Nhà đầu tư cần đáp ứng gì trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Nhà đầu tư cần đáp ứng gì trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh là vấn đề được nhiều chủ thể quan tâm trong lĩnh vực bất động sản. Trước khi ký kết hợp đồng và huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư bắt buộc phải hoàn tất đầy đủ các điều kiện về đất đai, đầu tư, xây dựng và bảo đảm tài chính theo quy định pháp luật. Bài viết này của Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp các yếu tố mà nhà đầu tư cần tuân thủ nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo hoạt động kinh doanh được thực hiện đúng quy định.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở việc công trình đã được xây dựng xong hay chưa, mà còn phụ thuộc vào thủ tục hành chính là biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng. Ngay cả khi công trình đã hoàn tất về mặt vật lý nhưng chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản đó vẫn được xem là hình thành trong tương lai.

>>> Xem thêm: Điều kiện ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Căn cứ theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

• Quyết định giao đất.
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trừ phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 144/2025/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm:

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
• Đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đảm bảo tuân thủ các quy định sau:

1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

• Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản.
• Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

>>> Xem thêm: Thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Dịch vụ tư vấn kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tư vấn Long Phan

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động và phức tạp, việc tự thực hiện các thủ tục đầu tư kinh doanh hoặc giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tư vấn Long Phan, với đội ngũ chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm, cung cấp các giải pháp tư vấn toàn diện, hỗ trợ Quý khách hàng từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi hoàn tất giao dịch và bàn giao sản phẩm. Chúng tôi cam kết mang lại sự an tâm và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp cho Quý khách hàng.

1. Đối với Chủ đầu tư dự án 

• Rà soát, đánh giá và hoàn thiện hồ sơ dự án nhằm đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật quy định.
• Soạn thảo, thẩm định các mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 
• Đại diện thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Đối với Khách hàng cá nhân và Nhà đầu tư thứ cấp

• Thực hiện thẩm định dự án.
• Tư vấn và hỗ trợ đàm phán các điều khoản trọng yếu trong hợp đồng mua bán.
• Đại diện thực hiện đàm phán với các bên liên quan và thực hiện các thủ tục hành chính tại các cơ quan nhà nước.

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về các điều kiện phải đáp ứng trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, mời quý vị tham khảo:

Nhà ở hình thành trong tương lai chưa xây xong móng có được phép ký hợp đồng mua bán không?

Không. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng mới đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán?

Sở Xây dựng là đơn vị có trách nhiệm kiểm tra và ra văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Khoản 1 Điều 26 Nghị định 144/2025/NĐ-CP)

Giấy tờ nào chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai?

Chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước như Văn bản xác nhận nghĩa vụ tài chính, Thông báo nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, Giấy chứng nhận đã nộp tiền, Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 2 Điều 14 và Khoản 6 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Dự án đang bị thế chấp ngân hàng có được phép đưa vào kinh doanh không?

Được phép, nhưng phải giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý và bên mua chấp thuận. Tuy nhiên, theo điều kiện chung, bất động sản đưa vào kinh doanh không thuộc trường hợp đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

(Căn cứ pháp lý: khoản 8 Điều 320, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân 2015; điểm c Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cần lập thành văn bản không?

Có. Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bắt buộc phải được lập thành văn bản giữa chủ đầu tư và bên mua. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình tương lai có được kinh doanh không?

Có. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 24 và khoản 3 Điều 14 Luật này. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Khoản 4 Điều 6 Nghị định 144/2025/NĐ-CP)

Kết luận

Việc xác định rõ nhà đầu tư cần đáp ứng gì trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh giúp đảm bảo tính minh bạch của thị trường và an toàn cho các giao dịch. Quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý kiểm tra hồ sơ và biên bản nghiệm thu phần móng trước khi xuống tiền. Để được hỗ trợ rà soát hồ sơ chuyên sâu và bảo vệ quyền lợi tối ưu, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được tư vấn kịp thời.

>>> Xem thêm: Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán