Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Quy định 2026

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là yếu tố then chốt quyết định năng lực pháp lý và khả năng triển khai dự án theo quy định hiện hành. Chính phủ Việt Nam thiết lập các tiêu chuẩn khắt khe về tài chính nhằm sàng lọc các chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án đầu tư. Việc tuân thủ các điều kiện về nguồn vốn giúp doanh nghiệp vận hành ổn định và phòng tránh rủi ro đình chỉ hoạt động. Nội dung dưới đây dịch vụ tư vấn Long Phan sẽ cung cấp  các quy chuẩn vốn đối với tổ chức kinh tế. Mời Quý khách hàng tham khảo.

Quy định về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam

Theo Luật Đầu tư 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/3/2026), vốn chủ sở hữu là một trong những điều kiện quan trọng để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Cụ thể, các nhà đầu tư cần phải có vốn chủ sở hữu phù hợp với quy mô dự án và lĩnh vực hoạt động. Điều này được thể hiện rõ trong các quy định về mức vốn tối thiểu mà các nhà đầu tư phải có trước khi tiến hành dự án.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định cụ thể về vốn chủ sở hữu đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu td.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

>>>Xem thêm: Chủ sở hữu hưởng lợi là gì? Trường hợp nào phải kê khai?

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định thế nào?

Tại Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tổng vốn đầu tư dự án bất động sản được quy định như sau:

1. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn làm nhà đầu tư, lựa chọn làm chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá; pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, được xác định căn cứ vào:

• Kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm; trường hợp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về kiểm toán, pháp luật về kế toán;
• Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng thì vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

2. Tổng vốn đầu tư đối với dự án bất động sản được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Như vậy, vốn chủ sở hữu được xác định dựa kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm; trường hợp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về kiểm toán, pháp luật về kế toán.

Tổng vốn đầu tư dự án bất động sản được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư.

>>> Xem thêm: Nguyên tắc khi thực hiện kinh doanh bất động sản

Điều kiện về nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Trách nhiệm của chủ sở hữu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo quy định tại quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm như sau:

• Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
• Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
• Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
• Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
• Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.
• Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
• Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.

Dịch vụ tư vấn về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tuân thủ đúng quy định và hạn chế rủi ro, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện, đảm bảo minh bạch, hiệu quả và phù hợp với từng mô hình hoạt động cụ thể. Tư vấn Long Phan hỗ trợ Quý khách hàng trong các nội dung sau:

• Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ, đại diện doanh nghiệp thực hiện các thủ tục đăng ký biến động vốn tại cơ quan chức năng.
• Hỗ trợ doanh nghiệp lập phương án tài chính chi tiết cho từng dự án cụ thể để giải trình trước cơ quan phê duyệt.
• Phân tích chi tiết cấu trúc sở hữu vốn (trực tiếp và gián tiếp) của doanh nghiệp qua nhiều lớp (nếu có).
• Thu thập và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thông tin (giấy tờ pháp lý, địa chỉ…) theo quy định pháp luật.
• Tư vấn quy trình và thực hiện thủ tục cập nhật thông tin khi có thay đổi về vốn của chủ sở doanh nghiệp.
• Đại diện doanh nghiệp giải trình, cung cấp thông tin về vốn chủ sở hữu hưởng lợi cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu.

>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn cấp phép hoạt động kinh doanh bất động sản

Câu hỏi thường gặp về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mời quý khách có nhu cầu tham khảo.

Vốn chủ sở hữu là gì?

Theo Điều 65 Thông tư 200/2014/TT-BTC, tài khoản 357 quỹ bình ổn giá quy định nguyên tắc kế toán vốn chủ sở hữu thì vốn chủ sở hữu là phần tài sản thuần của doanh nghiệp còn lại thuộc sở hữu của các cổ đông, thành viên góp vốn (chủ sở hữu), vốn chủ sở hữu phải được phản ánh theo dõi chi tiết theo từng nguồn hình thành như: vốn góp của chủ sở hữu, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chênh lệch đánh giá lại tài sản.

Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Theo quy định tại điểm b Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định như sau: tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàn tài chính.

Cụ thể, tổng dư nợ vay và vốn chủ sở hữu cho mỗi dự án không được vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án. Đối với dự án dưới 20ha, tỷ lệ dư nợ không quá 4 lần vốn chủ sở hữu, trong khi dự án từ 20 ha trở lên, tỷ lệ này không quá 5,67 lần

Doanh nghiệp có thể cho doanh nghiệp khác vay vốn không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì một trong những quyền của doanh nghiệp là được lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn, cho nên doanh nghiệp có thể cho doanh nghiệp khác vay vốn nhưng phải đảm bảo nguồn vốn hợp lệ, không biến việc cho vay thành hoạt động chính, tuân thủ quy định về lãi suất, phê duyệt nội bộ và kiểm soát giao dịch liên kết để tránh rủi ro pháp lý và thuế.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu thế nào?

Theo khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Báo cáo tài chính có bắt buộc phải cung cấp thông tin về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp hay không?

Căn cứ tại Điều 14 Thông tư 99/2025/TT-BTC về mục đích của báo cáo tài chính thì báo cáo tài chính dùng để cung cấp thông tin về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh và các luồng tiền của một doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu quản lý của chủ doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và nhu cầu hữu ích của những người sử dụng trong việc đưa ra các quyết định kinh tế và báo cáo tài chính bắt buộc phải cung cấp thông tin về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp theo quy định.

Kết luận

Việc đảm bảo vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo đúng quy chuẩn pháp lý là nền tảng bền vững cho mọi dự án đầu tư. Quý khách hàng cần chủ động kiểm soát cấu trúc tài chính và hoàn thiện hồ sơ chứng minh năng lực vốn để tránh các rủi ro không đáng có. Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp giải pháp tối ưu, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua các rào cản về điều kiện vốn. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636389 để nhận sự hỗ trợ chuyên sâu và kịp thời từ đội chuyên gia hàng đầu.