Các tiêu chí quan trọng khi lựa chọn đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai

Các tiêu chí quan trọng khi lựa chọn đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai là nội dung được nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý. Việc đánh giá đúng và đầy đủ các tiêu chí này giúp nhà đầu tư hạn chế nguy cơ tranh chấp, bảo vệ an toàn dòng vốn và đảm bảo khả năng khai thác, chuyển nhượng trong tương lai.

Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích những tiêu chí pháp lý cốt lõi cần lưu ý trước khi quyết định đầu tư vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ tại khoản 5, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đặc điểm pháp lý quan trọng nhất của loại hình này là tài sản chưa hiện hữu hoàn chỉnh về mặt vật lý hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để đưa vào vận hành tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Do đó, đối tượng của hợp đồng mua bán không phải là ngôi nhà thực tế ngay tại thời điểm ký kết, mà là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và cam kết của chủ đầu tư về việc bàn giao nhà trong tương lai.

Về mặt hình thức, nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các loại hình như căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án nhà ở thương mại.

Quý khách hàng cần lưu ý rằng, một công trình đã xây dựng xong phần thô nhưng chưa có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì vẫn được xem là nhà ở hình thành trong tương lai.

Sự phân định này ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện mở bán, tiến độ thanh toán và các nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng mà chủ đầu tư phải thực hiện đối với bên mua.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Căn cứ theo quy định tại Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

• Quyết định giao đất.
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trừ phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định 144/2025/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm:

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
• Đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

>>> Xem thêm: Điều kiện bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai 

Các lưu ý quan trọng khi lựa chọn đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai

Ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của dự án, Quý khách hàng cần đặc biệt lưu tâm đến các quy định về tài chính, bảo lãnh và hợp đồng để bảo toàn dòng vốn đầu tư. Các quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt quy trình thanh toán và đặt cọc nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép. 

Dưới đây là những phân tích chuyên sâu về các tiêu chí tài chính mà nhà đầu tư cần cẩn trọng.

1. Về vấn đề đặt cọc và thanh toán

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là thay đổi lớn so với trước đây, nhằm hạn chế rủi ro cho người mua khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý. 

Về tiến độ thanh toán (Điều 25, Luật Kinh doanh bất động sản 2023), lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền cọc). Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không quá 70% (đối với chủ đầu tư trong nước) hoặc 50% (đối với chủ đầu tư có vốn nước ngoài). Đặc biệt, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng) cho người mua.

2. Về quy định bảo lãnh ngân hàng

Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bắt buộc phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với bên mua trước khi bán nhà. 

Cơ chế bảo lãnh này đảm bảo rằng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền khách hàng đã ứng trước cùng các khoản tiền khác theo thỏa thuận. Quý khách hàng có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh, nhưng an toàn nhất là nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Thư bảo lãnh có ghi rõ thời hạn hiệu lực cụ thể cho từng căn hộ.

3. Về hình thức hợp đồng và tra cứu thông tin

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân theo mẫu quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Việc sử dụng hợp đồng mẫu giúp loại bỏ các điều khoản bất lợi đơn phương từ phía chủ đầu tư. Đồng thời, Quý khách hàng nên chủ động tra cứu danh sách các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trên website của Sở Xây dựng. Sự cẩn trọng trong việc đối chiếu văn bản xác nhận của cơ quan chức năng và thực tế triển khai tại công trường là tiêu chí đánh giá năng lực thực tế của đơn vị phát triển dự án.

>>> Xem thêm: Mẫu số Ia-Pl1_Nghị định số 96/2024/NĐ-CP_Mẫu áp dụng trong mua bán căn hộ chung cư

>>> Xem thêm: Ưu nhược điểm khi đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai

Dịch vụ tư vấn đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo an toàn tuyệt đối về dòng vốn và quyền sở hữu. Với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu sắc Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chúng tôi đóng vai trò là bên bảo vệ quyền lợi độc lập cho nhà đầu tư. 

Dưới đây là các nội dung hỗ trợ chuyên sâu mà Tư vấn Long Phan cung cấp:

• Kiểm tra các hồ sơ pháp lý cốt lõi của dự án: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Xác minh tình trạng thế chấp, giải chấp dự án tại tổ chức tín dụng.
• Tra cứu lịch sử tranh chấp, uy tín và năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư.
• Kiểm tra các điều khoản quan trọng trong hợp đồng theo mẫu pháp luật: giá bán, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, chế tài vi phạm.
• Phát hiện và kiến nghị sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua.
• Hỗ trợ đàm phán với chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
• Tư vấn phương án xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh hoặc chậm cấp Giấy chứng nhận.
• Soạn thảo đơn khiếu nại, làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài khi cần thiết.

>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về lựa chọn đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai, mời quý vị tham khảo:

Chủ đầu tư có được phép huy động vốn khi chưa giải chấp dự án không?

Không. Chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, quyền sử dụng đất và nhà ở trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua với khách hàng. Việc này nhằm đảm bảo tài sản bán cho khách hàng không còn bị ràng buộc nghĩa vụ nợ với ngân hàng, trừ trường hợp bên mua và bên nhận thế chấp (ngân hàng) có thỏa thuận đồng ý khác. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023; Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Người mua có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho người khác khi chưa nhận nhà không?

Có. Người mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nhận nhà, với điều kiện hợp đồng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, tài sản không bị kê biên hoặc thế chấp (trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý) và hợp đồng được ký kết hợp pháp. Việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng; trường hợp mua nhiều căn thì phải sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục trước khi chuyển nhượng.

(Căn cứ pháp lý: Điều 50, 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Số tiền 5% đặt cọc có được tính vào khoản thanh toán lần đầu 30% không?

Có. Khoản thanh toán lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng và con số này đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Nghĩa là nếu khách hàng đã cọc 5%, thì đợt thanh toán đầu tiên khi ký hợp đồng mua bán chỉ cần đóng thêm tối đa 25% giá trị hợp đồng. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?

Không bắt buộc. Trường hợp bên bán là chủ đầu tư dự án (tổ chức kinh doanh bất động sản) thì hợp đồng mua bán, thuê mua không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng vẫn được đảm bảo nếu tuân thủ đúng hình thức và nội dung luật định. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Người nước ngoài có được mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam không?

Có, nhưng có giới hạn. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở (bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai) tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Số lượng sở hữu tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ tại một đơn vị hành chính cấp phường. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 17, Điều 19 Luật Nhà ở 2023.)

Kết luận

Việc nắm vững các quy định pháp lý về bất động sản hình thành trong tương lai là “lá chắn thép” bảo vệ tài sản của Quý khách hàng trước những biến động của thị trường. Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng nhà đầu tư trong việc thẩm định pháp lý và kiểm soát rủi ro hợp đồng một cách chặt chẽ nhất. Nếu Quý khách cần hỗ trợ chuyên sâu về thủ tục hoặc giải quyết tranh chấp phát sinh, vui lòng liên hệ ngay qua Hotline 1900636389 để được các chuyên gia tư vấn kịp thời.