Nguyên tắc khi thực hiện kinh doanh bất động sản hiện nay

Nguyên tắc khi thực hiện kinh doanh bất động sản được xây dựng nhằm tạo nên một môi trường giao dịch minh bạch, chuyên nghiệp và an toàn. Việc nắm vững và tuân thủ các quy chuẩn này không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa quy trình giao dịch, hạn chế rủi ro mà còn góp phần nâng cao uy tín và năng lực cạnh tranh trên thị trường. Trong bài viết dưới đây, Tư vấn Long Phan sẽ gửi đến Quý khách hàng thông tin về những nguyên tắc cốt lõi mang lại lợi ích trực tiếp cho hoạt động đầu tư – kinh doanh của mình.

Nguyên tắc tuân thủ điều kiện kinh doanh bất động sản

Để thực hiện kinh doanh bất động sản, chủ thể tham gia giao dịch và bất động sản đưa vào kinh doanh phải tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật. Việc tuân thủ điều kiện kinh doanh không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn là cơ chế sàng lọc, giúp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi của các bên và nâng cao tính ổn định của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều kiện về bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản và dự án đưa vào kinh doanh bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. 

Theo đó, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc các giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
• Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

• Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
• Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
• Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều kiện về chủ thể

Bên cạnh đó, khi tham gia kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng điều kiện tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể:

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đối với chủ thể kinh doanh là cá nhân, cá nhân tham gia giao dịch phải là người thành niên (từ đủ 18 tuổi) và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo Điều 20 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với chủ thể kinh doanh là doanh nghiệp, doanh nghiệp đó phải tuân thủ các điều kiện tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Doanh nghiệp không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. 
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng bất động sản đưa vào kinh doanh phải bảo đảm không thuộc diện cấm giao dịch, không có tranh chấp và quyền sử dụng đất phải hợp pháp. 

Ý nghĩa thực tiễn của nguyên tắc này nằm ở việc phòng ngừa rủi ro ngay từ giai đoạn tiền giao dịch. Nếu chủ thể không đủ tư cách pháp lý hoặc tài sản không đủ điều kiện (ví dụ: đất chưa có sổ đỏ, dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế), hợp đồng giao kết sẽ đối diện nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả không chỉ dừng lại ở việc hoàn trả tiền mà còn phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại và các chế tài xử phạt hành chính.

>>> Xem thêm: Cá nhân kinh doanh bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì? 

Nguyên tắc minh bạch thông tin trong kinh doanh bất động sản

Minh bạch hóa thông tin là nghĩa vụ bắt buộc được quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thông tin về dự án bất động sản

Theo khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với dự án bất động sản, các thông tin cần phải công khai bao gồm:

• Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật. 

Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các thông tin cần phải công khai bao gồm:

• Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;
• Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Theo khoản 4 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, các thông tin cần phải công khai bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
• Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Theo khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, các thông tin cần phải công khai bao gồm:

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
• Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
• Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Ý nghĩa thực tiễn của nguyên tắc minh bạch thông tin không chỉ bảo vệ người mua mà còn là thước đo uy tín của chủ đầu tư trên thị trường. Việc che giấu thông tin về tình trạng (như đất đang tranh chấp, đất dính quy hoạch treo) hoặc cung cấp thông tin sai lệch về tiện ích dự án là vi phạm các nguyên tắc quản lý nhà nước. Do đó, minh bạch thông tin là cơ sở để thiết lập niềm tin và duy trì sự ổn định của quan hệ giao dịch dân sự trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

>>> Xem thêm: Điều kiện tách thửa đất để làm dự án kinh doanh bất động sản 

Nguyên tắc kinh doanh đúng loại bất động sản được phép giao dịch

Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại bất động sản được phép giao dịch bao gồm: 

• Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
• Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Dự án bất động sản.

Nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng

Nguyên tắc tôn trọng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên được ghi nhận tại khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong quan hệ kinh doanh bất động sản, khách hàng thường là bên yếu thế hơn về thông tin và năng lực tài chính so với chủ đầu tư. Do đó, pháp luật thiết lập nguyên tắc này như một cơ chế cân bằng lợi ích, buộc bên bán phải thực hiện các nghĩa vụ đúng thỏa thuận.

Mọi giao dịch bất động sản phải đảm bảo quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của bên mua sau khi hoàn tất thủ tục. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ, giám sát tiến độ thi công và từ chối nhận bàn giao nếu công trình không đạt chất lượng hoặc thiếu các điều kiện an toàn (PCCC, điện nước). Đồng thời, các điều khoản trong hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung phải được đăng ký với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng để loại bỏ các điều khoản bất lợi, dồn rủi ro cho khách hàng.

Ý nghĩa thực tiễn của nguyên tắc này thể hiện rõ nét trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại. Khi có xung đột, cơ quan tài phán thường ưu tiên áp dụng các quy định bảo vệ người tiêu dùng bất động sản. Các hành vi của chủ đầu tư như tự ý thay đổi thiết kế, chậm bàn giao sổ đỏ, hoặc chiếm dụng vốn trái phép đều bị coi là xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Việc tuân thủ nguyên tắc này giúp doanh nghiệp xây dựng thương hiệu bền vững.

Nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng đúng quy định pháp luật

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là văn bản thỏa thuận giữa các bên và phải tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức và nội dung. Theo khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các bên được tự do thỏa thuận nhưng “không vi phạm điều cấm của luật”. Nội dung hợp đồng phải bao gồm đầy đủ các điều khoản chủ yếu như: thông tin chi tiết về bất động sản, giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, trách nhiệm bảo hành và chế tài vi phạm.

Các bên không được thỏa thuận các điều khoản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, che giấu giá trị thực của giao dịch (ký gửi giá) hoặc các điều khoản loại trừ trách nhiệm cơ bản của bên bán. Đối với các giao dịch của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật để đảm bảo hiệu lực.

Một hợp đồng vi phạm điều cấm (ví dụ: mua bán nhà trên giấy khi chưa đủ điều kiện) hoặc vi phạm hình thức sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, gây ra sự xáo trộn lớn về tài chính và lãng phí thời gian. 

Nguyên tắc tự do kinh doanh nhưng trong khuôn khổ pháp luật

Quyền tự do kinh doanh cho phép các chủ thể được tự do thỏa thuận về giá cả, phương thức thanh toán và lựa chọn đối tác giao dịch. Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khẳng định quyền “tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên”. Điều này tạo điều kiện cho thị trường vận hành linh hoạt theo quy luật cung cầu, khuyến khích sự sáng tạo trong các mô hình kinh doanh và phương thức huy động vốn.

Tuy nhiên, sự tự do này không phải là vô hạn mà bị giới hạn trong khuôn khổ pháp luật và đạo đức xã hội. Chủ thể kinh doanh không được lợi dụng quyền tự do để thực hiện các hành vi xâm phạm lợi ích công cộng, an ninh quốc gia hoặc quyền lợi của người thứ ba. Ví dụ, chủ đầu tư không được tự do chuyển nhượng dự án nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, hoặc không được tự ý thay đổi công năng công trình công cộng thành nhà ở thương mại để trục lợi.

Nguyên tắc bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh trên thị trường

Thị trường bất động sản lành mạnh đòi hỏi sự bình đẳng về cơ hội tiếp cận nguồn lực đất đai và vốn đầu tư cho mọi thành phần kinh tế. Nguyên tắc bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh nghiêm cấm các hành vi cấu kết độc quyền, thao túng giá, đầu cơ tích trữ đất đai gây khan hiếm giả tạo hoặc lan truyền thông tin thất thiệt để trục lợi. 

Trong thực tiễn, nguyên tắc này được thể hiện qua các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Các quy trình này phải được thực hiện công khai, minh bạch để chọn ra nhà đầu tư có năng lực tốt nhất. 

Việc thực thi nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh có ý nghĩa quan trọng trong việc điều tiết giá cả bất động sản về đúng giá trị thực. Nó giúp ngăn chặn tình trạng “bong bóng” bất động sản do các nhóm lợi ích thao túng, bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho đại đa số người dân. 

Nguyên tắc chịu trách nhiệm pháp lý đối với rủi ro và vi phạm

Nguyên tắc chịu trách nhiệm pháp lý yêu cầu các chủ thể phải gánh chịu mọi hậu quả bất lợi do hành vi vi phạm hoặc do rủi ro mà mình gây ra. Trách nhiệm này bao gồm trách nhiệm dân sự (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại), trách nhiệm hành chính (phạt tiền, tước giấy phép) và trách nhiệm hình sự (phạt tù).

Căn cứ Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh cho bên bị vi phạm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng như lừa đảo chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về sử dụng đất đai, chủ thể vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Đặc biệt, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cũng phải chịu trách nhiệm cá nhân nếu chỉ đạo thực hiện các hành vi trái pháp luật.

Nguyên tắc gắn kinh doanh bất động sản với phát triển bền vững

Phát triển bền vững là xu thế tất yếu và là nguyên tắc định hướng cho thị trường bất động sản hiện đại. Kinh doanh bất động sản không chỉ đơn thuần là tìm kiếm lợi nhuận mà phải hài hòa với quy hoạch phát triển đô thị, bảo vệ môi trường sinh thái và an sinh xã hội. Các dự án bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, tỷ lệ cây xanh, hệ thống xử lý nước thải và tác động môi trường.

Nguyên tắc này hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan phá vỡ quy hoạch, hoặc các dự án “bê tông hóa” đô thị gây ngập úng, kẹt xe. Nhà nước khuyến khích phát triển các công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và các khu đô thị thông minh. Đồng thời, việc sử dụng đất đai phải tiết kiệm, hiệu quả, kiên quyết thu hồi các dự án treo, dự án bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên quốc gia.

Dịch vụ tư vấn trung gian bất động sản của Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ tư vấn dành cho các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Chúng tôi hỗ trợ Quý khách hàng thiết lập quy trình vận hành nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật. 

Hệ thống dịch vụ của chúng tôi được thiết kế chuyên biệt để giải quyết các vấn đề từ khâu thành lập đến vận hành thực tế, cụ thể như sau:

• Tư vấn thành lập và tuân thủ điều kiện hoạt động;
• Soạn thảo và rà soát hệ thống hợp đồng mẫu; 
• Tư vấn xây dựng các điều khoản bảo vệ quyền lợi tài chính cho doanh nghiệp; 
• Hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; 
• Đại diện thực hiện các thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Các câu hỏi thường gặp

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến những nguyên tắc khi thực hiện kinh doanh bất động sản hiện nay. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải công khai thông tin trước khi mở bán không và công khai ở đâu?

Có. Việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc để đưa bất động sản vào kinh doanh. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải công khai đầy đủ, chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc công khai này phải được thực hiện trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh và phải cập nhật khi có sự thay đổi. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 4 và Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết thì phải chịu trách nhiệm gì?

Bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho khách hàng và chịu phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng nếu bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao theo thời hạn đã cam kết trong hợp đồng, đồng thời bên bán phải hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có). 

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có phải thành lập doanh nghiệp không?

Không. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính phủ sẽ quy định chi tiết về tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thế nào là hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản bị cấm?

Các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản; Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. 

Căn cứ pháp lý: Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc gì về quyền lợi khách hàng?

Khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai cho khách hàng và các bên liên quan về việc chuyển nhượng. Quan trọng nhất, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đối với khách hàng, đảm bảo quyền lợi của khách hàng không bị ảnh hưởng hay gián đoạn do việc chuyển giao dự án.

Căn cứ pháp lý: Khoản 3, Khoản 4 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Kết luận

Việc nắm vững và tuân thủ những nguyên tắc khi thực hiện kinh doanh bất động sản hiện nay là chìa khóa để Quý khách hàng quản trị rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận trong môi trường ngày càng cạnh tranh. Để đảm bảo mọi giao dịch diễn ra an toàn, đúng luật và được bảo vệ quyền lợi tối đa, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ tư vấn kịp thời và chuyên nghiệp.

>>> Xem thêm: Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản