Hội đồng thành viên/Đại hội đồng cổ đông thông qua việc góp vốn.
• Đại diện Quý khách hàng thực hiện công chứng hợp đồng, kê khai các nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ) và nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về bất động sản và doanh nghiệp, Tư vấn Long Phan cam kết mang đến sự an tâm tuyệt đối cho Quý khách hàng. Chúng tôi không chỉ giúp hoàn thiện thủ tục hành chính mà còn tư vấn các giải pháp tối ưu về thuế và cấu trúc vốn, giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả ngay từ những bước đầu tiên.

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi thực hiện việc góp vốn bằng nhà ở, mời quý vị tham khảo:

Nhà ở hình thành trong tương lai có được phép sử dụng để góp vốn không?

Không. Theo quy định hiện hành, nhà ở đưa vào góp vốn bắt buộc phải là nhà ở có sẵn (đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu). Các tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai chưa đáp ứng điều kiện về sự hiện hữu vật chất và pháp lý đầy đủ để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu trong giao dịch góp vốn. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Nhà ở 2023.)

Giá trị của nhà ở dùng để góp vốn được xác định dựa trên cơ sở nào?

Giá trị nhà ở góp vốn do thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện. Trường hợp định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm góp vốn, các thành viên hoặc cổ đông sáng lập phải liên đới chịu trách nhiệm đối với phần chênh lệch đó; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

(Căn cứ pháp lý: Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020.)

Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Có. Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý và làm cơ sở cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Hợp đồng chỉ có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.)

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở từ cá nhân sang doanh nghiệp nhận góp vốn là khi nào?

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên nhận góp vốn kể từ thời điểm hợp đồng góp vốn có hiệu lực và các bên đã hoàn tất thủ tục bàn giao nhà ở, trừ trường hợp pháp luật về kinh doanh bất động sản có quy định khác. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2023.)

Vợ hoặc chồng có được tự ý mang nhà ở là tài sản chung đi góp vốn kinh doanh không?

Không. Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất (như tài sản chung của vợ chồng) khi dùng để góp vốn bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên. Nếu một người tự ý thực hiện giao dịch mà không có sự ủy quyền hoặc đồng ý của người còn lại, giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu.

(Căn cứ pháp lý: Điều 36 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, điểm a khoản 2 Điều 179 Luật Nhà ở 2023.)

Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bồi thường nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng để góp vốn không?

Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật hoặc trái thỏa thuận trong hợp đồng thuê để lấy lại nhà góp vốn, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở, bên thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng với bên nhận vốn góp, do đó chủ nhà không có quyền đương nhiên đuổi khách thuê. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, điểm b khoản 3 Điều 179 Luật Nhà ở 2023.)

Kết luận

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện thực hiện việc góp vốn bằng nhà ở là yêu cầu tiên quyết để bảo đảm an toàn pháp lý cho tài sản và vốn đầu tư của doanh nghiệp. Quý khách hàng cần thận trọng trong việc rà soát hồ sơ và thực hiện đúng trình tự thủ tục nhằm tránh các rủi ro phát sinh về sau. Để được hỗ trợ tư vấn chuyên sâu về hồ sơ và thủ tục chuyển quyền sở hữu, Quý khách vui lòng liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389.

>>> Xem thêm: Thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư