Các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam

Các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam cấu thành một phần không thể tách rời của quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng. Việc xác định và thực thi đúng các nghĩa vụ này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật liên quan đến thuế, phí và lệ phí hiện hành. Bài viết sau đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các khoản phí, lệ phí và thuế mà Quý khách hàng là Việt kiều cần thực hiện khi tiến hành giao dịch bất động sản tại Việt Nam.

Phí môi giới bán nhà đất

Phí môi giới bất động sản là khoản chi phí phát sinh khi Quý khách hàng sử dụng dịch vụ của một đơn vị trung gian để tìm kiếm người mua và hỗ trợ giao dịch. Mức phí này hoàn toàn dựa trên sự thỏa thuận dân sự giữa bên bán và bên môi giới, được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ môi giới. Pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đã quy định rõ về hoạt động này, tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch cho các bên tham gia. 

Cụ thể, Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản như sau: 

• Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
• Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Việc thanh toán phí môi giới thường diễn ra sau khi bên bán đã nhận tiền đặt cọc từ người mua hoặc sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, tùy thuộc vào điều khoản đã ký kết.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế thu nhập cá nhân là một trong các nghĩa vụ tài chính khi Việt Kiều bán nhà đất tại Việt Nam. Đây là khoản thuế bắt buộc phải nộp cho ngân sách nhà nước khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản. Việc kê khai và nộp thuế TNCN được thực hiện tại cơ quan thuế có thẩm quyền nơi có bất động sản chuyển nhượng. 

Mức thuế thu nhập cá nhân và cách tính:

1. Thuế suất: Căn cứ Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế suất áp dụng cho cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú (bao gồm Việt kiều) là 2% trên giá chuyển nhượng.
2. Giá tính thuế: Theo Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá tính thuế sẽ được áp dụng theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Đối với nhà gắn liền với đất, giá trị nhà được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

3. Thời điểm tính thuế: Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật. Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất, theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014):

• Chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.
• Thu nhập từ việc bán đất của cá nhân do Nhà nước giao đất.

>>> Xem thêm: Các khoản thuế cần lưu ý khi kinh doanh nhà đất tại Việt Nam

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người nhận tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo thông lệ, bên mua là người có nghĩa vụ nộp lệ phí này. Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận bên bán (Việt Kiều) sẽ chịu trách nhiệm nộp khoản phí này như một phần của giao dịch, do đó đây vẫn được xem là một trong các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam cần được tính toán.

Mức thu và công thức tính:

• Mức thu: Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
• Công thức tính: Dựa trên Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, công thức được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%

Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về giá tính lệ phí trước bạ như sau: 

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Lưu ý quan trọng: Nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán nhà, đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá được ghi trên hợp đồng.

Các trường hợp đặc biệt:

• Đối với nhà đất mua theo phương thức đấu giá, giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế.
• Đối với nhà chung cư, nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, giá tính lệ phí trước bạ bao gồm cả giá trị đất được phân bổ theo hệ số quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.

Việc xác định chính xác giá tính lệ phí trước bạ giúp các bên dự trù đúng chi phí và hoàn thành nghĩa vụ tài chính một cách nhanh chóng.

Phí công chứng, chứng thực

Phí công chứng, chứng thực là khoản phí phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là một thủ tục bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý và là cơ sở để thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai tiếp theo. Chi phí này là một phần không thể thiếu trong tổng thể các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam.

Mức phí công chứng:

Mức thu phí công chứng được quy định chi tiết tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Cụ thể theo biểu phí sau: 

Người nộp phí:

Theo Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC, người có nghĩa vụ nộp phí công chứng là người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên tự thỏa thuận về người nộp phí. Trong thực tế, các bên thường thỏa thuận bên mua hoặc bên bán chịu khoản phí này, hoặc chia đều chi phí.

Lưu ý đối với thù lao công chứng và các chi phí khác:

Việt Kiều cần phân biệt giữa phí công chứng (do nhà nước quy định tại biểu trên) và thù lao công chứng. Thù lao công chứng là khoản tiền trả cho các công việc ngoài quy trình công chứng cơ bản như soạn thảo hợp đồng, tư vấn pháp lý, đi lại để thực hiện công chứng ngoài trụ sở,…

Mức thù lao này sẽ do các bên thỏa thuận với tổ chức hành nghề công chứng và không bị giới hạn bởi biểu phí của nhà nước.

Một số lưu ý cho Việt kiều khi giao dịch

Quá trình chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đối với Việt kiều có những đặc thù riêng. Để đảm bảo an toàn pháp lý và tài chính, ngoài việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam, Quý khách hàng cần đặc biệt chú ý đến một số vấn đề dưới đây: 

1. Nên nhận tiền đặt cọc trước khi tiến hành mua bán:

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Mặc dù pháp luật không quy định mức cọc, các bên nên thỏa thuận một mức hợp lý (thường dưới 30% giá trị hợp đồng) để ràng buộc trách nhiệm.

Nếu bên mua từ chối giao kết, họ sẽ mất cọc. Nếu bên bán (Quý khách) từ chối, Quý khách phải trả lại cọc và một khoản tiền phạt tương đương giá trị cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tăng giá trị pháp lý, dù pháp luật không bắt buộc.

2. Lưu ý về điều khoản thanh toán khi ủy quyền:

Trường hợp Việt kiều không thể trực tiếp về Việt Nam để ký hợp đồng, Quý khách có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện.

Để đảm bảo an toàn tuyệt đối về tài chính, trong hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền, cần quy định rõ ràng và chi tiết về phương thức thanh toán. Tư vấn Long Phan khuyến nghị Quý khách yêu cầu bên mua chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản ngân hàng chính chủ của Quý khách tại Việt Nam. Điều này giúp tránh rủi ro người được ủy quyền lạm dụng tín nhiệm hoặc xảy ra tranh chấp về tiền bạc.

3. Cần tính toán chính xác số thuế và phí:

Trước khi ký hợp đồng và nhận thanh toán đợt cuối, các bên cần thống nhất và tính toán chi tiết, chính xác các khoản thuế, phí phải nộp (Thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng…) và bên nào có nghĩa vụ nộp.

Việc khấu trừ các khoản phí này vào số tiền chuyển nhượng cuối cùng cần được ghi rõ trong hợp đồng để tránh các bất đồng hoặc hiểu lầm sau khi giao dịch đã hoàn tất.

Những lưu ý này giúp phòng ngừa rủi ro tranh chấp và bảo vệ tối đa quyền lợi của người bán. Việc cẩn trọng trong từng bước của giao dịch là cơ sở cho một kết quả thành công.

Các câu hỏi thường gặp về các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam

Để làm rõ hơn các quy định pháp lý và giải đáp những vướng mắc thực tế, dưới đây là phần trả lời cho các câu hỏi thường gặp nhất liên quan đến nghĩa vụ tài chính của Việt kiều khi bán nhà đất tại Việt Nam.

Làm thế nào để lập Giấy ủy quyền hợp lệ từ nước ngoài?

Để Giấy ủy quyền có giá trị pháp lý tại Việt Nam, Việt kiều cần thực hiện việc chứng thực tại Cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam (Đại sứ quán hoặc Tổng Lãnh sự quán) tại quốc gia đang cư trú. Văn bản này sau đó được gửi về Việt Nam để người được ủy quyền tiến hành các thủ tục cần thiết.

Sau khi bán nhà, Việt kiều có thể chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài không và bằng cách nào?

Có thể. Việt kiều được phép chuyển số tiền thu được từ giao dịch bất động sản ra nước ngoài một cách hợp pháp. Cần thực hiện thông qua một ngân hàng thương mại được cấp phép tại Việt Nam, đồng thời phải cung cấp đầy đủ các chứng từ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, tờ khai thuế, và các giấy tờ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Cần những giấy tờ gì để chứng minh là tài sản nhà, đất duy nhất tại Việt Nam nhằm được miễn thuế TNCN?

Để được miễn thuế TNCN cho trường hợp sở hữu nhà ở, đất ở duy nhất, người bán cần lập một bản cam kết (theo mẫu quy định) khẳng định đây là tài sản duy nhất của mình tại Việt Nam và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết đó. Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bản cam kết này để xem xét miễn thuế.

Rủi ro pháp lý nào phát sinh nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch?

Việc khai giá thấp hơn thực tế là hành vi trốn thuế và có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Nếu bị phát hiện, người bán có thể bị truy thu số thuế còn thiếu, chịu phạt hành chính nặng, và bị tính tiền chậm nộp. Hơn nữa, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu bởi Tòa án, gây rủi ro mất mát tài sản cho cả hai bên.

Thuế TNCN được tính như thế nào đối với bất động sản được nhận thừa kế hoặc cho tặng trước khi bán?

Thu nhập từ việc nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa các mối quan hệ gia đình trực hệ (như cha mẹ – con cái, vợ – chồng, anh chị em ruột) được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên, khi người nhận thừa kế hoặc quà tặng (Việt kiều) sau đó bán bất động sản này, họ vẫn phải nộp thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng, trừ khi họ đủ điều kiện được miễn thuế theo các trường hợp khác.

Việt kiều bán nhà tại Việt Nam có bắt buộc phải có tài khoản ngân hàng tại Việt Nam không?

Pháp luật không bắt buộc, nhưng việc có một tài khoản ngân hàng tại Việt Nam được khuyến nghị mạnh mẽ. Điều này giúp cho việc thanh toán được an toàn, minh bạch và thuận lợi hơn, đồng thời là cơ sở quan trọng để thực hiện các thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài sau này.

Thời hạn để hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí là bao lâu sau khi công chứng hợp đồng?

Sau khi công chứng hợp đồng, hồ sơ khai thuế và lệ phí trước bạ phải được nộp cho cơ quan có thẩm quyền trong vòng 10 ngày. Sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, người nộp có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo thời hạn ghi trên thông báo.

Kết luận

Việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính khi việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Mỗi giao dịch đều có những đặc thù riêng, có thể phát sinh các vấn đề pháp lý không lường trước. Để đảm bảo quyền lợi và thực hiện giao dịch một cách an toàn, hiệu quả, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Tư vấn Long Phan qua hotline 1900 6363 89 để được hỗ trợ pháp lý chuyên sâu.