Điều kiện tách thửa đất để làm dự án kinh doanh bất động sản

Điều kiện tách thửa đất để làm dự án kinh doanh bất động sản tuân thủ các quy định nghiêm ngặt. Chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về, hạ tầng kỹ thuật, diện tích tối thiểu và năng lực tài chính. Việc thực hiện tách thửa đất yêu cầu kiến thức chuyên môn cao về các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các điều kiện bắt buộc mà dự án kinh doanh bất động sản phải tuân thủ.

Điều kiện về pháp lý dự án bất động sản trước khi tách thửa

Điều kiện dự án bất động sản trước khi tách thửa phải tuân thủ nghiêm ngặt điểm a, b, c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận hợp lệ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 220. Dự án phải đáp ứng yêu cầu về thời hạn sử dụng đất và không có tranh chấp theo điểm b, c khoản 1 Điều 220.

Các điều kiện cơ bản để thực hiện việc tách thửa bao gồm:

• Theo điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Điểm b khoản 1 Điều 220 quy định thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất theo quy định tại khoản 1 Điều 220. Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định thêm các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.

Lưu ý về hạ tầng: Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

>>> Xem thêm: Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản

Điều kiện đối với phần diện tích đất dự kiến tách thửa và phân lô sau đó

Đối với các nhà đầu tư đang có kế hoạch phân lô, tách thửa đất, một trong những nguyên tắc cốt lõi cần tuân thủ là quy định về diện tích tối thiểu, được nêu rõ tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, khi thực hiện tách thửa, nhà đầu tư phải đảm bảo rằng mỗi thửa đất mới được hình thành đều có diện tích không nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu áp dụng cho loại đất đó.

Một điểm đặc biệt quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý là pháp luật đất đai ở không quy định một con số cụ thể cho diện tích tối thiểu này. Thay vào đó, thẩm quyền ban hành quy định chi tiết về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Vì vậy, trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào, nhà đầu tư phải chủ động tra cứu và tuân thủ quyết định hiện hành của địa phương đó.

Luật cũng mở ra một giải pháp linh hoạt trong trường hợp thửa đất được tách ra có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu quy định. Cụ thể, tại Điểm b Khoản 2 Điều 220, pháp luật cho phép thực hiện việc tách thửa này nếu nó được tiến hành đồng thời với việc hợp thửa đất đó với một thửa đất khác liền kề, đảm bảo thửa đất cuối cùng đạt chuẩn về diện tích. Đây là một phương án mà nhà đầu tư có thể cân nhắc để tối ưu hóa việc sử dụng và giao dịch đất đai.

Điều kiện về chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

Điều kiện chung đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 9, Luật KDBĐS 2023)

Trước khi xem xét điều kiện của một “chủ đầu tư dự án”, cần phải đáp ứng các điều kiện nền tảng sau:

Đối với Doanh nghiệp:

• Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
• Phải công khai thông tin về doanh nghiệp và thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và tại trụ sở ban quản lý dự án.
• Chỉ được kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

Đối với Cá nhân (Quy định mới và chi tiết hơn):

• Kinh doanh quy mô nhỏ, không thường xuyên: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Kinh doanh thường xuyên: Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với mục đích đầu tư, mua bán, cho thuê thường xuyên, chuyên nghiệp thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện như một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Điều kiện chung đối với nhà đầu tư dự án kinh doanh

Điều kiện cụ thể đối với Chủ đầu tư dự án bất động sản

Chủ đầu tư dự án không chỉ phải là một doanh nghiệp đáp ứng các điều kiện tại Mục 1, mà còn phải thỏa mãn các yêu cầu khắt khe hơn về năng lực tài chính và pháp lý:

• Về năng lực tài chính (Thay thế Vốn pháp định):Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. Điều này đảm bảo chủ đầu tư có tiềm lực tài chính thực sự để triển khai dự án, tránh tình trạng dự án “treo”.
• Về nghĩa vụ tài chính và pháp lý:Hoàn thành nghĩa vụ về đất đai: Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí) trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Chấp hành quyết định xử phạt: Nếu chủ đầu tư từng bị xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, thuế… liên quan đến dự án, thì phải thực hiện xong toàn bộ các quyết định xử phạt đó trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng.

Nguyên tắc và Yêu cầu đối với Hoạt động Kinh doanh Bất động sản (Điều 7, Luật KDBĐS 2023)

Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm cả các dự án, phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau:

• Công khai, minh bạch: Mọi thông tin về doanh nghiệp, dự án, bất động sản và giao dịch phải được công bố rõ ràng.
• Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
• Trung thực: Các bên phải hành động trung thực trong quá trình đàm phán và thực hiện hợp đồng.
• Tuân thủ pháp luật: Phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, dân sự, đất đai, đầu tư, xây dựng và các quy định liên quan khác.
• Giao dịch qua ngân hàng: Chủ đầu tư dự án và khách hàng thực hiện thanh toán trong các giao dịch bất động sản phải thông qua các tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Đây là quy định bắt buộc nhằm tăng tính minh bạch và chống rửa tiền.

Chủ đầu tư không thể tự ý mở bán dự án mà phải hoàn tất một thủ tục quan trọng:

• Thông báo đủ điều kiện kinh doanh: Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo gửi đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc bất động sản đã đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.
• Kiểm tra và phản hồi: Trong thời hạn 15 ngày, cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc bất động sản có đủ điều kiện hay không. Chỉ sau khi có văn bản chấp thuận, chủ đầu tư mới được phép ký kết hợp đồng với khách hàng.

Dịch vụ tư vấn về tách thửa đất để làm dự án kinh doanh bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Biến tiềm năng đất đai thành một dự án bất động sản sinh lời và an toàn là mục tiêu của bạn. Tư vấn Long Phan sẽ là người đồng hành đáng tin cậy để hiện thực hóa mục tiêu đó. Với chuyên môn sâu về Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản, chúng tôi cung cấp dịch vụ trọn gói từ thẩm định, lập hồ sơ tách thửa, cho đến khi dự án của bạn hoàn thành, đảm bảo mọi bước đi đều vững chắc và hiệu quả.

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu bao gồm:

• Thẩm định toàn diện điều kiện tách thửa: Khảo sát hiện trạng, phân tích chi tiết hồ sơ để đánh giá thửa đất có đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích, kích thước, lối đi, và sự phù hợp với quy hoạch theo Khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai 2024.
• Phân tích quy hoạch và cảnh báo rủi ro: Đối chiếu thửa đất với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết của địa phương để tư vấn về tiềm năng phát triển và cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn (theo Điều 45 Luật Đất đai 2024).
• Lập phương án tách thửa tối ưu: Dựa trên mục tiêu của khách hàng (để bán, cho tặng, thừa kế, hoặc phát triển dự án), chúng tôi sẽ thiết kế các phương án tách thửa tối ưu nhất, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai 2024.
• Tư vấn tài chính và kết nối đầu tư: Hỗ trợ khách hàng chứng minh và đáp ứng năng lực tài chính theo Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đồng thời tận dụng mạng lưới đối tác để kết nối với các nguồn vốn và đối tác chiến lược tiềm năng.
• Soạn thảo bộ hồ sơ xin tách thửa: Chuẩn bị đầy đủ và chính xác các loại đơn từ, tờ khai, bản vẽ, sơ đồ vị trí theo đúng yêu cầu và mẫu quy định của cơ quan chức năng.
• Soạn thảo các văn bản liên quan: Đối với các trường hợp phức tạp (đất đồng sở hữu, có tranh chấp, thừa kế), đội ngũ chuyên gia sẽ hỗ trợ soạn thảo các hợp đồng, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản, văn bản cam kết để đảm bảo vững chắc.
• Chuẩn bị hồ sơ dự án (nếu cần): Hỗ trợ lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 8, Luật KDBĐS), hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng và các giấy tờ cần thiết khác cho các dự án phát triển bất động sản.
• Nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ: Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND xã hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai. Chủ động theo dõi, cập nhật tiến độ xử lý hồ sơ.
• Làm việc, giải trình và bổ sung hồ sơ: Là đầu mối trực tiếp làm việc, giải trình với các cơ quan chuyên môn khi có yêu cầu, đảm bảo hồ sơ được xử lý nhanh chóng và thuận lợi.
• Nhận kết quả và bàn giao: Thay mặt khách hàng nhận kết quả cuối cùng, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được tách thửa và bàn giao tận tay cho khách hàng.

Câu hỏi thường gặp về điều kiện tách thửa đất để làm dự án kinh doanh bất động sản

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về tách thửa đất làm dự án kinh doanh bất động sản.

Nhà đầu tư phải gánh chịu những loại thuế, phí chủ yếu nào khi tách thửa và chuyển nhượng đất nền dự án?

Khi thực hiện tách thửa và kinh doanh dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cốt lõi bao gồm: tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả cho nhà nước; lệ phí trước bạ khi đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận mới; và thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy trình tách thửa cho một dự án bất động sản thường kéo dài trong bao lâu?

Thời gian thực hiện quy trình này biến thiên đáng kể tùy thuộc vào quy mô dự án và hiệu suất làm việc của cơ quan hành chính địa phương. Thông thường, quy trình có thể kéo dài từ 3 đến 6 tháng, hoặc lâu hơn đối với các dự án có quy mô lớn, phức tạp cần trải qua nhiều bước thẩm định và phê duyệt.

Làm thế nào để tra cứu chính xác quy định về diện tích tối thiểu tách thửa của một tỉnh, thành phố cụ thể?

Để tra cứu thông tin chính xác nhất, nhà đầu tư nên truy cập Cổng thông tin điện tử của UBND hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường của tỉnh, thành phố nơi có đất. Tìm kiếm các văn bản, quyết định với từ khóa “quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa” để có được văn bản pháp quy hiện hành.

Tôi có thể áp dụng quy trình tách thửa này cho đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản không?

Không thể trực tiếp tách thửa đất nông nghiệp để kinh doanh. Trước hết, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ. Thủ tục này phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và chỉ sau khi hoàn tất, quy trình tách thửa mới có thể được tiến hành.

Việc tách thửa để lập dự án kinh doanh khác biệt thế nào so với việc một hộ gia đình tự tách thửa đất ở?

Sự khác biệt căn bản nằm ở mục đích và quy mô. Tách thửa cho dự án phải tuân thủ Luật Kinh doanh Bất động sản, đòi hỏi chủ thể phải là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính và phải lập dự án đầu tư được phê duyệt. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân tách thửa đất ở chỉ cần tuân thủ các điều kiện của Luật Đất đai về diện tích tối thiểu và hạ tầng kết nối.

Những lý do phổ biến nào có thể khiến hồ sơ xin tách thửa đất dự án bị từ chối?

Các nguyên nhân thường gặp bao gồm: phương án tách thửa không phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt; diện tích các thửa đất mới không đảm bảo quy định tối thiểu của địa phương; dự án chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (đường giao thông, hệ thống thoát nước); hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Kết luận

Điều kiện tách thửa đất để làm dự án kinh doanh bất động sản được quy định chi tiết đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt 07 điều kiện bắt buộc. Quý khách hàng cần nắm vững các quy định để đảm bảo thành công dự án. Việc được tư vấn chuyên nghiệp từ các chuyên gia am hiểu pháp luật sẽ giúp tối ưu hóa quy trình và tuân thủ đúng quy định. Liên hệ hotline: 1900636389 để được Tư vấn Long Phan hỗ trợ tư vấn về điều kiện tách thửa đất dự án bất động sản.