Thủ Tục Thành Lập Doanh Nghiệp Trong Khu Công Nghiệp Mới Nhất

Tư vấn Long Phan giải đáp đầy đủ điều kiện, hồ sơ và thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp theo Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/3/2026 và 31/3/2026. Với nhà đầu tư trong nước, doanh nghiệp chỉ cần đăng ký kinh doanh (ERC) tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh. Với nhà đầu tư nước ngoài, dự án phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường và thường phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) trước khi lập doanh nghiệp, ngoại trừ trường hợp được phép thành lập tổ chức kinh tế trước khi cấp IRC theo quy định riêng.

Điều kiện thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp

Điều kiện thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp chia theo hai nhóm chủ thể, và nhóm chủ thể này quyết định trực tiếp doanh nghiệp có phải xin IRC trước khi đăng ký kinh doanh hay không.

Điều Kiện Với Nhà Đầu Tư Trong Nước

Nhà đầu tư trong nước có quyền tự do kinh doanh những ngành, nghề pháp luật không cấm, đồng thời phải đáp ứng điều kiện đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện nếu dự án thuộc danh mục này. Doanh nghiệp trong nước không phải xin IRC, chỉ thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp thông thường.

Căn cứ: Điều 5, Điều 6, Điều 7 Luật Đầu tư số 2025 và Luật Doanh nghiệp 2020 sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 76/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2025). Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026; trước thời điểm này, danh mục ngành, nghề có điều kiện của Luật Đầu tư 2020 tiếp tục được áp dụng.

Điều Kiện Với Nhà Đầu Tư Nước Ngoài

Nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường gồm tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ, hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động đầu tư và năng lực của nhà đầu tư đối với ngành, nghề thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường. Theo khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh IRC, nhưng phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường ngay tại thời điểm đăng ký thành lập doanh nghiệp; hồ sơ đăng ký thành lập trong trường hợp này không bắt buộc kèm bản sao IRC nhưng phải có cam kết đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường trong giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.

Căn cứ: Điều 8, khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư số 2025; Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường tại Phụ lục I Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026 (thay thế Nghị định 31/2021/NĐ-CP), gồm 23 ngành, nghề chưa được tiếp cận và 62 ngành, nghề tiếp cận có điều kiện.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế là đầu mối cấp, điều chỉnh IRC cho dự án đầu tư trong khu công nghiệp theo cơ chế ủy quyền, đồng thời tiếp nhận hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp có trụ sở đặt trong khu công nghiệp. Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp ERC cho phần lớn doanh nghiệp trong khu công nghiệp hiện nay là Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính cấp tỉnh nơi đặt dự án, thay cho Sở Kế hoạch và Đầu tư trước 01/7/2025.

Căn cứ: thẩm quyền Ban quản lý khu công nghiệp theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP; thủ tục đăng ký doanh nghiệp theo Nghị định số 168/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025, thay thế Nghị định 01/2021/NĐ-CP và Nghị định 122/2020/NĐ-CP); phân định thẩm quyền cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh sau tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp theo Nghị định số 125/2025/NĐ-CP.

Thành phần hồ sơ thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp

Hồ sơ thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp khác nhau tùy nhóm nhà đầu tư và tùy dự án có thuộc diện cấp IRC hay không, nên doanh nghiệp cần xác định đúng bộ hồ sơ trước khi nộp để tránh bị trả lại.

• Hồ sơ với nhà đầu tư trong nước: Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp, Điều lệ công ty, danh sách thành viên/cổ đông sáng lập, bản sao giấy tờ pháp lý của người đại diện theo pháp luật và thành viên/cổ đông theo mẫu tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP.
• Hồ sơ với nhà đầu tư nước ngoài đã có IRC: thành phần như trên, kèm bản sao IRC.
• Hồ sơ với nhà đầu tư nước ngoài chưa có IRC (thành lập trước theo khoản 2 Điều 19): thành phần như hồ sơ trong nước, không kèm bản sao IRC, nhưng giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp phải có nội dung cam kết đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường.
• Hồ sơ thỏa thuận địa điểm: hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận thuê lại đất, nhà xưởng với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, làm căn cứ xác định địa chỉ trụ sở khi đăng ký doanh nghiệp.

Căn cứ: Nghị định số 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp; khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư số 2025.

>>Xem thêm: Điều kiện doanh nghiệp cho thuê lại đất thuê từ nhà nước

Quy Trình 4 Bước Thành Lập Doanh Nghiệp Trong Khu Công Nghiệp

Quy trình thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp gồm 4 bước theo trình tự bắt buộc đối với 3 bước đầu; riêng một phần thủ tục sau thành lập ở bước 4 có thể triển khai song song để rút ngắn thời gian đưa nhà xưởng vào vận hành.

Bước 1 – Thỏa Thuận Địa Điểm, Ký Hợp Đồng Thuê Lại Đất, Nhà Xưởng Với Chủ Đầu Tư Hạ Tầng Khu Công Nghiệp

Doanh nghiệp làm việc với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để xác định lô đất, diện tích, hình thức thanh toán tiền thuê đất (trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm) và ký hợp đồng thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng đã đầu tư. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại phụ thuộc trực tiếp vào hình thức thanh toán đã chọn.

Căn cứ: Điều 202 Luật Đất đai 2024 về đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; Điều 120 Luật Đất đai số 2024 về cho thuê đất; Điều 93 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/8/2024) hướng dẫn chi tiết việc cho thuê lại đất trong khu công nghiệp.

Bước 2 – Xin Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư, Cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Đầu Tư (Nếu Thuộc Diện)

Dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp IRC thực hiện thủ tục tại Ban quản lý khu công nghiệp trước khi đăng ký thành lập doanh nghiệp. Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn thành lập tổ chức kinh tế trước rồi mới hoàn tất IRC theo cơ chế tại khoản 2 Điều 19, nhưng vẫn phải cam kết điều kiện tiếp cận thị trường ngay từ bước này.

Căn cứ: Điều 8, Điều 19 Luật Đầu tư 2025; Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31/3/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

Bước 3 – Đăng Ký Thành Lập Doanh Nghiệp (Cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Doanh Nghiệp)

Doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký thành lập tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính nơi đặt trụ sở trong khu công nghiệp, hoặc tại Ban quản lý khu công nghiệp nếu địa phương áp dụng cơ chế một cửa liên thông. Với hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ; hồ sơ chưa hợp lệ được thông báo sửa đổi, bổ sung một lần duy nhất.

Căn cứ: Luật Doanh nghiệp 2020 sửa đổi bởi Luật số 76/2025/QH15; khoản 3 Điều 38, Điều 32 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.

Bước 4 – Hoàn Tất Thủ Tục Sau Thành Lập Trước Khi Vận Hành Nhà Xưởng

Sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp khắc dấu, mở tài khoản ngân hàng, kê khai thuế ban đầu, đăng ký sử dụng lao động, đấu nối hạ tầng dùng chung của khu công nghiệp, đồng thời thực hiện thẩm định thiết kế và nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy cùng thủ tục môi trường trước khi đưa nhà xưởng vào hoạt động. Các thủ tục này có thể triển khai song song để rút ngắn tiến độ.

Căn cứ: Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025); Luật Bảo vệ môi trường số 2020 và văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành.

>>Xem thêm: Thủ tục bổ sung ngành nghề cho công ty có vốn đầu tư nước ngoài

Những phương án thành lập doanh nghiệp theo loại hình nhà đầu tư

Việc lựa chọn đúng phương án giúp doanh nghiệp xác định thứ tự thủ tục cần thực hiện và tránh nộp thiếu hồ sơ ngay từ đầu.

Sai Lầm Thường Gặp Khiến Hồ Sơ Bị Trả Lại Hoặc Kéo Dài Tiến Độ

Phần lớn hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài tiến độ đều xuất phát từ việc bỏ qua trình tự bắt buộc hoặc điều kiện đã được ấn định rõ tại Luật Đầu tư số 2025, Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, nên doanh nghiệp cần rà soát kỹ từng căn cứ trước khi nộp hồ sơ.

• Xác định sai ngành, nghề có điều kiện dẫn đến thiếu văn bản chấp thuận hoặc thiếu điều kiện tiếp cận thị trường khi hồ sơ đã nộp, vi phạm Điều 7, Điều 8 Luật Đầu tư số 2025.
• Ký hợp đồng thuê đất trước khi chủ đầu tư hạ tầng hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, khiến quyền của bên thuê lại không được công nhận đầy đủ theo khoản 5, khoản 6 Điều 202 Luật Đất đai 2024.
• Nộp hồ sơ ERC trước khi có IRC đối với dự án bắt buộc phải cấp IRC mà không thuộc trường hợp được thành lập tổ chức kinh tế trước theo khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư 2025.
• Thi công nhà xưởng trước khi hoàn tất thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy, dẫn đến bị đình chỉ thi công, không được nghiệm thu và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 106/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
• Nộp nhầm cơ quan tiếp nhận do nhầm lẫn giữa Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính (đăng ký doanh nghiệp theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP) và Ban quản lý khu công nghiệp (đăng ký đầu tư theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP), đặc biệt sau khi thay đổi tên gọi cơ quan theo Nghị định số 125/2025/NĐ-CP từ 01/7/2025.

>>>Xem thêm: Điều kiện nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam

Dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp

Khi hồ sơ liên quan đến nhiều đầu mối (Ban quản lý khu công nghiệp, cơ quan đăng ký kinh doanh, cơ quan PCCC, cơ quan môi trường), rủi ro trả hồ sơ hoặc chậm tiến độ tăng lên đáng kể nếu doanh nghiệp tự thực hiện mà chưa nắm rõ trình tự. Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ sau:

• Rà soát điều kiện tiếp cận thị trường đối với ngành, nghề dự kiến đầu tư.
• Soạn hồ sơ xin IRC và hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp (ERC).
• Đại diện làm việc với Ban quản lý khu công nghiệp trong quá trình xét duyệt hồ sơ.
• Soạn và rà soát hợp đồng thuê lại đất, nhà xưởng với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
• Hỗ trợ hồ sơ thẩm định PCCC và thủ tục môi trường sau khi thành lập doanh nghiệp.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp

Phần này giải đáp những vướng mắc thực tế doanh nghiệp thường gặp khi chuẩn bị hồ sơ thành lập trong khu công nghiệp, từ điều kiện đầu tư đến thời gian xử lý hồ sơ.

Kết luận

Thành lập doanh nghiệp trong khu công nghiệp đòi hỏi phối hợp đúng trình tự giữa thỏa thuận địa điểm, thủ tục đầu tư và thủ tục doanh nghiệp, đặc biệt khi Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP đã thay đổi cách xác định điều kiện tiếp cận thị trường và trình tự cấp IRC so với trước. Tư vấn Long Phan đồng hành cùng doanh nghiệp trong từng bước, từ rà soát điều kiện đến hoàn tất thủ tục sau thành lập. Liên hệ hotline 1900636389 để được hỗ trợ.