Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội: Quy định mới nhất

Quy định về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội đã tạo ra một khuôn khổ giúp tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng nhà ở xã hội. Việc xác định rõ trách nhiệm giữa cơ quan quản lý địa phương và chủ đầu tư góp phần bảo đảm quỹ đất được bố trí kịp thời, đồng bộ và phù hợp với nhu cầu thực tế. Trong bài viết này, Tư vấn Long Phan sẽ làm rõ cách thức vận hành của cơ chế phân bổ quỹ đất nói trên.

Nguyên tắc bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm chính trong việc xác định nhu cầu và bố trí quỹ đất phù hợp với điều kiện địa phương. Việc bố trí này không chỉ dừng lại ở chỉ tiêu số lượng mà phải đảm bảo tính kết nối hạ tầng và khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng cho cư dân.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải được bố trí theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định. Cụ thể theo khoản 2, khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023: 

• Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
• Đối với các đô thị không thuộc trường hợp trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn phương án bố trí quỹ đất độc lập hoặc quỹ đất lồng ghép trong phạm vi dự án nhà ở thương mại. Đối với khu vực nông thôn, việc bố trí quỹ đất sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương nhằm đảm bảo sự linh hoạt, tránh lãng phí tài nguyên đất đai tại các khu vực chưa có áp lực cao về nhu cầu nhà ở.

Căn cứ khoản 4 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, nguyên tắc tiên quyết là quỹ đất được bố trí phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định.

Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng xây dựng các khu nhà ở xã hội bị cô lập, thiếu tiện ích, gây khó khăn cho đời sống của người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.

>>> Xem thêm: Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội hiện nay

Các nguồn hình thành quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã quy định chi tiết các nguồn lực đất đai để hình thành quỹ đất nhà ở xã hội. Việc đa dạng hóa các nguồn quỹ đất giúp tháo gỡ vướng mắc về mặt bằng, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của từng chủ thể trong việc tạo lập quỹ đất sạch. Cơ cấu nguồn đất được phân định rõ ràng thành ba nhóm chính, tương ứng với các cơ chế pháp lý khác nhau để phù hợp với thực tiễn từng địa phương.

Quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại

Đây là nguồn quỹ đất chủ đạo, được hình thành từ trách nhiệm xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị và dự án phát triển nhà ở mới.

Căn cứ khoản 1 Điều 17 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở (tối thiểu 20%) trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Tùy thuộc vào điều kiện cụ thể và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ này thông qua các phương án quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Trực tiếp xây dựng: Chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% tại dự án.
• Bàn giao quỹ đất: Chuyển giao quỹ đất 20% đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước để giao cho đơn vị khác thực hiện.
• Hoán đổi quỹ đất: Trong trường hợp đặc biệt, chủ đầu tư được phép bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư hạ tầng ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án, có giá trị tương đương.
• Nộp tiền tương đương: Đối với các dự án quy mô nhỏ hoặc có vị trí đặc thù, chủ đầu tư có thể nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã siết chặt quy định này, không còn là lựa chọn phổ biến tùy nghi mà phải tuân theo tiêu chí do UBND cấp tỉnh ban hành.

Quỹ đất do Nhà nước trực tiếp bố trí

Nhà nước thể hiện vai trò chủ đạo trong việc bảo đảm an sinh xã hội thông qua việc chủ động bố trí các quỹ đất thuộc sở hữu công theo quy định tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

• Đất chưa sử dụng: Bao gồm các diện tích đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa đưa vào khai thác, được quy hoạch chuyển đổi mục đích sang phát triển nhà ở xã hội.
• Đất thu hồi và sắp xếp lại: Đây là nhóm quỹ đất được tạo lập từ việc rà soát và xử lý các quỹ đất sử dụng kém hiệu quả, bao gồm: Đất thu hồi từ các cơ sở sản xuất thuộc diện phải di dời do ô nhiễm hoặc không phù hợp quy hoạch; đất thu hồi từ các dự án đầu tư chậm triển khai, vi phạm pháp luật đất đai; quỹ đất hình thành từ việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công (nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước); đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất được quy hoạch dành riêng để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân.

Quỹ đất từ dự án đầu tư công về nhà ở xã hội

Đối với nguồn từ quỹ đất dự án đầu tư công về nhà ở xã hội, Nhà nước trực tiếp đóng vai trò là chủ đầu tư, sử dụng nguồn lực tài chính công để tạo lập quỹ nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách. 

Việc đầu tư xây dựng được thực hiện bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức hoặc nguồn từ Quỹ phát triển nhà ở địa phương. Theo quy định tại Điều 80 Luật Nhà ở 2023, các dự án này sau khi hoàn thành sẽ được Nhà nước quản lý chặt chẽ để thực hiện các chính sách:

• Cho thuê (đối với người có thu nhập thấp, sinh viên).
• Cho thuê mua (trả góp có thời hạn).
• Bán theo giá nhà ở xã hội do Nhà nước quy định (đối với các đối tượng đủ điều kiện).

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đối với quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Chủ đầu tư đóng vai trò là thực thể trực tiếp hiện thực hóa các quy hoạch về nhà ở xã hội thông qua các nghĩa vụ bắt buộc được quy định tại Điều 84 và Điều 85 Luật Nhà ở 2023. Trách nhiệm này gắn liền với quyền lợi được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước nhằm cân bằng lợi ích kinh tế và mục tiêu xã hội. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ này là điều kiện tiên quyết để dự án được chấp thuận và vận hành hợp pháp.

• Nghĩa vụ đầu tư xây dựng trên quỹ đất được giao: Khi được giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc thực hiện nghĩa vụ 20% trong dự án thương mại, doanh nghiệp phải trực tiếp đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch và tiến độ đã phê duyệt. Chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đồng thời, chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính, thực hiện ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng để cam kết thực hiện dự án đến cùng, tránh tình trạng dự án treo.
• Trách nhiệm bàn giao và tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật: Đối với trường hợp chủ đầu tư dự án thương mại lựa chọn hình thức bàn giao quỹ đất 20% cho Nhà nước, quỹ đất này phải là đất sạch, đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Công trình nhà ở xã hội khi xây dựng phải tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng công trình và phải hoàn tất các thủ tục pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua.
• Hậu quả khi vi phạm nghĩa vụ quỹ đất: Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bố trí quỹ đất và xây dựng nhà ở xã hội, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng các chế tài xử lý nghiêm khắc. Các biện pháp bao gồm thu hồi quỹ đất 20% để giao cho tổ chức khác thực hiện, phạt vi phạm hành chính, hoặc thậm chí thu hồi toàn bộ dự án. Việc vi phạm này cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hồ sơ năng lực của chủ đầu tư khi tham gia đấu thầu các dự án bất động sản khác trong tương lai.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thông qua đấu thầu

Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong quản lý quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò quản lý quỹ đất nhà ở xã hội thông qua việc ban hành các quyết định phê duyệt quy hoạch và giám sát quá trình thực thi của doanh nghiệp. Trách nhiệm quản lý được phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương nhằm tăng tính chủ động trong việc điều tiết quỹ đất phù hợp với nhu cầu thực tế. Sự phối hợp giữa các sở, ban, ngành là yếu tố then chốt để đảm bảo quỹ đất được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc dành quỹ đất 20% trong các dự án thương mại tại đô thị loại III trở lên theo quy định tại Điều 17 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Cơ quan này cũng xem xét, chấp thuận các đề xuất hoán đổi quỹ đất hoặc nộp tiền tương đương của chủ đầu tư dựa trên các tiêu chí luật định. UBND tỉnh chịu trách nhiệm bố trí ngân sách địa phương để thực hiện bồi thường, tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật kết nối ngoài hàng rào dự án.
• Vai trò tham mưu và thẩm định chuyên môn Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường đóng vai trò tham mưu chính trong việc xác định nhu cầu nhà ở và vị trí quỹ đất trong quy hoạch. Các cơ quan này thực hiện thẩm định hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư, thẩm định giá đất và giám sát việc tuân thủ quy chuẩn xây dựng. Đối với các dự án lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu, các cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng hồ sơ mời thầu, đánh giá năng lực nhà đầu tư theo thang điểm quy định tại Điều 21 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
• Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng quỹ đất nhà ở xã hội phải được thực hiện thường xuyên để phát hiện kịp thời các sai phạm. Cơ quan chức năng có quyền yêu cầu chủ đầu tư báo cáo định kỳ về tình hình triển khai dự án và sử dụng quỹ đất. Mọi hành vi lợi dụng chính sách, sử dụng quỹ đất sai mục đích hoặc để hoang hóa đều phải bị xử lý nghiêm minh, bao gồm cả việc cưỡng chế thu hồi đất và hủy bỏ kết quả lựa chọn chủ đầu tư nếu cần thiết.

Dịch vụ tư vấn về quỹ đất và nhà ở xã hội tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp các giải pháp toàn diện, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi hoàn tất giao dịch, giúp Quý khách hàng giảm thiểu rủi ro:

• Tư vấn nghĩa vụ bố trí quỹ đất và thủ tục đầu tư: Chúng tôi hỗ trợ chủ đầu tư xác định chính xác nghĩa vụ trích lập quỹ đất 20% trong dự án thương mại, phân tích ưu nhược điểm của từng phương án (xây dựng, bàn giao, nộp tiền) để đưa ra quyết định tối ưu.
• Tư vấn điều kiện và quy trình giao dịch nhà ở xã hội: Đối với khách hàng cá nhân, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ rà soát hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện thu nhập và cư trú để đảm bảo đủ tiêu chuẩn mua, thuê mua nhà ở xã hội. Chúng tôi tư vấn soạn thảo, đàm phán hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua, đảm bảo các điều khoản về giá bán, tiến độ thanh toán và thời hạn hạn chế chuyển nhượng.

Các câu hỏi thường gặp về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến quy định về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại IV và loại V có bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội không?

Hiện nay, quy định bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội chỉ áp dụng đối với các dự án tại đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đối với các đô thị còn lại (loại IV, V), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện địa phương để quy định tiêu chí cụ thể, không áp dụng cứng nhắc tỷ lệ này như các đô thị lớn. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2, Khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023; Khoản 1 Điều 17 Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Chủ đầu tư có được phép kinh doanh thương mại trên quỹ đất làm nhà ở xã hội không?

Chủ đầu tư được phép dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích này để bù đắp chi phí, giảm giá bán nhà ở xã hội. 

Căn cứ pháp lý: Điểm d Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023; Điều 23 Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Số tiền phải nộp trong trường hợp chủ đầu tư chọn phương án đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% bao gồm những khoản nào?

Số tiền này bao gồm hai khoản chính: 

(1) Tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở được xác định theo pháp luật đất đai; 

(2) Số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Điều kiện để chủ đầu tư được hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội sang vị trí khác ngoài phạm vi dự án là gì?

Để được hoán đổi, chủ đầu tư phải có quỹ đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nằm trong cùng đô thị nơi có dự án. Quỹ đất hoán đổi này phải có diện tích đất ở tương đương hoặc giá trị đất ở tương đương với quỹ đất 20% tại dự án gốc và đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 18 Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở xã hội được quy định tối đa là bao nhiêu?

Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội. Chi phí này bao gồm chi phí xây dựng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi vay và các chi phí hợp lý khác của doanh nghiệp phân bổ cho dự án. 

Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023; Khoản 1 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

Kết luận

Việc tuân thủ và vận dụng linh hoạt các quy định về quỹ đất nhà ở xã hội là chìa khóa để doanh nghiệp phát triển bền vững và người dân an cư lạc nghiệp. Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng để giải quyết triệt để các vấn đề phức tạp trong lĩnh vực này. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.