Toàn tập tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024

Tư vấn Long Phan cung cấp hướng dẫn đầy đủ về tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024 theo cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị định 147/2026/NĐ-CP. Bài viết phân tích ba nhóm dự án được tháo gỡ, cơ quan có thẩm quyền xử lý, quy trình cụ thể và các rủi ro thường gặp trong quá trình thực hiện luật đất đai hiện hành. Doanh nghiệp có dự án bị “treo” pháp lý nhiều năm cần nắm rõ điều kiện áp dụng để không bỏ lỡ cơ hội xử lý dứt điểm trước khi cơ chế hết hiệu lực.

Cơ sở pháp lý và phạm vi áp dụng cơ chế tháo gỡ dự án tồn đọng

Trước khi xác định dự án có đủ điều kiện tháo gỡ hay không, doanh nghiệp cần hiểu rõ phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và nguyên tắc thực hiện mà Quốc hội đặt ra tại Nghị quyết 29/2026/QH16. Đây là nền tảng để tránh áp dụng nhầm cơ chế cho dự án không thuộc diện được xử lý.

Nghị quyết 29/2026/QH16 quy định phạm vi tháo gỡ dự án tồn đọng như thế nào

Nghị quyết 29/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 24/4/2026, có hiệu lực từ ngày 01/5/2026. Theo khoản 2 Điều 1, Nghị quyết quy định cơ chế đặc thù để “tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài trước ngày 01 tháng 8 năm 2024”. Đây là căn cứ pháp lý cao nhất cho toàn bộ Chương III của Nghị quyết.

Phạm vi tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024 được cụ thể hóa tại ba điều luật: Điều 11 (dự án cấp Giấy chứng nhận sai quy định), Điều 12 (dự án vi phạm lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất) và Điều 13 (dự án trên đất Nhà nước đã thu hồi không đúng quy định). Ngoài ra, Điều 14 xử lý vi phạm về mục đích sử dụng đất và Điều 15 xử lý dự án lưới điện chưa hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đối tượng áp dụng cơ chế đặc thù theo Điều 2 Nghị quyết 29/2026/QH16

Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 29/2026/QH16 xác định đối tượng áp dụng là cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại khoản 2 Điều 1. Nhóm này bao gồm nhà đầu tư, chủ đầu tư, người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, cùng các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xử lý.

Một điều kiện tiên quyết ít được chú ý là điểm a khoản 3 Điều 3: cơ chế tháo gỡ chỉ áp dụng cho dự án có kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án mà nguyên nhân vi phạm do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước, hoặc lỗi của cả cơ quan nhà nước và nhà đầu tư. Dự án mà toàn bộ lỗi thuộc về nhà đầu tư không thuộc diện áp dụng.

Vai trò của mốc thời gian 1/8/2024 trong xác định vi phạm

Mốc 1/8/2024 gắn với thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Nghị quyết 29/2026/QH16 chỉ xử lý vi phạm, vướng mắc phát sinh trước thời điểm này, nhằm phân định rõ trách nhiệm áp dụng pháp luật cũ và pháp luật đất đai hiện hành. Dự án phát sinh vướng mắc sau ngày 1/8/2024 phải xử lý theo quy định thông thường của Luật Đất đai 2024, không thuộc phạm vi cơ chế đặc thù này.

Ba nhóm dự án tồn đọng được tháo gỡ và cơ quan có thẩm quyền xử lý

Chương III Nghị quyết 29/2026/QH16 chia dự án tồn đọng thành ba nhóm theo bản chất vi phạm, mỗi nhóm có điều kiện và trình tự xử lý riêng. Xác định đúng dự án thuộc nhóm nào là bước đầu tiên trước khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị tháo gỡ.

Nhóm 1 — Dự án đã được cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định

Theo khoản 9 Điều 4, “Giấy chứng nhận không đúng quy định” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi mục đích sử dụng là đất ở (không hình thành đơn vị ở) hoặc đất ở (xây dựng, kinh doanh bất động sản, du lịch) trái quy định pháp luật đất đai. Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát quy hoạch trước khi quyết định điều chỉnh, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ.

Nhóm 2 — Dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất

Điều 12 Nghị quyết 29/2026/QH16 áp dụng cho năm trường hợp: dự án chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu mà chưa được giao đất; dự án đã giao đất một phần; dự án bị thu hồi quyết định giao đất sau khi đã thi công; dự án đã ứng tiền bồi thường, tái định cư nhưng chưa được giao đất; và dự án nhà ở, khu đô thị được chuyển mục đích sang đất ở nhưng nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không có đất ở. Các trường hợp này được áp dụng chính sách dẫn chiếu tại Điều 4 và Điều 5 Nghị quyết 170/2024/QH15.

Điểm đáng lưu ý tại khoản 2 Điều 12: đối với trường hợp đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa giao đất hoặc đã giao đất một phần, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không phải thực hiện lại thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đây là điểm gỡ vướng cốt lõi giúp dự án không phải quay lại từ đầu quy trình lựa chọn nhà đầu tư.

Nhóm 3 — Dự án trên đất Nhà nước đã thu hồi không thuộc trường hợp thu hồi đất

Điều 13 Nghị quyết 29/2026/QH16 áp dụng cho dự án mà chủ đầu tư đã bỏ kinh phí thu hồi đất, nhưng việc thu hồi đó không thuộc trường hợp Nhà nước được thu hồi đất theo quy định pháp luật. Chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện dự án nếu đáp ứng đủ ba điều kiện: có năng lực triển khai, dự án không có tranh chấp hoặc đã giải quyết xong tranh chấp, và phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được phê duyệt trước ngày 01/7/2025 hoặc quy hoạch tỉnh hiện hành.

Trường hợp dự án không đáp ứng đủ điều kiện, khoản 3 Điều 13 quy định Nhà nước chấm dứt thực hiện dự án và hoàn trả kinh phí chủ đầu tư đã bỏ ra để thu hồi đất theo quy định của Chính phủ.

>>>Xem thêm: Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy trình rà soát và xử lý dự án đã cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định

Điều 3 Nghị định 147/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 07/5/2026) hướng dẫn cụ thể trình tự thực hiện Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16. Quy trình này áp dụng chung cho các tỉnh, thành phố, có phân biệt trường hợp tổ chức riêng Sở Quy hoạch – Kiến trúc.

Bước 1 — Sở Xây dựng chủ trì rà soát sự phù hợp quy hoạch

Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị và nông thôn theo quy định hiện hành. Đối với địa phương tổ chức riêng Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công cơ quan nào thực hiện nhiệm vụ này cho phù hợp với bộ máy tại địa phương.

Bước 2 — Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Sau khi có kết quả rà soát, Sở Xây dựng tổng hợp và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh cả mục đích và thời hạn sử dụng đất. Hồ sơ theo Điều 3 Nghị định 147/2026/NĐ-CP gồm: tờ trình; dự thảo quyết định điều chỉnh; ý kiến của các cơ quan liên quan; và tài liệu khác có liên quan nếu có.

Bước 3 — Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung và điều chỉnh Giấy chứng nhận

Đối với dự án phù hợp quy hoạch đất ở, điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh, làm căn cứ thu phần chênh lệch. Nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai và bảo đảm năng lực tiếp tục triển khai dự án thì mới được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở trong Giấy chứng nhận. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định điều chỉnh theo Điều 3 Nghị định 147/2026/NĐ-CP, dự án không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với phần diện tích đã được điều chỉnh.

Bảng lựa chọn hướng xử lý theo từng tình huống dự án

Mỗi tình huống thực tế của dự án tồn đọng có hướng xử lý và thời hạn sử dụng đất khác nhau. Bảng dưới đây tổng hợp theo Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 để nhà đầu tư đối chiếu nhanh với tình trạng dự án của mình.

Rủi ro và vướng mắc thường gặp khi thực hiện tháo gỡ dự án tồn đọng

Trên thực tế, không phải hồ sơ nào đề nghị tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024 cũng được giải quyết suôn sẻ ngay từ lần nộp đầu tiên. Ba nhóm vướng mắc dưới đây thường khiến hồ sơ bị kéo dài hoặc trả lại.

Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây

Điểm c khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 quy định nếu nhà đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định trước đây, phải hoàn thành phần còn thiếu trước khi được điều chỉnh. Nhiều dự án bị chậm chính vì phần nghĩa vụ tài chính tồn đọng qua nhiều năm chưa được đối chiếu rõ ràng.

Nhà đầu tư không còn đủ năng lực triển khai tiếp dự án

Điểm b khoản 1 Điều 11 quy định trường hợp nhà đầu tư không bảo đảm năng lực tiếp tục triển khai dự án thì áp dụng hướng xử lý khác tại khoản 2. Tương tự, khoản 3 Điều 12 quy định nếu nhà đầu tư không còn đủ năng lực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lựa chọn nhà đầu tư khác và hoàn trả chi phí đã ứng cho nhà đầu tư cũ.

Dự án còn khiếu nại, tố cáo chưa giải quyết dứt điểm

Khoản 1 Điều 13 yêu cầu dự án không có tranh chấp, khiếu kiện hoặc đã giải quyết xong tranh chấp mới được tiếp tục thực hiện. Tương tự, điểm a khoản 3 Điều 3 nhấn mạnh việc tháo gỡ phải hạn chế tối đa khiếu kiện phát sinh, đặc biệt với dự án có yếu tố nước ngoài. Hồ sơ có khiếu nại chưa xử lý dứt điểm gần như chắc chắn bị tạm dừng xem xét.

>>>Xem thêm: Dịch vụ hỗ trợ kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi giao dịch

Dịch vụ tư vấn và ủy quyền về đầu tư, đất đai và tháo gỡ dự án tại Tư vấn Long Phan

Với dự án bị vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm, việc tự rà soát căn cứ áp dụng và soạn hồ sơ dễ dẫn đến sai sót về thẩm quyền hoặc thiếu tài liệu. Tư vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp các công việc sau:

• Tư vấn pháp lý đối với dự án đầu tư có sử dụng đất và các dự án đang gặp vướng mắc về đất đai;
• Rà soát hồ sơ pháp lý dự án, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất và các tài liệu liên quan;
• Đánh giá nguồn gốc vướng mắc, vi phạm và xác định cơ chế pháp lý có thể áp dụng để xử lý dự án;
• Tư vấn xác định dự án có thuộc các trường hợp được xem xét tháo gỡ theo Điều 11, Điều 12, Điều 13 Nghị quyết 29/2026/QH16 hay không;
• Rà soát kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và các văn bản của cơ quan nhà nước liên quan đến dự án;
• Tư vấn phương án xử lý đối với dự án có vướng mắc về cấp Giấy chứng nhận, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất;
• Tư vấn điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các nội dung cần điều chỉnh trên Giấy chứng nhận;
• Tư vấn nghĩa vụ tài chính về đất đai, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu;
• Tư vấn điều kiện năng lực tiếp tục triển khai dự án và phương án xử lý khi nhà đầu tư không còn đủ năng lực;
• Tư vấn xử lý dự án còn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoặc phát sinh vấn đề pháp lý với các bên liên quan;
• Soạn thảo tờ trình, văn bản đề nghị, hồ sơ giải trình và tài liệu pháp lý phục vụ quá trình tháo gỡ dự án;

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024

Dưới đây là các câu hỏi doanh nghiệp thường đặt ra khi tìm hiểu cơ chế tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024, được trả lời dựa trên các điều khoản cụ thể của Nghị quyết 29/2026/QH16.

Kết luận

Tháo gỡ dự án tồn đọng, kéo dài trước 1/8/2024 là cơ hội pháp lý hiếm có để doanh nghiệp khơi thông nguồn lực đất đai đã bị đình trệ nhiều năm, nhưng cơ chế này gắn với điều kiện chặt chẽ về nguồn gốc vi phạm, năng lực nhà đầu tư và nghĩa vụ tài chính.  Tư vấn Long Phan đồng hành cùng doanh nghiệp trong toàn bộ quá trình rà soát, chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ dự án tồn đọng đúng quy định, đúng tiến độ. Liên hệ hotline 1900636389 để được tư vấn cụ thể theo hồ sơ thực tế của dự án.