Hợp Tác Kinh Doanh Trong Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản: Rủi Ro Pháp Lý

Tư vấn Long Phan nhận thấy hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản đang là lựa chọn phổ biến để chia sẻ vốn, quỹ đất và năng lực triển khai giữa các nhà đầu tư. Tuy nhiên, mỗi hình thức hợp tác — hợp đồng BCC, liên doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng dự án — đều gắn với điều kiện pháp lý riêng theo luật đất đai, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Bài viết phân tích từng hình thức, điều kiện bắt buộc và rủi ro pháp lý thường gặp để nhà đầu tư lựa chọn phương án phù hợp trước khi ký kết.

Các hình thức hợp tác kinh doanh phổ biến trong dự án bất động sản

Mỗi hình thức hợp tác có cơ chế pháp lý, ưu điểm và rủi ro khác nhau. Nhà đầu tư cần xác định đúng bản chất pháp lý của giao dịch trước khi soạn hợp đồng, tránh nhầm lẫn giữa “hợp tác” và “chuyển nhượng” gây vô hiệu hợp đồng.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) theo Luật Đầu tư

Theo khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư 2025, hợp đồng BCC là thỏa thuận giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế mới. Điều 22 của Luật này quy định các bên tham gia BCC phải thành lập ban điều phối để thực hiện hợp đồng, đồng thời được thỏa thuận sử dụng tài sản hình thành từ hợp tác để thành lập doanh nghiệp theo pháp luật doanh nghiệp.

Cũng theo Điều 22, hợp đồng BCC giữa các nhà đầu tư trong nước thực hiện theo pháp luật dân sự, không phải xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Ngược lại, BCC có nhà đầu tư nước ngoài tham gia bắt buộc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Thành lập pháp nhân liên doanh để thực hiện dự án

Theo Điều 19 Luật Đầu tư 2025, các bên có thể góp vốn thành lập công ty mới đứng tên làm chủ đầu tư dự án — hình thức tạo pháp nhân độc lập, mỗi bên chịu trách nhiệm hữu hạn trong phạm vi vốn góp, phù hợp với hợp tác dài hạn hoặc dự án quy mô lớn cần huy động nhiều nguồn lực. Thủ tục thành lập và cơ cấu vốn góp thực hiện theo Luật Doanh nghiệp 2020.

So với BCC, liên doanh giúp tách bạch trách nhiệm tài sản của từng nhà đầu tư với nghĩa vụ của dự án, nhưng phát sinh thêm thủ tục thành lập doanh nghiệp và quản trị nội bộ phức tạp hơn.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một bên góp quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên còn lại góp vốn hoặc thi công, hình thành tổ chức kinh tế mới hoặc bổ sung vốn điều lệ cho doanh nghiệp hiện hữu. Đây là hình thức hợp tác đặc thù của lĩnh vực bất động sản khi một bên có quỹ đất nhưng thiếu năng lực triển khai.

Việc góp vốn bằng QSDĐ chỉ hợp pháp khi thửa đất đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 — có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, đất không tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án. Điều kiện này không phụ thuộc vào thỏa thuận riêng của các bên.

Hợp tác thông qua nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

Trên thực tế, không ít giao dịch được gọi là “hợp tác” nhưng bản chất là chuyển nhượng dự án theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 — bên nhận trở thành chủ đầu tư mới, kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ. Nhầm lẫn giữa hai hình thức này khiến các bên bỏ sót điều kiện chuyển nhượng bắt buộc tại Điều 40 và thủ tục xin phép tại Điều 41 của Luật này, dẫn đến hồ sơ bị từ chối.

>>>Xem thêm: Các bước chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

Điều kiện pháp lý bắt buộc khi hợp tác kinh doanh dự án bất động sản

Điều kiện áp dụng đồng thời cho ba nhóm: chủ thể kinh doanh, dự án và quyền sử dụng đất. Thiếu một trong ba nhóm, giao dịch hợp tác có nguy cơ vô hiệu hoặc bị đình chỉ khi cơ quan nhà nước rà soát hồ sơ.

Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức tham gia hợp tác kinh doanh bất động sản phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Cũng tại điểm c khoản 2 Điều 9, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản qua dự án phải bảo đảm vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án từ 20 ha trở lên.

Điều kiện của dự án và quyền sử dụng đất khi hợp tác

Theo các điểm a, b, c khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đưa vào hợp tác dưới hình thức chuyển nhượng phải đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, có quy hoạch chi tiết được phê duyệt và đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với phần dự án chuyển nhượng.

Song song, theo điểm d và điểm e khoản 1 Điều 40 cùng khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất của dự án không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch, không đang bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch; nếu đang thế chấp thì phải giải chấp trước khi thực hiện.

Điều kiện riêng đối với nhà đầu tư nước ngoài

Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác kinh doanh bất động sản chịu giới hạn về hình thức và phạm vi kinh doanh riêng, hẹp hơn so với nhà đầu tư trong nước. Đồng thời, khoản 2 Điều 8 Luật Đầu tư 2025 yêu cầu tổ chức này phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường nếu ngành, nghề thuộc danh mục hạn chế tiếp cận thị trường.

>>>Xem thêm: Quy định về nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI

Cơ quan có thẩm quyền và thủ tục khi hợp tác dẫn đến thay đổi chủ đầu tư

Hợp tác làm thay đổi chủ đầu tư hoặc nội dung dự án đều phải qua thủ tục hành chính, không đơn thuần là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Bỏ qua bước này khiến hợp đồng hợp tác không có giá trị đối kháng với cơ quan quản lý.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng theo từng loại dự án

Theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thẩm quyền và thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư.

Khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư 2025 xác nhận quy định tại Điều 41 nêu trên tiếp tục áp dụng đối với dự án đã được chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo pháp luật đầu tư hiện hành.

Thủ tục điều chỉnh dự án khi thay đổi chủ thể hợp tác

Theo khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2025, khi hợp tác làm phát sinh thay đổi nội dung dự án thuộc diện đã chấp thuận chủ trương đầu tư — như thay đổi nhà đầu tư, mục tiêu, tiến độ — nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi triển khai phần việc liên quan đến nội dung thay đổi đó.

Rủi ro pháp lý thường gặp khi hợp tác kinh doanh dự án bất động sản

Đây là nhóm rủi ro nhà đầu tư cần lưu ý nhất trước khi ký hợp đồng hợp tác, vì hậu quả pháp lý có thể kéo dài từ tranh chấp dân sự đến vô hiệu toàn bộ giao dịch.

Rủi ro dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để hợp tác hoặc chuyển nhượng

Hợp tác trên dự án chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc chưa hoàn thành bồi thường, tái định cư — vi phạm điều kiện tại khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 — khiến hợp đồng có nguy cơ vô hiệu hoặc bị cơ quan nhà nước từ chối công nhận khi làm thủ tục điều chỉnh, sang tên.

Rủi ro tranh chấp phân chia lợi nhuận, sản phẩm giữa các bên hợp tác

Điều 505 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nội dung chủ yếu của hợp đồng hợp tác phải nêu rõ phương thức phân chia hoa lợi, lợi tức và quyền, nghĩa vụ của các thành viên. Hợp đồng BCC hoặc hợp đồng hợp tác thiếu điều khoản này, cùng cơ chế biểu quyết và xử lý khi một bên không góp vốn đúng hạn, là nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tranh chấp kéo dài, đặc biệt khi dự án đã triển khai một phần.

Rủi ro liên đới trách nhiệm bằng tài sản riêng

Nếu hợp tác theo hình thức hợp đồng hợp tác dân sự — không phải BCC theo Luật Đầu tư — Điều 509 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các thành viên hợp tác chịu trách nhiệm dân sự chung bằng tài sản chung; nếu tài sản chung không đủ, từng thành viên phải chịu trách nhiệm bằng tài sản riêng theo phần tương ứng với phần đóng góp.

Rủi ro về quyền sử dụng đất đang thế chấp, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch

Nhận góp vốn hoặc hợp tác trên đất chưa giải chấp, đang tranh chấp hoặc đang bị kê biên — trái với điểm d, điểm e khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 — khiến giao dịch không thể đăng ký biến động, dù hợp đồng hợp tác đã ký và các bên đã góp vốn thực tế.

Rủi ro khi đối tác không đủ năng lực tài chính hoặc vi phạm cam kết góp vốn

Đối tác không đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoặc chậm góp vốn, làm đình trệ tiến độ dự án, kéo theo trách nhiệm giải trình với cơ quan quản lý nhà nước và nguy cơ bị thu hồi chủ trương đầu tư nếu dự án chậm triển khai kéo dài.

Rủi ro pháp lý đặc thù khi có yếu tố nước ngoài

Hợp tác có nhà đầu tư nước ngoài phát sinh thêm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đồng thời giới hạn phạm vi kinh doanh theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường theo khoản 2 Điều 8 Luật Đầu tư 2025 — bỏ qua bước rà soát này khiến dự án vượt quá điều kiện được phép.

So sánh các phương án hợp tác kinh doanh dự án bất động sản

Mỗi phương án hợp tác kinh doanh bất động sản có cơ chế pháp lý, thủ tục và mức độ chịu trách nhiệm khác nhau. Bảng sau giúp so sánh các hình thức phổ biến để nhà đầu tư lựa chọn phương án phù hợp với mục tiêu và nguồn lực của mình.

Biện pháp phòng ngừa rủi ro khi hợp tác kinh doanh dự án bất động sản

Nhận diện rủi ro chỉ là bước đầu; nhà đầu tư cần chuyển hóa thành hành động cụ thể trước khi đặt bút ký hợp đồng hợp tác.

Thẩm định pháp lý dự án và đối tác trước khi hợp tác

Kiểm tra tình trạng pháp lý dự án (chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, tình trạng bồi thường), tình trạng quyền sử dụng đất trên hệ thống đăng ký đất đai và năng lực tài chính, uy tín thực hiện dự án trước đó của đối tác.

Thiết kế điều khoản hợp đồng chặt chẽ về góp vốn, phân chia lợi nhuận, chấm dứt hợp tác

Hợp đồng cần quy định rõ tỷ lệ góp vốn, tiến độ góp, cơ chế biểu quyết, phương thức phân chia lợi nhuận/sản phẩm và điều kiện rút khỏi hợp tác. Điều 510 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép thành viên rút khỏi hợp đồng hợp tác theo điều kiện đã thỏa thuận, hoặc khi có lý do chính đáng và được hơn một nửa tổng số thành viên hợp tác đồng ý — nên đưa rõ cơ chế này vào hợp đồng để tránh tranh chấp khi một bên muốn chấm dứt hợp tác giữa chừng.

Thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký, công chứng và nghĩa vụ tài chính

Hoàn tất công chứng hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ, đăng ký biến động đất đai và các nghĩa vụ tài chính liên quan trước khi triển khai dự án, tránh tình trạng góp vốn thực tế nhưng chưa có giá trị pháp lý đối kháng với bên thứ ba.

Dịch vụ tư vấn hợp tác kinh doanh dự án bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan hỗ trợ nhà đầu tư từ giai đoạn thẩm định đến khi hợp đồng hợp tác được ký kết và thực hiện, cụ thể:

• Thẩm định pháp lý dự án và tình trạng quyền sử dụng đất trước khi hợp tác.
• Rà soát hồ sơ năng lực, tình trạng pháp lý của đối tác dự kiến hợp tác.
• Soạn thảo hợp đồng BCC, hợp đồng hợp tác dân sự, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Tư vấn lựa chọn hình thức hợp tác phù hợp với mục tiêu và quy mô dự án.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án, chuyển nhượng.
• Tư vấn cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình hợp tác.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về việc hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản

Dưới đây là một số thắc mắc phổ biến khi nhà đầu tư cân nhắc hợp tác kinh doanh dự án bất động sản.

Kết luận

Hợp tác kinh doanh trong dự án đầu tư bất động sản mang lại lợi ích chia sẻ vốn và rủi ro, nhưng chỉ an toàn khi chủ thể, dự án và quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Trước khi ký kết, nhà đầu tư nên thẩm định pháp lý dự án và đối tác, xác định đúng bản chất giao dịch để tránh nhầm lẫn giữa hợp tác và chuyển nhượng. Tư vấn Long Phan đồng hành cùng nhà đầu tư trong toàn bộ quá trình này — liên hệ hotline 1900636389 để được hỗ trợ đánh giá phương án hợp tác phù hợp với dự án của quý khách.