Doanh nghiệp có được trực tiếp thỏa thuận bồi thường khi được giao đất?

Doanh nghiệp có được trực tiếp thỏa thuận bồi thường khi được giao đất là câu hỏi thắc mắc của nhiều hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư. Thông thường mức thỏa thuận bồi thường với doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ sát với giá trị thị trường hơn. Bài viết phân tích chi tiết quy trình, điều kiện và rủi ro pháp lý khi doanh nghiệp thỏa thuận bồi thường trực tiếp.

Trường hợp doanh nghiệp được trực tiếp thỏa thuận bồi thường

Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng, trong đó có việc làm rõ các trường hợp doanh nghiệp được trực tiếp thỏa thuận bồi thường, nhận quyền sử dụng đất với người dân để thực hiện dự án. Căn cứ khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rõ ba trường hợp chủ đầu tư được thỏa thuận trực tiếp như sau:

• Trường hợp thứ nhất: Dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng tại Điều 79 Luật Đất đai 2024. Các dự án sản xuất, kinh doanh thông thường như xây dựng nhà máy, khu dân cư thương mại, trung tâm thương mại. Khi đó, chủ đầu tư tự thỏa thuận với dân về giá chuyển nhượng, hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà không cần thông qua quy trình thu hồi của Nhà nước; 
• Trường hợp thứ hai: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
• Trường hợp thứ ba: Các dự án không sử dụng vốn từ ngân sách Nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi. 

Việc nắm vững các quy định này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc triển khai dự án, đồng thời đảm bảo sự hài hòa về lợi ích và nhận được sự đồng thuận từ người sử dụng đất, góp phần thúc đẩy một môi trường đầu tư minh bạch và hiệu quả.

>>> Xem thêm: Các loại tài sản trên đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Điều kiện để được trực tiếp thỏa thuận bồi thường

Sau khi xác định dự án thuộc trường hợp được phép tự thỏa thuận, bước tiếp theo doanh nghiệp cần làm là kiểm tra và đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau nhằm đảm bảo quá trình thỏa thuận diễn ra minh bạch, đúng pháp luật và phù hợp với quy hoạch chung. 

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 sửa đổi bởi điểm đ khoản 1 Điều 9, điểm c Khoản 3 Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, doanh nghiệp có thể trực tiếp thỏa thuận bồi thường khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau đây: 

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
• Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
• Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban Nhân dân cấp xã về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Ngoài ra, người có đất được bồi thường về đất cũng phải thuộc trường hợp được bồi thường khi có một trong các điều kiện sau tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024: 

• Có quyết định giao, cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền;
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận; 
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký;
• Sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
• Đối với đất thuộc sở hữu nhiều hộ/cá nhân thì phải có sự đồng thuận hoặc ủy quyền hợp lệ khi đàm phán thỏa thuận bồi thường.

Tóm lại, các điều kiện để doanh nghiệp được trực tiếp thỏa thuận bồi thường là một bộ tiêu chí toàn diện, từ sự phù hợp quy hoạch, năng lực của chủ đầu tư, sự chấp thuận của cơ quan nhà nước cho đến tính pháp lý rõ ràng của thửa đất.

>>> Xem thêm: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp thế nào?

Trình tự doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận bồi thường

Khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, doanh nghiệp sẽ bước vào giai đoạn quan trọng nhất: trực tiếp làm việc và thỏa thuận với người dân. Để quá trình này diễn ra hiệu quả, minh bạch và đúng pháp luật, việc tuân thủ một trình tự các bước:

• Bước đầu tiên: Xác định phạm vi dự án và danh sách người có đất trong khu vực. Doanh nghiệp cần lập danh sách chi tiết các thửa đất, chủ sở hữu, diện tích cần thu mua để thực hiện dự án;
• Bước thứ hai: Tổ chức đàm phán trực tiếp với từng hộ dân có đất trong dự án. Nội dung đàm phán bao gồm giá chuyển nhượng, hình thức bồi thường (bằng tiền, đất, tái định cư hoặc kết hợp), thời gian bàn giao, các điều kiện hỗ trợ khác;
• Bước thứ ba: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Ngoài ra, doanh nghiệp cần lưu ý về thủ tục thuế, phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc thỏa thuận bồi thường này phải đảm bảo tự nguyện, bình đẳng và tuân thủ quy định pháp luật về hợp đồng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Rủi ro pháp lý khi trực tiếp thỏa thuận bồi thường với doanh nghiệp

Cơ chế thỏa thuận bồi thường trực tiếp tuy mang lại sự linh hoạt nhưng cũng là “con dao hai lưỡi”, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho cả doanh nghiệp và người dân. Dưới đây là một số rủi ro pháp lý khi thực hiện cơ chế này:

• Việc thỏa thuận không đáp ứng các điều kiện tại Điều 127 Luật Đất đai 2024, Điều 62 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có thể bị cơ quan có thẩm quyền tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015;
• Việc thỏa thuận về loại đất không đúng mục đích dự án hoặc vượt quá phạm vi được phép là rủi ro pháp lý lớn;
• Hợp đồng có thể bị hủy bỏ nếu tòa án xác định có yếu tố lừa dối, ép buộc hoặc lợi dụng;
• Tranh chấp giữa doanh nghiệp và người dân về mức bồi thường, phương thức thanh toán là rủi ro thường gặp khi thỏa thuận trực tiếp. Khác với quy trình thu hồi đất của Nhà nước có các cơ chế giải quyết tranh chấp rõ ràng, thỏa thuận trực tiếp phải giải quyết tranh chấp theo pháp luật Dân sự. Do đó, việc thiếu minh bạch trong quá trình đàm phán, không giải thích rõ quyền lợi của người dân dễ dẫn đến tranh chấp;
• Tranh chấp về thời gian bàn giao đất, điều kiện hỗ trợ tái định cư thường phát sinh khi hai bên hiểu khác nhau về nội dung hợp đồng;
• Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, việc giải quyết qua tòa án mất nhiều thời gian, chi phí và có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án. 

Tóm lại, các rủi ro pháp lý trong quá trình tự thỏa thuận bồi thường là rất đa dạng, từ tính hợp pháp của thỏa thuận, nội dung hợp đồng cho đến các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện.

Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ nhận bồi thường trực tiếp từ doanh nghiệp tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về thỏa thuận bồi thường trực tiếp giữa doanh nghiệp và người dân theo quy định mới nhất. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ hỗ trợ Quý khách hàng kiểm tra tình trạng pháp lý của đất, đánh giá khả năng thỏa thuận. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện để doanh nghiệp được trực tiếp thỏa thuận bồi thường;
• Thẩm định hồ sơ pháp lý đất đai, dự án đánh giá rủi ro trước khi thỏa thuận;
• Tư vấn, soạn thảo, review hợp đồng, thỏa thuận bồi thường với doanh nghiệp;
• Đại diện theo ủy quyền đàm phán, ký kết hợp đồng và giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.

Với kinh nghiệm tư vấn cho nhiều doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận bồi thường trực tiếp thành công, Tư vấn Long Phan cam kết mang lại giải pháp tối ưu cho Quý khách hàng. Đội ngũ chuyên gia sẵn sàng hỗ trợ 24/7, tư vấn miễn phí về các vấn đề phức tạp liên quan đến thỏa thuận bồi thường trực tiếp.

>>> Xem thêm: Dịch vụ xác nhận quy hoạch, thông tin đất đai chính xác

Câu hỏi thường gặp về doanh nghiệp có được trực tiếp thỏa thuận bồi thường khi được giao đất

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về trường hợp nào doanh nghiệp được trực tiếp thỏa thuận bồi thường khi được giao đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan sau:

Người sử dụng đất có quyền từ chối thỏa thuận nếu không đồng ý với các điều khoản không?

Có. Nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự là tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận theo Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, người sử dụng đất có quyền từ chối nếu thấy điều khoản không hợp lý. 

Ngoài tiền mặt, có những hình thức bồi thường, hỗ trợ nào khác không?

Hoàn toàn có. Theo nguyên tắc tự do hợp đồng tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận mọi hình thức bồi thường, hỗ trợ không trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Các hình thức này có thể là đất tái định cư, nhà ở, hỗ trợ đào tạo nghề, hoặc bất kỳ sự kết hợp nào mà hai bên cùng thống nhất.

Trường hợp đất có nhiều đồng sở hữu, việc thỏa thuận cần sự đồng ý của tất cả mọi người hay không?

Bắt buộc. Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Doanh nghiệp chậm trễ thanh toán tiền bồi thường sau khi ký hợp đồng thì phải làm sao?

Xử lý theo điều khoản về vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng được thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, căn cứ khoản 1 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, bên chậm trả tiền phải trả lãi trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Do đó, người dân có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ thanh toán và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Nếu đất đang được thế chấp tại ngân hàng, tôi có thể tiến hành thỏa thuận bồi thường được không và quy trình ra sao?

Có thể, nhưng phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp chỉ được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. 

Để đảm bảo tối đa quyền lợi và chủ động xử lý các tình huống phức tạp như đất đang thế chấp hay có nhiều đồng sở hữu, việc nắm vững các quy định pháp lý hoặc tìm đến sự tư vấn chuyên nghiệp là yếu tố then chốt giúp người dân bảo vệ tài sản của mình một cách hiệu quả.

Kết luận

Doanh nghiệp có được trực tiếp thỏa thuận bồi thường trong các trường hợp quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng với dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong quá trình thỏa thuận bồi thường trực tiếp, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900 636389 để được tư vấn miễn phí và báo giá chi tiết.