Chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán bất động sản: Điều kiện

Chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân thủ điều kiện nghiêm ngặt theo quy định pháp luật hiện hành. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định rõ ràng các tiêu chí bắt buộc về năng lực, tài chính và thủ tục hành chính. Việc đảm bảo đầy đủ điều kiện này không chỉ bảo vệ quyền lợi người mua mà còn đảm bảo tính hợp pháp cho dự án. Bài viết phân tích chi tiết các điều kiện cụ thể mà chủ đầu tư cần đáp ứng.

Điều kiện đối với chủ đầu tư

Chủ đầu tư phải có đủ năng lực để thực hiện giao dịch bất động sản. Tổ chức, cá nhân này cần được cấp phép hoạt động kinh doanh bất động sản hợp pháp. Việc đăng ký kinh doanh phải phù hợp với quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, cụ thể như sau:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần có hồ sơ đầy đủ về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải còn hiệu lực và không có tranh chấp. Trường hợp đất thuộc diện thu hồi, chủ đầu tư phải có quyết định thu hồi đất và quyết định giao đất hợp pháp.

Điều kiện đối với bất động sản được giao dịch

Nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về pháp lý và kỹ thuật. Dự án phải có giấy phép xây dựng hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền cấp. Thiết kế kỹ thuật phải được phê duyệt và tuân thủ các quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ và đồng bộ một loạt các điều kiện nghiêm ngặt được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo quy định tại Điều 24, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 Các điều kiện này có thể được tổng hợp thành các nhóm chính sau đây:

Thứ nhất, phải đảm bảo tính pháp lý hoàn chỉnh của dự án và quyền sử dụng đất.

Đây là điều kiện nền tảng và tiên quyết nhất. Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, trong đó nội dung dự án phải xác định rõ mục đích là đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua. Đồng thời, chủ đầu tư phải chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp đối với khu đất triển khai dự án thông qua việc sở hữu một trong các loại giấy tờ cốt lõi.

Ví dụ như: Quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất kèm theo hợp đồng thuê, hoặc các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, phải đáp ứng các yêu cầu về tiến độ xây dựng và nghiệm thu hạ tầng.

Dự án không chỉ tồn tại trên giấy tờ mà phải có tiến triển thực tế trên công trường. Theo đó, công trình phải được khởi công xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư phải có đầy đủ các giấy tờ chứng minh như Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp yêu cầu) hoặc Thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế (đối với trường hợp được miễn).

Quan trọng hơn, hạ tầng kỹ thuật của dự án (như đường giao thông, hệ thống điện, nước) phải được thi công hoàn thành tương ứng theo tiến độ và phải có giấy tờ nghiệm thu. Đặc biệt, đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, một yêu cầu bắt buộc là phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.

Thứ ba, phải hoàn thành thủ tục thông báo với cơ quan nhà nước và công khai thông tin minh bạch.

Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch bán hoặc cho thuê mua nào, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (thường là Sở Xây dựng) để báo cáo về việc nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh.

Cơ quan này có thời hạn 15 ngày để kiểm tra và trả lời bằng văn bản. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ công khai đầy đủ, trung thực các thông tin về dự án và bất động sản theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 để đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của khách hàng.

Thứ tư, phải tuân thủ các điều kiện khác về năng lực của chủ đầu tư và yêu cầu của sản phẩm kinh doanh.

Ngoài các điều kiện cụ thể nêu trên, pháp luật còn yêu cầu chủ đầu tư và dự án phải đáp ứng các điều kiện chung khác được tham chiếu tại Điều 14 của Luật này. Các điều kiện này thường liên quan đến năng lực tài chính của chủ đầu tư, việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, và các yêu cầu kỹ thuật, riêng đối với việc kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Điều này đảm bảo không chỉ sản phẩm mà cả chủ thể kinh doanh cũng đủ năng lực và uy tín để tham gia thị trường.

>>> Xem thêm: Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mua bán

Điều kiện về bảo lãnh thực hiện hợp đồng và tiến độ thu tiền

Theo quy định tại Điều 26, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, một trong những yêu cầu bắt buộc và quan trọng nhất đối với mọi chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là phải được một ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh.

Vai trò của quy định này là yêu cầu chủ đầu tư phải ký kết hợp đồng bảo lãnh với một tổ chức tín dụng uy tín. Ngân hàng sẽ đóng vai trò là bên thứ ba, đứng ra cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư trong trường hợp xấu nhất: chủ đầu tư không thể bàn giao nhà ở đúng theo cam kết trong hợp đồng đã ký với khách hàng. Hợp đồng bảo lãnh này phải có thời hạn kéo dài từ khi bắt đầu nhận tiền của khách hàng cho đến khi việc bàn giao nhà hoàn tất, nhằm đảm bảo sự bảo vệ xuyên suốt quá trình.

Ý nghĩa cốt lõi của cơ chế bảo lãnh là tạo ra một “tấm khiên” tài chính vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Cụ thể, nghĩa vụ tài chính mà ngân hàng đứng ra bảo lãnh được xác định rõ ràng, bao gồm:

• Toàn bộ số tiền mà người mua đã ứng trước cho chủ đầu tư theo tiến độ.
• Các khoản tiền khác (như tiền lãi, phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại) đã được các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán.

Như vậy, bảo lãnh ngân hàng đảm bảo rằng ngay cả khi dự án gặp rủi ro và chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, người mua sẽ được ngân hàng hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã đầu tư theo phạm vi bảo lãnh. Điều này không chỉ giảm thiểu tối đa thiệt hại cho khách hàng mà còn góp phần tăng cường tính minh bạch và an toàn cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Pháp luật hiện hành quy định rất chặt chẽ về tiến độ thanh toán khi mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua (Được quy định cụ thể tại Điều 25, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Việc thanh toán phải được chia thành nhiều lần, gắn liền với các mốc cụ thể của quá trình xây dựng và hoàn tất, cụ thể như sau:

Mốc 1: Thanh toán lần đầu (Khi ký hợp đồng)

Đây là khoản thanh toán đầu tiên để xác lập giao dịch.

• Mức thanh toán tối đa: Không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng.
• Lưu ý: Mức 30% này đã bao gồm cả khoản tiền đặt cọc (nếu có).
• Áp dụng: Quy định này áp dụng chung cho cả hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê mua.

Mốc 2: Thanh toán trong quá trình xây dựng (Trước khi bàn giao nhà)

Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế của dự án, nhưng tổng số tiền lũy kế không được vượt quá các giới hạn sau:

Đối với hợp đồng Mua Bán:

• Tổng số tiền đã thanh toán (bao gồm cả lần đầu) không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa nhận bàn giao nhà.
• Trường hợp đặc biệt: Nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Đối với hợp đồng Thuê Mua:

• Tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng cho đến khi bàn giao nhà.
• Số tiền còn lại (50% giá trị hợp đồng) sẽ được tính thành tiền thuê nhà và trả dần trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Mốc 3: Thanh toán cuối cùng (Khi nhận Giấy chứng nhận)

Đây là khoản thanh toán sau cùng, gắn liền với việc hoàn tất nghĩa vụ của chủ đầu tư.

• Mức thanh toán tối đa trước khi có Giấy chứng nhận: Bên bán/cho thuê mua không được thu quá 95% tổng giá trị hợp đồng nếu bên mua/thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).
• Thời điểm thanh toán phần còn lại: Phần giá trị còn lại của hợp đồng (tối thiểu 5%) chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho người mua/thuê mua.

Điều kiện về hợp đồng và đăng ký mẫu

Hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân thủ mẫu hợp đồng được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt. Chủ đầu tư bắt buộc phải đăng ký mẫu hợp đồng với Sở Xây dựng trước khi ký kết với khách hàng. Nội dung hợp đồng phải rõ ràng, minh bạch về các điều khoản và điều kiện giao dịch.

Mẫu hợp đồng phải bao gồm đầy đủ thông tin về dự án, sản phẩm, tiến độ bàn giao và trách nhiệm các bên. Điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn giao nhà phải được quy định cụ thể. Các rủi ro có thể xảy ra và biện pháp xử lý phải được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng. Hiện nay mẫu hợp đồng mua bán bất động sản của cá nhân cần được xác lập theo nguyên tắc cơ bản của Khoản 3, Điều 12, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, các nguyên tắc này bao gồm:

• Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;
• Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;
• Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình.

Hiện nay, theo quy định tại Khoản 2, Điều 6, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp cần thực hiện việc công khai mẫu hợp đồng giao dịch bất động sản với Sở Xây dựng tỉnh/thành phố nơi có dự án bất động sản. Thời hạn thực hiện việc công bố được quy định là 15 ngày trước khi đưa mẫu hợp đồng vào sử dụng chính thức.

Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ về ký kết hợp đồng mua bán bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về điều kiện ký hợp đồng mua bán bất động sản. Đội ngũ luật sư và chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Dịch vụ tư vấn bao gồm thẩm định hồ sơ, soạn thảo hợp đồng và hỗ trợ thủ tục đăng ký.

Với kinh nghiệm sâu rộng và sự am hiểu tường tận những thách thức mà chủ đầu tư phải đối mặt, Tư vấn Long Phan cung cấp gói dịch vụ toàn diện, đảm bảo quá trình kinh doanh bất động sản.

Các hạng mục công việc chính chúng tôi hỗ trợ bao gồm:

Tư vấn chuyên sâu về điều kiện đưa Bất động sản vào kinh doanh:

• Phân tích toàn diện tình trạng của dự án, đối chiếu với các điều kiện mới nhất của pháp luật.
• Tư vấn chi tiết về thủ tục xin phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Hướng dẫn về các yêu cầu và quy trình chuẩn bị hồ sơ bảo lãnh ngân hàng.
• Xây dựng lộ trình rõ ràng để chủ đầu tư hoàn thiện các điều kiện còn thiếu.

Hỗ trợ soạn thảo và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan:

• Soạn thảo và hoàn thiện các loại hợp đồng mẫu (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán) phù hợp với đặc thù dự án, đảm bảo cân bằng quyền lợi các bên và giảm thiểu rủi ro.
• Hướng dẫn thu thập, kiểm tra và hệ thống hóa toàn bộ tài liệu cần thiết để cấu thành một bộ hồ sơ hoàn chỉnh và hợp lệ.
• Chuẩn bị các văn bản, đơn từ cần thiết để nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đại diện theo ủy quyền làm việc với Sở Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền:

• Thay mặt chủ đầu tư (thông qua giấy ủy quyền được công chứng hợp lệ) thực hiện việc nộp hồ sơ xin xác nhận đủ điều kiện bán hàng.
• Chủ động theo dõi, cập nhật tiến độ xử lý hồ sơ.
• Làm việc, giải trình và bổ sung tài liệu theo yêu cầu của chuyên viên thụ lý.
• Tiếp nhận kết quả cuối cùng và bàn giao lại cho khách hàng, giúp tiết kiệm tối đa thời gian và công sức.

Câu hỏi thường gặp khi Chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán bất động sản

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về đăng ký hợp đồng mua bán bất động sản.

Khoản tiền đặt cọc giữ chỗ trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có được pháp luật công nhận không và có tính vào lần thanh toán 30% đầu tiên không?

Pháp luật hiện hành không công nhận hình thức huy động vốn thông qua “thỏa thuận đặt cọc/giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Mọi khoản tiền thu trước của khách hàng đều có rủi ro. Tuy nhiên, khi dự án đã đủ điều kiện và hai bên ký hợp đồng mua bán chính thức, khoản tiền đặt cọc hợp pháp sẽ được tính vào đợt thanh toán đầu tiên (không quá 30% giá trị hợp đồng). (Theo quy định tại Điều 25, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023)

Nếu chủ đầu tư tự ý thay đổi các điều khoản cơ bản trong hợp đồng mẫu đã đăng ký với Sở Xây dựng, giao dịch đó có rủi ro gì?

Hành vi này là vi phạm pháp luật. Giao dịch đó có nguy cơ bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và phải bồi thường mọi thiệt hại phát sinh cho khách hàng do việc thay đổi các nội dung đã công khai và đăng ký.

Khách hàng đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có được phép chuyển nhượng lại hợp đồng này cho người khác không?

Có. Người mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước. Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đó, đồng thời phải tuân thủ các quy định về thuế, phí liên quan.

Trong trường hợp chủ đầu tư thay đổi thiết kế hoặc quy hoạch của dự án sau khi đã ký hợp đồng, người mua có quyền lợi gì?

Nếu sự thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến nhà ở hoặc các tiện ích mà khách hàng đã mua, khách hàng có quyền đàm phán lại các điều khoản hợp đồng. Nếu không đạt được thỏa thuận, khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền đã đóng cùng với tiền lãi hoặc bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.

Có quy định nào khác biệt về tiến độ thanh toán dành cho khách hàng là cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài không?

Pháp luật Việt Nam hiện không có quy định riêng về tiến độ thanh toán dành cho người mua là người nước ngoài. Do đó, họ vẫn tuân thủ các mốc thanh toán chung (30%, 70%/50%, 95%) như đối với công dân Việt Nam.

Thế nào được xem là “bàn giao nhà ở” hợp lệ để kích hoạt các mốc thanh toán tiếp theo?

“Bàn giao nhà ở” hợp lệ là khi công trình đã được nghiệm thu và đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng. Việc bàn giao phải được lập thành biên bản, có chữ ký của cả chủ đầu tư và người mua, trong đó ghi rõ tình trạng thực tế của nhà ở tại thời điểm bàn giao.

Ngoài việc được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường (ví dụ: phạt lãi trả chậm) nếu bị chậm bàn giao nhà không?

Có. Bảo lãnh ngân hàng là biện pháp phòng ngừa rủi ro mất vốn. Song song đó, hợp đồng mua bán thường có điều khoản về phạt vi phạm do chậm bàn giao. Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả khoản tiền phạt này theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, độc lập với quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. (Theo quy định tại Điều 26, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023)

“Tổng vốn đầu tư” của dự án dùng để tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu 15%-20% được xác định dựa trên cơ sở nào?

Tổng vốn đầu tư của dự án được xác định trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt dự án hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Đây là con số chính thức được sử dụng làm căn cứ để tính toán tỷ lệ vốn chủ sở hữu bắt buộc của doanh nghiệp. (Theo quy định tại Điều 9, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023)

Kết luận

Chủ đầu tư cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện để ký hợp đồng mua bán bất động sản hợp pháp. Việc đảm bảo đầy đủ điều kiện về năng lực, bảo lãnh thực hiện và đăng ký mẫu hợp đồng là yêu cầu bắt buộc. Quý khách hàng cần hỗ trợ chuyên môn về thủ tục ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline: 1900636389 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ hiệu quả nhất.