Thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư

Thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư là cơ sở pháp lý quan trọng giúp các bên hợp tác phát triển dự án trên nền tảng quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc thực hiện đúng thủ tục không chỉ đảm bảo tính minh bạch, tránh tranh chấp sau này mà còn tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình triển khai dự án, xin cấp phép xây dựng, huy động vốn và khẳng định quyền lợi hợp pháp của các bên trong suốt vòng đời dự án.

Điều kiện tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư

Theo quy định của pháp luật, tổ chức kinh tế muốn nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản. Điều kiện này được quy định tại Tiểu mục 10, Mục B Phần II, Quyết định 629/QĐ-BTNMT. Cụ thể bao gồm:

Đầu tiên, dự án phải thuộc một trong các trường hợp sau: 

• Dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; 
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
• Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Thứ hai, dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và công bố;

Thứ ba, tổ chức kinh tế không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. 

Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư

Thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư là quy trình pháp lý bắt buộc mà các tổ chức kinh tế phải tuân thủ khi tiếp nhận đóng góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức khác. Quá trình này được quy định chi tiết tại Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP nhằm đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả trong việc sử dụng đất đai vào mục đích đầu tư, phát triển dự án.

Quy trình thực hiện thủ tục này như sau: 

Giao kết hợp đồng góp vốn

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bắt đầu bằng việc giao kết hợp đồng góp vốn giữa bên góp vốn (người sử dụng đất) và bên nhận góp vốn (tổ chức kinh tế). Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hợp đồng góp vốn cần bao gồm các nội dung cơ bản như: thông tin về các bên tham gia hợp đồng, thông tin về thửa đất góp vốn (diện tích, vị trí, giấy tờ pháp lý liên quan), giá trị quyền sử dụng đất góp vốn, mục đích sử dụng đất sau khi góp vốn, thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Việc giao kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng góp vốn là bắt buộc nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.

Chuẩn bị hồ sơ chấp thuận tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Tiểu mục 10, Mục B Phần II, Quyết định 629/QĐ-BTNMT, tổ chức kinh tế cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đề nghị chấp thuận cho tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP (bản chính).
• Trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án (bản chính hoặc bản sao; trường hợp nộp trực tiếp bản sao không có chứng thực hoặc công chứng thì người nộp hồ sơ xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu).

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác sẽ giúp quá trình thẩm định và chấp thuận diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Tổ chức kinh tế cần đảm bảo các thông tin trong hồ sơ phải chính xác, phù hợp với các quy định pháp luật về đất đai và đầu tư.

Quy trình thực hiện

Quy trình thực hiện thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định chi tiết tại Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP,Tiểu mục 10, Mục B Phần II, Quyết định 629/QĐ-BTNMT, cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị

Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Việc nộp hồ sơ có thể thực hiện theo một trong các cách sau:

• Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích.
• Nộp trực tuyến trên cổng dịch vụ công cấp tỉnh hoặc hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh đối với trường hợp hồ sơ không yêu cầu nộp bản chính.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định và có văn bản thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh phải có văn bản thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Văn bản thẩm định gồm các nội dung cơ bản như:

• Điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và công bố.
• Việc đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024.
• Việc đáp ứng các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
• Các thông tin trong hồ sơ địa chính của thửa đất, khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án.
• Kết luận về việc đủ điều kiện cho phép tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp không đủ điều kiện thì nêu rõ lý do.
• Đề xuất việc chấp thuận hay không chấp thuận cho nhà đầu tư nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bước 3: Ra quyết định chấp thuận

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định do cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gửi tổ chức kinh tế có văn bản đề nghị.

Nội dung của văn bản chấp thuận phải nêu rõ quy mô, diện tích, vị trí, thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận và các nội dung khác có liên quan.

Bước 4: Thực hiện góp vốn và đăng ký biến động đất đai

Căn cứ văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức kinh tế thực hiện việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định.

Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (ngày nhận góp vốn), người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Đối với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính nêu trên được tăng thêm 10 ngày.

Dịch vụ tư vấn thủ tục góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư tại Tư vấn Long Phan

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện về thủ tục nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Dịch vụ bao gồm:

• Tư vấn điều kiện góp vốn, nhận góp vốn;
• Tư vấn trình tự thủ tục góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư;
• Soạn thảo hợp đồng góp vốn, hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng; 
• Chuẩn bị, soạn thảo hồ sơ theo quy định của pháp luật; 
• Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tiến trình xử lý tại cơ quan có thẩm quyền;
• Hỗ trợ thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Dịch vụ tư vấn của chúng tôi được thiết kế linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của các tổ chức kinh tế, từ doanh nghiệp nhỏ đến các tập đoàn lớn.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư, xin mời tham khảo: 

Đâu là sự khác biệt giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chủ đất vẫn duy trì quyền sở hữu một phần thông qua cổ phần trong doanh nghiệp hoặc dự án, nhận lợi ích dựa trên sự thành công của dự án. Ngược lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến việc từ bỏ hoàn toàn quyền cho bên khác để đổi lấy một khoản thanh toán cố định, không còn liên quan đến việc sử dụng đất sau đó.

Có hạn chế nào về loại đất có thể góp vốn cho dự án đầu tư không?

Có, có những hạn chế. Thông thường, chỉ đất có mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ, công nghiệp hoặc đất ở mới có thể góp vốn. Đất nông nghiệp phải được chuyển đổi mục đích sử dụng trước. Ngoài ra, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất nhận chuyển quyền sử dụng từ Nhà nước không thể góp vốn trừ khi đã nộp tiền sử dụng đất.

Điều gì xảy ra nếu dự án đầu tư không thực hiện được sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Nếu dự án không thực hiện được sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo các điều khoản giải thể được nêu trong thỏa thuận góp vốn. Thông thường, quyền sử dụng đất có thể hoàn trả cho bên góp vốn ban đầu, hoặc tổ chức nhận góp vốn có thể bồi thường theo điều khoản thỏa thuận. Kết quả cụ thể phụ thuộc vào các điều khoản hợp đồng và quy định hiện hành về dự án đầu tư thất bại.

Nghĩa vụ thuế nào phát sinh từ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể dẫn đến một số nghĩa vụ thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp đối với tổ chức góp vốn đất, thuế giá trị gia tăng đối với giá trị đất chuyển nhượng, và lệ phí đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Mức thuế cụ thể và miễn giảm phụ thuộc vào giá trị, loại đất và quy định địa phương.

Thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận cho tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ là bao lâu?

Thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận thường được nêu rõ trong chính văn bản đó. Thông thường, thời hạn này khoảng từ 12 đến 24 tháng, tùy thuộc vào quy mô dự án. Trong thời hạn này, tổ chức kinh tế phải hoàn thành việc thỏa thuận với bên góp vốn và đăng ký biến động đất đai. Nếu quá thời hạn, văn bản chấp thuận có thể bị mất hiệu lực và phải làm thủ tục xin chấp thuận lại.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được nhận góp vốn bằng QSDĐ không?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng QSDĐ nhưng phải tuân thủ các quy định đặc biệt. Theo Luật Đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận góp vốn bằng QSDĐ khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về đầu tư nước ngoài và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, có một số hạn chế về địa bàn, loại đất được phép nhận góp vốn đối với doanh nghiệp FDI.

Kết luận

Thủ tục nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai và quy trình hành chính phức tạp. Để đảm bảo quá trình góp vốn diễn ra suôn sẻ, đúng quy định, Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng trong mọi giai đoạn của quá trình nhận góp vốn bằng QSDĐ. Liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline 0906735386 để nhận được tư vấn chuyên sâu về thủ tục này.