Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản

Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản có những thay đổi mới từ ngày 01/8/2024, các quy định mới về phân lô bán nền có hiệu lực, tạo ra nhiều thay đổi quan trọng cho chủ đầu tư và người sử dụng đất. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp lý và hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa phân lô một cách hiệu quả.

Điều kiện tách thửa phân lô trong dự án bất động sản

Điều kiện tách thửa

Điều kiện tách thửa đất được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 với các yêu cầu cụ thể và nghiêm ngặt. Chủ đầu tư dự án cần nắm vững từng điều kiện để tránh vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện.

• Thửa đất phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp lệ theo quy định của pháp luật về đất đai. Các loại giấy chứng nhận bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định và không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi và được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có;
• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Điều kiện về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác phải được đảm bảo một cách hợp lý theo quy định kỹ thuật.

Có thể thấy, việc tách thửa đất không chỉ chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật mà còn liên quan mật thiết đến quy hoạch, hạ tầng và quyền lợi của người sử dụng đất. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, cá nhân, tổ chức cần rà soát kỹ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và quy định địa phương để tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị từ chối hồ sơ.

Điều kiện phân lô

Theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định mới đã có nhiều thay đổi đáng chú ý nhằm siết chặt quản lý, hạn chế tình trạng phân lô tràn lan và đảm bảo phát triển đô thị bền vững, phù hợp quy hoạch tại từng địa phương.

1. Không thuộc các trường hợp không được phân lô theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III;
• Đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024;
• Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

1. Dự án phân lô bán nền phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định;
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch hoặc đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch;
4. Chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng;
5. Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Như vậy, chủ đầu tư cần nắm rõ các khu vực không được phép phân lô, quy định về hạ tầng kỹ thuật và thủ tục thông báo để tránh vi phạm, đảm bảo dự án triển khai hợp pháp, hiệu quả và đúng quy hoạch địa phương.

>>>Xem thêm: Việt kiều có thể mua đất nền trong các dự án bất động sản

Thành phần hồ sơ tách thửa phân lô trong dự án bất động sản

Thành phần hồ sơ tách thửa đất được quy định cụ thể tại mục 1 Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là yếu tố quyết định thành công của thủ tục tách thửa phân lô.

• Đơn đề nghị tách thửa đất phải được lập theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 với đầy đủ thông tin chính xác;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Đối với dự án phân lô bán nền, chủ đầu tư cần bổ sung các tài liệu sau:

• Tài liệu chứng minh việc đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật;
• Các văn bản phê duyệt quy hoạch, thiết kế kỹ thuật và các giấy phép liên quan đến dự án phải được đính kèm đầy đủ;
• Chứng từ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và thuế phí.

Như vậy, chủ đầu tư cần rà soát kỹ lưỡng từng loại giấy tờ, đặc biệt là các tài liệu chứng minh hoàn thiện hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, để tránh bị từ chối hồ sơ hoặc phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục.

>>> CLICK TẢI NGAY: ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA 2025

Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản

Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản là bước quan trọng để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ pháp lý, phục vụ cho việc chuyển nhượng từng nền đất. Thủ tục này được thực hiện theo quy trình cụ thể tại Mục 1 Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025 với 03 bước chính.

• Bước 1 là sau khi phân lô người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ theo đúng quy định;
• Bước 2 là trong quá trình xử lý hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định để xác định điều kiện tách thửa đất. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do. Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất;
• Bước 3 là nhận kết quả. Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất. Trường hợp tách thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bước 4 sau đó Quý khách thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, chủ đầu tư phải xin cấp phép chuyển nhượng một phần dự án từ Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có dự án. Sau khi có quyết định phê duyệt thì chủ đầu tư cùng bên mua mới lập hợp đồng chuyển nhượng lô đất.

Việc thực hiện thủ tục tách thửa phân lô đúng quy trình không chỉ giúp chủ đầu tư hợp pháp hóa quyền sử dụng đất từng lô mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch, khai thác thương mại dự án. Do đó, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ thời gian xử lý theo quy định là yếu tố then chốt để đảm bảo tiến độ và hiệu quả triển khai dự án bất động sản.

Dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, Tư vấn Long Phan cam kết mang đến giải pháp tối ưu cho mọi dự án. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện để được tách thửa, phân lô;
• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, hoàn thiện hồ sơ còn thiếu;
• Soạn thảo đơn đề nghị, đơn giải trình hoặc khiếu nại (nếu có);
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, tham gia các buổi làm việc với cơ quan có thẩm quyền;
• Hỗ trợ giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục.

Quy trình làm việc của Tư vấn Long Phan được xây dựng chuyên nghiệp với các bước rõ ràng từ khảo sát, tư vấn, chuẩn bị hồ sơ đến hoàn tất thủ tục. Chúng tôi cam kết minh bạch về chi phí, thời gian thực hiện và chịu trách nhiệm về chất lượng dịch vụ.

>>>Xem thêm: Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Câu hỏi thường gặp về thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến liên quan sau:

Điều kiện tách thửa đất có áp dụng đồng nhất trên toàn quốc không?

Không, điều kiện tách thửa đất được quy định chung tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, nhưng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất tại địa phương. Do đó, có sự khác biệt giữa các tỉnh/thành phố.

Thời hạn sử dụng đất có ảnh hưởng như thế nào đến việc tách thửa phân lô?

Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định để đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa. Nếu đất đã hết hạn sử dụng, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất trước khi tiến hành tách thửa.

Làm thế nào để biết một khu vực có thuộc diện không được phân lô bán nền theo quy định mới?

Chủ đầu tư cần tham chiếu khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về các khu vực không được phân lô. Thông thường, các khu vực này bao gồm các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, hoặc đất đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.

Nếu hồ sơ tách thửa bị từ chối, chủ đầu tư cần làm gì?

Nếu hồ sơ không đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ và thông báo rõ lý do trong vòng 03 ngày làm việc. Chủ đầu tư cần xem xét lý do, bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu, và nộp lại từ đầu.

Chi phí liên quan đến thủ tục tách thửa phân lô bao gồm những khoản nào?

Chi phí có thể bao gồm lệ phí đo đạc địa chính, lệ phí thẩm định hồ sơ, thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng hoặc các khoản truy thu), và phí dịch vụ tư vấn pháp lý nếu sử dụng dịch vụ bên ngoài.

Thời gian xử lý toàn bộ thủ tục tách thửa phân lô thường mất bao lâu?

Thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan nhà nước được quy định cụ thể (ví dụ: 03-05 ngày làm việc cho việc kiểm tra và xác nhận đủ điều kiện). Tuy nhiên, tổng thời gian để hoàn thành toàn bộ quá trình, bao gồm chuẩn bị hồ sơ, khắc phục sai sót, và các bước liên quan đến chuyển nhượng, có thể kéo dài hơn tùy thuộc vào độ phức tạp của dự án và hiệu quả phối hợp của các bên.

Trên đây là một số câu trả lời cho các thắc mắc của Quý khách, chúng tôi mong rằng Quý khách đã phần nào được giải đáp các thắc mắc xoay quanh vấn đề tách thửa phân lô đất trong dự án bất động sản.

Kết luận

Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản yêu cầu sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và quy trình thực hiện nghiêm ngặt. Như vậy, quý khách hàng cần chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ và thực hiện đúng quy trình để tránh những rủi ro không đáng có. Để được hỗ trợ chuyên nghiệp và hiệu quả, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline 1900 636389 để được đội ngũ chuyên gia tư vấn miễn phí và báo phí chi tiết.