Hướng Dẫn Chi Tiết Hồ Sơ Đề Nghị Tiếp Tục Sử Dụng Đất Có Vi Phạm

Tư vấn Long Phan hỗ trợ nhiều hộ gia đình, cá nhân lập hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai hiện hành. Không phải mọi trường hợp đất lấn, chiếm hay sử dụng sai mục đích đều bị thu hồi; nếu vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng điều kiện luật định, người sử dụng đất vẫn có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Bài viết phân tích điều kiện, thành phần hồ sơ, quy trình và nghĩa vụ tài chính cần chuẩn bị.

Các điều kiện được đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm

Điều 139 Luật Đất đai 2024 là căn cứ trung tâm để giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014. Điều luật này bao quát cả trường hợp lấn, chiếm đất công và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết khoản 1 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, quy định về điều kiện, thành phần hồ sơ và trình tự xử lý tại cấp cơ sở. Cần lưu ý phạm vi áp dụng của khoản 6 Điều 25 chỉ giới hạn ở vi phạm phát sinh trước ngày 01/7/2014; các vi phạm sau mốc thời gian này áp dụng Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Do khung pháp lý đất đai liên tục được sửa đổi từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, người sử dụng đất nên đối chiếu thêm bộ thủ tục hành chính đất đai do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành trước khi nộp hồ sơ, thay vì chỉ dựa vào văn bản cấp trung ương.

Điều kiện để được xem xét tiếp tục sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận

Ba nhóm điều kiện dưới đây phải được đáp ứng đồng thời; thiếu một điều kiện, hồ sơ sẽ bị trả lại hoặc không được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Điều kiện về mốc thời điểm sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014

Đất phải được sử dụng ổn định, liên tục từ trước ngày 01/7/2014 đến thời điểm nộp hồ sơ. Trường hợp vi phạm phát sinh sau mốc này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 139 Luật Đất đai 2024 mà xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Điều kiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn tại thời điểm xét duyệt

Diện tích đất đang sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm xét duyệt hồ sơ. Đối với trường hợp lấn, chiếm hành lang công trình công cộng hoặc đất dành cho trụ sở, công trình công cộng, điều kiện tiên quyết là quy hoạch đã được điều chỉnh phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.

Điều kiện không có tranh chấp và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất

Thửa đất không đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, khiếu nại tại cơ quan có thẩm quyền. UBND cấp xã nơi có đất phải xác nhận về hiện trạng sử dụng đất, thời điểm bắt đầu sử dụng và tình trạng không tranh chấp.

Căn cứ: khoản 1, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024; khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Nếu chưa chắc chắn hồ sơ của mình đáp ứng đủ ba điều kiện trên, quý khách có thể gửi thông tin hiện trạng đất và bản đồ quy hoạch khu vực để Tư vấn Long Phan rà soát sơ bộ trước khi nộp hồ sơ chính thức.

>>>Xem thêm: Đăng ký đất đai qua mạng: Thủ tục điện tử từ 01/7/2025

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Người sử dụng đất cần xác định đúng đầu mối tiếp nhận và cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đang áp dụng.

Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất

Bộ phận một cửa của UBND cấp xã nơi có đất là đầu mối tiếp nhận hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm, thực hiện kiểm tra thực địa và xác nhận hiện trạng trước khi chuyển hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Chủ tịch UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai

Kể từ ngày 31/01/2026, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu (áp dụng cho đất chưa có Giấy chứng nhận) thuộc Văn phòng đăng ký đất đai. Chủ tịch UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai. Phần lớn hồ sơ theo Điều 139 Luật Đất đai thuộc diện cấp lần đầu nên sẽ do Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết.

Căn cứ: khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP); Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Thành phần hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm

Thành phần hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm khác nhau tùy tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất; xác định đúng nhóm hồ sơ giúp tránh việc bổ sung giấy tờ nhiều lần.

Hồ sơ đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận

Nhóm hồ sơ này áp dụng đăng ký lần đầu, gồm đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, bản vẽ hoặc sơ đồ hiện trạng thửa đất.

Hồ sơ đối với đất đã được cấp Giấy chứng nhận (thực hiện đăng ký biến động)

Trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận nhưng phần diện tích vi phạm cần xác nhận thay đổi, người sử dụng đất nộp đơn đăng ký biến động kèm bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Giấy tờ chứng minh đã chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 25; Điều 29; Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu trước đó đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn, chiếm hoặc sử dụng sai mục đích, hồ sơ cần có bản sao quyết định xử phạt và chứng từ chứng minh đã chấp hành xong quyết định đó.

Quy trình thực hiện thủ tục đề nghị tiếp tục sử dụng đất

Quy trình dưới đây trình bày các bước xử lý theo khung chung tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Từ ngày 31/01/2026, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hành chính đất đai tại địa phương theo Điều 14, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, nên số bước và thời hạn thực tế có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.

1. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa UBND cấp xã nơi có đất.
2. Cán bộ địa chính kiểm tra thực địa, xác nhận hiện trạng sử dụng đất và niêm yết công khai thông tin thửa đất.
3. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, đối chiếu quy hoạch và xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp.
4. Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận (đối với cấp lần đầu) hoặc Chủ tịch UBND cấp xã xác nhận đăng ký biến động, sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ: Điều 21, Điều 22, khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Điều 14, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Trường hợp hồ sơ liên quan đến diện tích lớn, có tranh chấp tiềm ẩn hoặc quy hoạch chưa rõ ràng, quý khách nên nhờ tư vấn kiểm tra hồ sơ trước khi nộp để tránh bị trả lại nhiều lần.

Nghĩa vụ tài chính và xử phạt vi phạm hành chính khi tiếp tục sử dụng đất

Người sử dụng đất cần dự trù chi phí và xác định rõ trường hợp nào được miễn xử phạt trước khi làm hồ sơ.

Trường hợp được xem xét không xử phạt vi phạm hành chính

Đối với vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm đã xảy ra trong quá khứ; nghĩa vụ tài chính phát sinh là tiền sử dụng đất, không phải tiền phạt.

Tiền sử dụng đất phải nộp đối với đất ở, đất phi nông nghiệp

Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo diện tích và mục đích sử dụng đất được công nhận, tính theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất

Diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất tại địa phương không phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận theo diện xử lý vi phạm trước ngày 01/7/2014.

Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu được ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Thời hạn ghi nợ kéo dài đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tại thời điểm đó phải nộp đủ số tiền còn nợ.

Căn cứ: Nghị định 123/2024/NĐ-CP; điểm c khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai 2024; khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

>>>Xem thêm: Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận và hướng xử lý

Không phải mọi trường hợp lấn, chiếm đều được hợp thức hóa; hai nhóm sau đây cần đặc biệt lưu ý trước khi chuẩn bị hồ sơ.

Đất lấn, chiếm hành lang an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè chưa được điều chỉnh quy hoạch phù hợp

Đối với đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè, điều kiện tiên quyết để được xem xét cấp Giấy chứng nhận là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được điều chỉnh phù hợp với hiện trạng. Nếu quy hoạch khu vực chưa được điều chỉnh, hồ sơ sẽ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và đất tiếp tục bị quản lý theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.

Đất lấn, chiếm sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác chưa đủ điều kiện điều chỉnh quy hoạch

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai 2024, tương tự, đất lấn, chiếm sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan hoặc công trình công cộng khác chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận khi quy hoạch đã điều chỉnh phù hợp với diện tích đang sử dụng. Trường hợp chưa đáp ứng điều kiện này, người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định, không được cấp Giấy chứng nhận cho đến khi có căn cứ pháp lý phù hợp.

Sai sót thường gặp khiến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết

Trong thực tế, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể bị yêu cầu bổ sung, trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý nếu thông tin về thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và quy hoạch chưa được xác minh đầy đủ. Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý các sai sót thường gặp dưới đây để chủ động rà soát hồ sơ trước khi nộp.

Xác định sai mốc thời điểm sử dụng đất trước hoặc sau ngày 01/7/2014

Nhiều hồ sơ bị trả lại do người sử dụng đất không chứng minh được thời điểm bắt đầu sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, dẫn đến hồ sơ bị chuyển sang diện xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP thay vì được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Thiếu xác nhận không tranh chấp của UBND cấp xã

Thiếu văn bản xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng không tranh chấp là lỗi phổ biến khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, kéo dài thời gian giải quyết thêm nhiều tuần.

Không đối chiếu quy hoạch cập nhật mới nhất tại thời điểm nộp hồ sơ

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có thể được điều chỉnh theo từng giai đoạn; nộp hồ sơ dựa trên bản đồ quy hoạch cũ dễ dẫn đến kết luận sai về điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Dịch vụ tư vấn hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm

Tư vấn Long Phan hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc cụ thể về hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm sau:

• Rà soát điều kiện đủ để được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024.
• Đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mới nhất tại địa phương.
• Soạn đơn đăng ký đất đai, đơn đăng ký biến động và các văn bản đi kèm hồ sơ.
• Làm việc với UBND cấp xã để xin xác nhận hiện trạng và tình trạng không tranh chấp.
• Tính toán sơ bộ nghĩa vụ tài chính và tư vấn phương án ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu đủ điều kiện).
• Theo dõi tiến độ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai và xử lý yêu cầu bổ sung của cơ quan chức năng.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm

Dưới đây là các câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm; mỗi câu trả lời được xây dựng dựa trên căn cứ pháp lý hiện hành.

Kết luận

Hồ sơ đề nghị tiếp tục sử dụng đất có vi phạm chỉ được xem xét khi đáp ứng đồng thời điều kiện về mốc thời gian, quy hoạch và không tranh chấp theo Điều 139 Luật Đất đai 2024. Việc xác định đúng thẩm quyền, chuẩn bị đủ thành phần hồ sơ và tính toán nghĩa vụ tài chính trước khi nộp giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ rà soát hồ sơ và đồng hành cùng khách hàng qua từng bước của thủ tục; quý khách có thể liên hệ hotline 1900636389 để được tư vấn cụ thể theo hồ sơ của mình.