Tác động của Luật Đất đai 2024 đến giá đất và thị trường BĐS: 2025

Tác động của Luật Đất đai 2024 đến giá đất và thị trường BĐS tạo ra những thay đổi căn bản trong cơ chế định giá và giao dịch bất động sản. Chẳng hạn, luật mới bỏ khung giá đất, thay thế bằng bảng giá đất cập nhật hàng năm nhằm phản ánh giá thị trường thực tế. Bài viết sau sẽ phân tích chi tiết những điểm mới và tác động của Luật đến thị trường bất động sản năm 2025.

Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 đến giá đất và thị trường BĐS 2025

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, được xem là một cuộc cải cách toàn diện, tạo ra những thay đổi thay đổi mới cho thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Bỏ khung giá đất – thay đổi phương pháp xác định giá đất

Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ hoàn toàn quy định về khung giá đất, tạo ra bước ngoặt quan trọng trong cơ chế định giá đất tại Việt Nam. Thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng trực tiếp dựa trên giá thị trường thực tế theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 mà không còn phụ thuộc vào khung giá đất do Chính phủ ban hành. Quy định này đánh dấu sự chuyển đổi từ cơ chế định giá hành chính sang cơ chế thị trường trong lĩnh vực đất đai- cụ thể hóa mục tiêu tại tiểu mục 2 Mục IV của Nghị quyết 18-NQ-TW ngày 16/06/2022.

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, được hướng dẫn bởi Điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, việc định giá đất có phương pháp khoa học và minh bạch qua 4 phương pháp sau:

• Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá;
• Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
• Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Việc bỏ khung giá đất và áp dụng các phương pháp định giá theo tín hiệu thị trường là thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai 2024. Sự thay đổi này không chỉ giúp giá đất tiệm cận giá trị thực, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi nhà nước thu hồi đất, mà còn được kỳ vọng sẽ làm tăng tính minh bạch, giảm thiểu tiêu cực.

Bảng giá đất cập nhật hằng năm

Bên cạnh việc bỏ khung giá đất, một trong những điểm mới cũng không kém phần đột phá của Luật Đất đai 2024 chính là quy định cập nhật bảng giá đất hằng năm, thay thế cho chu kỳ 5 năm cố định trước đây.

Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Nói về vấn đề này, cơ quan Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng dự liệu: “Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động”.

Việc cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ có tác động đáng kể đến giá đất và thị trường BĐS như tăng giá BĐS, tăng chi phí đầu tư xây dựng dự án và ảnh hưởng đến các giao dịch liên quan đất đai. Bên cạnh đó, bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến cá nhân, hộ gia đình thông qua việc xác định giá khởi điểm đấu giá căn cứ theo bảng giá đất. Đối với thị trường BĐS, các dự án được định giá đất theo phương pháp thặng dư không căn cứ vào bảng giá đất, do đó không bị tác động trực tiếp. Tuy nhiên, bảng giá đất vẫn có tác động gián tiếp đến thị trường BĐS khi người dân phải nộp tiền theo bảng giá đất cao hơn trước, dẫn đến việc chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án BĐS cũng có giá cao hơn tương ứng.

Quy định cập nhật bảng giá đất hằng năm trong Luật Đất đai 2024 là một bước tiến nhằm đưa chính sách đến gần hơn với thực tiễn thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra thách thức không nhỏ, có thể làm tăng chi phí tài chính cho người dân, gia tăng giá đầu vào cho các dự án bất động sản và tạo ra sự biến động khó lường.

Quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất

Nhằm tăng cường tính minh bạch và tạo lập một sân chơi cạnh tranh bình đẳng, Luật Đất đai 2024 đã siết chặt và làm rõ các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Điểm mới nổi bật là việc phân định rõ cơ chế: đấu giá áp dụng cho “đất sạch” và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho đất chưa giải phóng mặt bằng.

Theo Khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành bao gồm:

• Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
• Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá.
• Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.

Có thể thấy, quy định này đã thay thế phương thức giao đất thông qua thỏa thuận hoặc quyết định hành chính, tạo ra cơ chế công khai, minh bạch và cạnh tranh công bằng.

Theo khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/7/2024, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện bao gồm:

• Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024;
• Nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
• Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con khi tham gia đấu giá phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
• Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

Đối với cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/7/2024 phải đáp ứng các điều kiện bao gồm:

• Bảo đảm các quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024;
• Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

Việc siết chặt điều kiện tham gia, đặc biệt là quy định về tiền đặt trước 20%, sẽ giúp sàng lọc các nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính và quyết tâm thực hiện dự án. Từ đó khiến cho cơ chế này không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn góp phần định hình một thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong tương lai.

Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Căn cứ theo khoản 4 Điều 7 Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/06/2025 (có hiệu lực từ 01/7/2025), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trao thẩm quyền quyết định trường hợp giao đất không cần đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại điểm p khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 có mục đích kinh doanh;
• Dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư; theo quy định của pháp luật thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 31 Điều 79 Luật Đất đai 2024;
• Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý cũng thuộc diện không cần đấu giá;
• Các trường hợp khác không quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai 2024 cũng được áp dụng quy định này.

Quy định về giao đất không qua đấu giá tạo ra sự linh hoạt cần thiết cho một số loại dự án đặc thủ, đồng thời vẫn đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này giúp cân bằng giữa việc đảm bảo cạnh tranh công bằng trong tiếp cận đất đai và nhu cầu thực tế trong triển khai các dự án có ý nghĩa chiến lược hoặc phục vụ lợi ích công cộng.

Tác động của Luật Đất đai 2024 đến giá đất, thị trường BĐS

Một mặt, luật được kỳ vọng sẽ tạo ra một sân chơi công bằng, minh bạch hơn. Mặt khác, lại có những lo ngại rằng các quy định mới sẽ vô hình trung tạo ra áp lực khiến giá bất động sản leo thang. Dưới đây là mặt tác động tích cực và tiêu cực của Luật Đất đai 2024 để có cái nhìn toàn cảnh nhất.

Tác động tích cực

Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 không chỉ là một sự thay đổi về mặt pháp lý mà còn tạo ra hàng loạt tác động tích cực, toàn diện đến giá đất và thị trường BĐS. Dưới dây là một số tác động tích cực của Luật Đất đai 2024 đến giá đất, thị trường BĐS:

• Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm thay vì khung giá đất cố định giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch và dễ dàng phản ánh giá trị thực tế của đất đai;
• Việc sử dụng bảng giá đất hàng năm giúp các giao dịch đất đai diễn ra công khai hơn, tạo ra một sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp và cá nhân tham gia thị trường;
• Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng vì vậy mà tăng lên, góp phần giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất đai;
• Giúp đẩy nhanh công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng BĐS. Theo các quy định trước đây, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất rất thấp so với giá thị trường. Hiện nay, theo quy định mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, người dân sẽ cảm thấy mức đền bù thỏa đáng, từ đó dễ dàng chấp thuận việc giao đất cho chủ đầu tư;
• Bảng giá đất điều chỉnh được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế, qua đó cắt giảm thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể;
• Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cũng sẽ không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;
• Giá đất được hình thành thông qua đấu giá sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường, giúp loại bỏ tình trạng định giá chủ quan hoặc không phù hợp với thực tế. Đồng thời, cơ chế này cũng tạo ra nguồn thu ngân sách công bằng và hiệu quả hơn cho nhà nước, khi giá trúng đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm ban đầu.

Những tác động tích cực không chỉ dừng lại ở việc tăng cường tính minh bạch, giảm thiểu đầu cơ, mà còn trực tiếp giải quyết các điểm nghẽn về đền bù, giải phóng mặt bằng và rút ngắn thủ tục hành chính.

Tác động tiêu cực

Mặc dù được kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch và lành mạnh cho thị trường, Luật Đất đai 2024 cũng tiềm ẩn không ít tác động tiêu cực có thể đẩy giá đất và giá nhà ở lên cao, tạo ra những thách thức mới cho cả doanh nghiệp và người mua. Dưới đây là một số tiêu cực:

• Thứ nhất, Bộ Xây dựng nhận định, khi áp dụng bảng giá đất sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án BĐS sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Cụ thể, các chi phí chính liên quan đến đất đai trong dự án nhà ở bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất và chi phí bồi thường khác. Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự;
• Thứ hai, mặc dù việc đấu giá đất phải công khai, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan chức năng, các doanh nghiệp tham gia đấu giá phải đáp ứng đủ điều kiện về tài chính, không được chậm nộp tiền trúng đấu giá. Ngoài ra, nếu doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện dự án theo đúng cam kết, có thể bị thu hồi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, biện pháp này chưa đủ mạnh để ngăn chặn hoàn toàn tình trạng đầu cơ đất đai, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tăng cao;
• Thứ ba, quy định đặt có thể tạo ra rào cản tài chính đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đồng thời có nguy cơ làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản, gián tiếp ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm cuối cùng ra thị trường.

Tóm lại, dù hướng đến một thị trường BĐS minh bạch và bền vững hơn, Luật Đất đai 2024 không thể tránh khỏi việc tạo ra những áp lực tiêu cực trong ngắn hạn. Gánh nặng về chi phí đầu tư tăng cao do định giá đất theo thị trường, rào cản tài chính đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cùng với lỗ hổng trong việc kiểm soát đầu cơ đất đai là những thách thức hiện hữu.

>>> Tham khảo: Thẩm định giá bất động sản từ xa: Công cụ và quy tắc cần biết 

Dịch vụ tư vấn, thẩm định pháp lý dự án BĐS trọn gói tại Tư vấn Long Phan

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có hiệu lực với nhiều thay đổi quan trọng, việc nắm bắt chính xác các quy định pháp lý trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và thẩm định pháp lý dự án BĐS trọn gói. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Rà soát, đánh giá tính pháp lý của khu đất thực hiện dự án;
• Tư vấn thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có)
• Hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xin phê duyệt chủ trương đầu tư;
• Tư vấn thủ tục giao đất/cho thuê đất;
• Tư vấn chuyên sâu trong quá trình thẩm định thiết kế, nghiệm thu;
• Soạn thảo, review hợp đồng liên quan đến dự án;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, tham gia buổi làm với cơ quan nhà nước và nhận kết quả, bàn giao cho Quý khách.

Với phương châm “Trao niềm tin – Nhận giải pháp”, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng khách hàng trong việc tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa lợi ích trong các giao dịch bất động sản. Chúng tôi hiểu rằng mỗi dự án có những đặc thù riêng, do đó luôn tư vấn giải pháp phù hợp với từng trường hợp cụ thể, giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro pháp lý và tối đa hóa hiệu quả đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về tác động của Luật Đất đai 2024 đến giá đất và thị trường BĐS

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về tác động của Luật Đất đai 2024 đến giá đất và thị trường BĐS, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau:

Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ năm 2026, vậy trong năm 2025 giá đất để tính thuế và bồi thường sẽ được xác định ra sao?

Trong năm 2025, việc xác định giá đất vẫn tiếp tục tuân theo các quy định chuyển tiếp. Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường có phải là giá thị trường không?

Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được xác định để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo các phương pháp định giá tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh), đảm bảo phản ánh giá trị thực tế trên thị trường theo nguyên tắc tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất giá bồi thường là giá đất đất cụ thể theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải giá trị thường.

Quy định đặt cọc khi đấu giá đất nhằm mục đích gì và nếu bỏ cọc thì sao?

Mục đích của tiền đặt trước là để bảo đảm trách nhiệm tham gia đấu giá của nhà đầu tư. Khoản 3,4 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định người tham gia đấu giá phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về đấu giá tài sản. Dẫn chiếu đến Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi năm 2024), tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người có tài sản thỏa thuận.

Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, luật mới tạo ra thách thức hay cơ hội?

Thách thức chính đến từ yêu cầu về năng lực tài chính và kinh nghiệm để đáp ứng điều kiện đấu giá, đấu thầu theo Điều 125 và 126 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, cơ hội nằm ở sự minh bạch. Theo đó, việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế thị trường tạo ra một sân chơi công bằng hơn, giúp các doanh nghiệp có năng lực thực sự có thể tiếp cận đất đai mà không cần các mối quan hệ “thân hữu”.

Chủ sở hữu có cần phải làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo luật mới không?

Không bắt buộc. Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 khẳng định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý”. Việc cấp đổi chỉ thực hiện khi người dân có nhu cầu hoặc khi phát sinh giao dịch.

Với những câu trả lời, chúng tôi mong rằng Quý khách đã phần nào hiểu được tầm quan trọng của những quy định mời trong Luật Đất đai 2024 ảnh hưởng đến giá đất và thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 tạo ra những thay đổi căn bản trong cơ chế quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và thị trường bất động sản. Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm và quy định đấu giá quyền sử dụng đất sẽ làm tăng tính minh bạch nhưng cũng gia tăng chi phí đầu tư. Nếu Quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu về pháp lý đất đai, vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900 636389 để được hỗ trợ tốt nhất.