Quy trình chuẩn rà soát nghĩa vụ tài chính đất đai cho doanh nghiệp

Quy trình chuẩn rà soát nghĩa vụ tài chính đất đai cho doanh nghiệp là rủi ro tài chính tiềm ẩn có thể làm đình trệ M&A, hạn chế thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng dự án. Doanh nghiệp cần rà soát đồng thời tình trạng pháp lý đất, hình thức giao đất hoặc thuê đất, phương pháp xác định giá đất, chứng từ đã nộp và khoản có nguy cơ bị truy thu.

Việc đối chiếu theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 103/2024/NĐ-CP giúp kiểm soát chi phí pháp lý trước giao dịch, đồng thời kết nối với quản trị nội bộ theo Luật doanh nghiệp. Tư Vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp lập báo cáo rà soát và phương án xử lý nghĩa vụ tài chính đất đai.

Rà soát nghĩa vụ tài chính đất đai định kỳ giúp kiểm soát rủi ro truy thu và giao dịch dự án

Rà soát nghĩa vụ tài chính đất đai định kỳ giúp kiểm soát rủi ro truy thu và giao dịch dự án. Nghĩa vụ tài chính đất đai không chỉ phát sinh tại thời điểm doanh nghiệp được giao đất hoặc cho thuê đất. Khoản nghĩa vụ này có thể thay đổi khi dự án điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất hoặc thay đổi hình thức trả tiền thuê đất, theo Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 và Khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Với doanh nghiệp có tài sản đất đai lớn, việc rà soát định kỳ là cơ chế kiểm soát chi phí pháp lý và nghĩa vụ ngân sách. Các khoản thu từ đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí và khoản thu khác, theo Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024. Sai lệch nhỏ trong hồ sơ đất, giá đất hoặc chứng từ nộp ngân sách có thể tạo thành rủi ro truy thu trong thanh tra, kiểm toán hoặc M&A.

Nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh lại trong suốt vòng đời dự án

Các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nghĩa vụ bổ sung phải được xác định theo cơ chế của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024;

Nghĩa vụ khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh tại Điều 156 Luật Đất đai 2024; trường hợp điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất thuộc phạm vi tính, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.  Vì vậy, doanh nghiệp không nên mặc định số tiền đã nộp trước đây là nghĩa vụ cuối cùng. 

Các tình huống cần rà soát lại gồm:

• Điều chỉnh dự án làm thay đổi quy mô, mục đích hoặc hệ số sử dụng đất.
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở.
• Gia hạn thời hạn sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
• Chuyển từ thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Chuyển nhượng dự án, góp vốn, thế chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm gắn với quyền sử dụng đất

Sai lệch hồ sơ tài chính đất đai có thể làm tăng chi phí và chặn giao dịch

Một dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai có thể bị hạn chế khi chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn. Người sử dụng đất được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Với chuyển nhượng dự án bất động sản, chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan theo Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Doanh nghiệp cần kiểm tra đồng thời thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; chứng từ nộp ngân sách; quyết định miễn, giảm; biên bản xác định nghĩa vụ tài chính; thông báo tiền chậm nộp; kết luận thanh tra hoặc kiểm toán. Nếu hồ sơ thiếu chứng từ hoặc áp dụng phương pháp tính cũ, doanh nghiệp có thể đối mặt với tiền chậm nộp 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp theo Khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019. Rủi ro này thường chỉ lộ rõ khi nhà đầu tư thẩm định pháp lý trước M&A.

Rà soát định kỳ giúp doanh nghiệp chủ động trước thanh tra, kiểm toán và M&A

Rà soát nghĩa vụ tài chính đất đai là một phần của quản trị tuân thủ nội bộ vì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thu liên quan là khoản thu ngân sách từ đất đai, theo Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024. Hoạt động này giúp doanh nghiệp phát hiện sớm khoản còn thiếu, khoản có nguy cơ bị truy thu và điểm nghẽn pháp lý của dự án.

Đối với giao dịch M&A, báo cáo rà soát còn hỗ trợ nhà đầu tư xác định giá trị thực của dự án. Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan, theo Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Vì vậy, khoản nghĩa vụ chưa hoàn tất có thể trở thành điều kiện tiên quyết, khoản giữ lại thanh toán hoặc căn cứ điều chỉnh giá mua.

Doanh nghiệp nên rà soát trước khi ký biên bản ghi nhớ, nộp hồ sơ điều chỉnh dự án, làm việc với ngân hàng về tài sản bảo đảm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tiếp nhận kết luận thanh tra, kiểm toán. Trường hợp được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Cách tiếp cận đúng là kiểm tra từ hồ sơ pháp lý đất, phương pháp xác định giá đất, chứng từ nộp tiền đến quyền giao dịch của tổ chức kinh tế. Đây là nền tảng để kiểm soát rủi ro tài chính đất đai ở cấp doanh nghiệp, đặc biệt khi tiền chậm nộp có thể tính theo mức 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp theo Khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019.

Xác định tình trạng pháp lý của thửa đất hoặc dự án

Doanh nghiệp phải xác định đúng nền tảng pháp lý của đất trước khi tính hoặc đối chiếu nghĩa vụ tài chính. Nếu hồ sơ gốc chưa rõ, mọi kết luận về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc khoản phải truy thu đều có nguy cơ sai lệch.

Trọng tâm của bước này là làm rõ doanh nghiệp đang sử dụng đất theo hình thức nào. Sự khác biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sẽ quyết định trực tiếp quyền giao dịch.

Kiểm tra hồ sơ pháp lý gốc của thửa đất

Doanh nghiệp cần bắt đầu từ nhóm tài liệu xác lập quyền sử dụng đất và phạm vi dự án. Việc này có cơ sở từ nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, thực hiện đăng ký đất đai và nghĩa vụ tài chính về đất đai, theo Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3 Điều 31 Luật Đất đai 2024.

Hồ sơ cần kiểm tra gồm quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản điều chỉnh dự án. Căn cứ giao đất, cho thuê đất đối với dự án có thể gắn với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc kết quả lựa chọn nhà đầu tư, theo Khoản 3 Điều 116 Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp cũng cần đối chiếu hồ sơ quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hiện trạng sử dụng thực tế. Khi có thay đổi về diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc hình thức giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất phải đăng ký biến động, theo Điểm d, Điểm e, Điểm g, Điểm h Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Sai lệch giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng có thể làm phát sinh nghĩa vụ bổ sung hoặc yêu cầu chỉnh lý hồ sơ trước khi rà soát số tiền đã nộp

Phân biệt hình thức giao đất, cho thuê đất và hệ quả tài chính

Hình thức sử dụng đất là điểm quyết định phương pháp tính nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai 2024 phân biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trong đó căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp cần phân loại rõ: giao đất có thu tiền sử dụng đất thường gắn với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm phát sinh nghĩa vụ định kỳ; thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê tạo cơ sở khác về quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn. Sự khác biệt về quyền giao dịch của tổ chức kinh tế được ghi nhận tại Khoản 1 Điều 33 và Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024.

Việc phân loại sai có thể làm lệch toàn bộ báo cáo rà soát. Trong M&A dự án, đây thường là điểm làm phát sinh điều kiện treo, điều chỉnh giá hoặc yêu cầu bên bán hoàn tất nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng.

Đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ được phê duyệt

Doanh nghiệp không nên chỉ dựa vào Giấy chứng nhận hoặc quyết định cho thuê đất. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, theo Khoản 1, Khoản 3 Điều 31 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, hiện trạng sử dụng, quy hoạch và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư cần được đối chiếu đồng thời để nhận diện rủi ro tài chính.

Các điểm cần kiểm tra gồm diện tích thực tế đang sử dụng, mục đích sử dụng thực tế, thời hạn sử dụng đất còn lại, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quy mô xây dựng, công năng dự án và phần diện tích có nguy cơ sử dụng sai mục đích. Khi có thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc hình thức giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất phải đăng ký biến động theo Điểm d, Điểm e, Điểm g, Điểm h Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Nếu dự án đã điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc gia hạn thời hạn sử dụng, doanh nghiệp cần đánh giá lại nghĩa vụ tài chính. Trường hợp điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất làm thay đổi diện tích, mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo Điểm c Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà phải xác định lại giá đất, thời điểm tính được xác định theo Điểm d Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024. Đây là điểm thường dẫn đến truy thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thanh tra hoặc kiểm toán.

Lập danh mục các khoản nghĩa vụ tài chính phải rà soát

Doanh nghiệp cần lập danh mục nghĩa vụ tài chính đất đai trước khi đối chiếu số tiền đã nộp. Nếu không phân nhóm đúng, báo cáo rà soát dễ bỏ sót khoản phát sinh từ chuyển mục đích, điều chỉnh dự án hoặc tiền chậm nộp.

Danh mục này phải phản ánh cả nghĩa vụ đã phát sinh và nghĩa vụ có nguy cơ phát sinh. Với dự án bất động sản, khu công nghiệp hoặc tài sản bảo đảm, khoản chưa ghi nhận đúng có thể làm sai lệch giá trị giao dịch.

Phân nhóm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là hai nhóm nghĩa vụ trọng tâm. Đây là hai khoản thu ngân sách từ đất đai, theo Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024. Doanh nghiệp cần tách riêng từng khoản vì căn cứ phát sinh, phương pháp tính và hệ quả pháp lý không giống nhau.

Các khoản cần nhận diện gồm tiền sử dụng đất khi doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất; tiền thuê đất khi doanh nghiệp thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tiền thuê đất khi thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và nghĩa vụ bổ sung khi điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất, doanh nghiệp có thể phát sinh nghĩa vụ bổ sung theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 156 Luật Đất đai 2024. Việc phân nhóm sai có thể làm doanh nghiệp đánh giá nhầm quyền giao dịch của dự án, vì quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn khác nhau giữa trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất thu tiền thuê đất một lần và thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo Khoản 1 Điều 33 và Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024.

Rà soát thuế, lệ phí và chi phí hành chính liên quan đến đất

Ngoài tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, doanh nghiệp cần kiểm tra các khoản thu thường bị xem nhẹ trong hồ sơ nội bộ. Các khoản thu ngân sách từ đất đai bao gồm thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, theo Điểm e, Điểm h Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024.

Các khoản cần đưa vào bảng rà soát gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, phí hoặc lệ phí hành chính trong đăng ký đất đai, cấp đổi, cập nhật biến động và khoản phải nộp bổ sung khi cơ quan có thẩm quyền xác định lại nghĩa vụ tài chính.

Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng chịu thuế theo Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Lệ phí trước bạ được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ và mức thu theo tỷ lệ, theo Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Doanh nghiệp cần đối chiếu từng khoản với chứng từ nộp ngân sách và hồ sơ đăng ký biến động. Nếu chỉ kiểm tra thông báo tiền sử dụng đất, báo cáo có thể bỏ sót nghĩa vụ thuế định kỳ, phí hoặc lệ phí hành chính phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất.

Nhận diện tiền chậm nộp và rủi ro truy thu

Tiền chậm nộp là khoản rủi ro tài chính thường phát sinh sau khi doanh nghiệp nhận thông báo nghĩa vụ nhưng chưa nộp đúng hoặc đủ. Mức tính tiền chậm nộp là 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp, theo Khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019.

Doanh nghiệp cần rà soát thời điểm nhận thông báo nộp tiền, thời điểm thực tế nộp vào ngân sách, phần nghĩa vụ còn thiếu, nộp thiếu hoặc nộp sai nội dung. Sau 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp mà người nộp thuế chưa nộp, cơ quan quản lý thuế thông báo số tiền còn nợ và số ngày chậm nộp, theo Khoản 4 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019.

Khi có dấu hiệu truy thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, doanh nghiệp cần tách riêng khoản chắc chắn phải nộp và khoản còn có cơ sở giải trình. Nghị định 103/2024/NĐ-CP điều chỉnh việc tính, thu, nộp và quản lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất, theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Đây là điểm then chốt để bảo vệ dòng tiền và cấu trúc giao dịch.

Kiểm tra phương pháp xác định giá đất áp dụng

Doanh nghiệp phải kiểm tra phương pháp xác định giá đất vì tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là khoản thu ngân sách từ đất đai, theo Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024. Căn cứ tính tiền sử dụng đất gồm diện tích đất, giá đất và chính sách miễn, giảm; căn cứ tính tiền thuê đất gồm diện tích đất thuê, thời hạn thuê, thời hạn gia hạn, đơn giá thuê đất, hình thức trả tiền thuê đất và chính sách miễn, giảm, theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp cần phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể. Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp như tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, tính thuế sử dụng đất, tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá, tính tiền thuê đất khi thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tính tiền khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất, theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024.

Phương pháp định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường, đúng phương pháp, đúng trình tự, khách quan, công khai và minh bạch, theo Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, theo Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất, theo Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024. Nghị định 71/2024/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Đối chiếu hồ sơ tài chính đã nộp với nghĩa vụ thực tế

Doanh nghiệp phải đối chiếu thông báo nộp tiền, chứng từ ngân sách và hồ sơ miễn, giảm vì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai đều là khoản thu ngân sách từ đất đai, theo Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định theo chu kỳ 05 năm, theo Khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024.

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được rà soát riêng. Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp miễn, giảm tại Khoản 1 Điều 157, đồng thời quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền được miễn, theo Khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai 2024.

Nghị định 103/2024/NĐ-CP điều chỉnh việc tính, thu, nộp và quản lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất thuộc đối tượng áp dụng nếu phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Đối với tiền chậm nộp, mức tính là 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp, theo Khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019. Đây là cơ sở để doanh nghiệp tách riêng khoản đã nộp, khoản còn thiếu, khoản có nguy cơ truy thu và khoản cần giải trình.

Rà soát rủi ro khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc M&A dự án

Nghĩa vụ tài chính đất đai là điều kiện quan trọng để thực hiện quyền giao dịch. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Quyền giao dịch khác nhau theo hình thức sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất, theo Khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024.

Đối với thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, quyền giao dịch tập trung vào tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất theo điều kiện luật định, theo Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024.

Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, theo Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Lập báo cáo rà soát và phương án xử lý

Báo cáo rà soát cần thể hiện khoản đã nộp, khoản còn thiếu, khoản miễn giảm, khoản có nguy cơ truy thu và phương án xử lý vì căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phụ thuộc vào diện tích, giá đất, thời hạn thuê, hình thức trả tiền thuê đất và chính sách miễn giảm, theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo phần chênh lệch hoặc theo loại đất sau khi chuyển mục đích. Khi được gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất thuộc đối tượng nộp tiền phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn hoặc điều chỉnh, theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 156 Luật Đất đai 2024.

Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất dẫn đến tăng tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp bổ sung phần chênh lệch, theo cơ chế tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Đối với tiền thuê đất, nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất, nghĩa vụ tiền thuê đất cũng phải được tính lại theo Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Các câu hỏi thường gặp về quy trình chuẩn rà soát nghĩa vụ tài chính đất đai cho doanh nghiệp:

Việc kiểm soát chặt chẽ “Nghĩa vụ tài chính đất đai” không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa dòng tiền mà còn là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền tài sản trong các giao dịch M&A. Những biến động từ Luật Đất đai 2024 đòi hỏi Nhà đầu tư phải nhận diện sớm các điểm nghẽn pháp lý và rủi ro truy thu để tránh đình trệ dự án. Những giải đáp dưới đây tập trung vào các tình huống thực tế mà lãnh đạo doanh nghiệp thường xuyên đối mặt khi thực thi quy định mới.

Kết luận

Nghĩa vụ tài chính đất đai cần được rà soát như một hạng mục kiểm soát rủi ro chiến lược, đặc biệt khi doanh nghiệp điều chỉnh dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, thế chấp, góp vốn hoặc M&A.

Việc đối chiếu quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, phương pháp xác định giá đất và chứng từ ngân sách giúp nhận diện sớm khoản truy thu, tiền chậm nộp và điểm nghẽn giao dịch. Doanh nghiệp cần hỗ trợ chuyên sâu, liên hệ Hotline  1900636389 để được Tư Vấn Long Phan rà soát và đề xuất phương án xử lý.