Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là yếu tố then chốt trong quá trình phát triển và tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã tạo hành lang pháp lý vững chắc, mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Hãy theo dõi bài viết sau đây của Long Phan để có được những thông tin chi tiết về các điều kiện, thủ tục và lưu ý quan trọng trong quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản.

Quy định về dự án bất động sản

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các loại dự án bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các công trình có công năng đa dạng.

Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Các dự án này có thể bao gồm nhà ở, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, công trình giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình hỗn hợp.

Chuyển nhượng dự án bất động sản được định nghĩa tại Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đây là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng. Cụ thể:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
• Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
• Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
• Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
• Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
• Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản

Lưu ý: Ngoài điều kiện trên, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng cần phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Hồ sơ cần chuẩn bị

Các giấy tờ chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Bao gồm:

• Văn bản của chủ đầu tư dự án đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản;
• Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản;
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư; quyết định hoặc văn bản công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
• Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản;
• Các giấy tờ về đất gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Biên bản bàn giao đất thực hiện dự án trên thực địa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản thế chấp thì phải có giấy tờ thể hiện đã giải chấp theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ nghiệm thu theo quy định của pháp luật xây dựng về việc đã hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết và nội dung dự án được phê duyệt đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
• Xác nhận của cơ quan thuế về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước và các chứng từ thể hiện chủ đầu tư đã nộp phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Đối với doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì phải có giấy tờ chứng minh việc tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
• Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng;
• Thỏa thuận về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có).

Quy trình thực hiện

Theo Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản được được phân chia theo thẩm quyền quyết định. Cụ thể, quy trình chuyển nhượng đối với từng thẩm quyền sẽ được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại Khoản 1 Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Bước 1: Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
• Bước 2: Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
• Bước 3: Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Khoản 2 Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
• Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
• Bước 3: Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

Trường hợp 3: Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại Khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tư vấn các điều kiện, hỗ trợ chuyển nhượng dự án bất động sản chuyên nghiệp

Để đảm bảo quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra suôn sẻ và hiệu quả, Quý khách có thể sử dụng các dịch vụ tư vấn tại các đơn vị có chuyên môn để được hỗ trợ chuyên nghiệp từ các chuyên gia pháp lý. Với đội ngũ giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, Long Phan sẽ tư vấn và hỗ trợ khách hàng toàn diện từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Các dịch vụ mà Công ty Long Phan cung cấp gồm có:

• Tư vấn pháp lý toàn diện về điều kiện, tính khả thi của việc chuyển nhượng dự án.
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và hoàn thiện các giấy tờ pháp lý cần thiết.
• Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục và làm việc với cơ quan nhà nước.
• Theo dõi quá trình xử lý hồ sơ và trả kết quả cho khách hàng
• Tư vấn phương án giải quyết các vướng mắc phát sinh.

Chuyển nhượng dự án bất động sản là cơ hội lớn để tối ưu hóa nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Với khung pháp lý rõ ràng từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể tự tin thực hiện giao dịch chuyển nhượng một cách minh bạch và hiệu quả. Nếu Quý khách còn có những thắc mắc trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, hãy liên hệ Long Phan qua hotline 0906735386 để được tư vấn và nhận hỗ trợ chuyên nghiệp, đảm bảo giao dịch chuyển nhượng của Quý khách thành công và mang lại giá trị cao nhất.