Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản

Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản nhằm thiết lập trật tự và tính minh bạch cho thị trường, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia. Các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới buộc phải tuân thủ tuyệt đối nguyên tắc trung thực về hồ sơ và hiện trạng tài sản. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này.

Nguyên tắc cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản phải đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc nền tảng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau:

Nguyên tắc trung thực và đầy đủ về hồ sơ tài sản theo Điều 65 và Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Nghĩa vụ cốt lõi: doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới; chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin cung cấp.
• Phạm vi thông tin: Phản ánh đúng thực tế khách quan của tài sản tại thời điểm giao dịch, bao gồm cả các yếu tố bất lợi.
• Hành vi bị nghiêm cấm: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản để thúc đẩy giao dịch.

Nguyên tắc công khai thông tin doanh nghiệp, theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Nghĩa vụ đăng ký: Trước khi hoạt động, doanh nghiệp môi giới phải gửi thông tin về doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (hiện nay là Sở Xây dựng).
• Cơ chế minh bạch: Dữ liệu doanh nghiệp được đăng tải công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
• Mục đích: Tạo cơ chế kiểm soát chéo, giúp khách hàng tra cứu và kiểm chứng năng lực pháp lý của đơn vị môi giới trước khi hợp tác.

>>> Xem thêm: Nguyên Tắc Tổ Chức Và Hoạt Động Của Sàn Giao Dịch Bất động Sản

Nội dung thông tin bắt buộc phải cung cấp cho khách hàng

Căn cứ Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để loại bỏ rủi ro bất cân xứng thông tin, bên môi giới có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các nhóm thông tin sau đây trước khi các bên tiến hành giao dịch:

Nhóm thông tin về hồ sơ là bằng chứng xác nhận tài sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh:

1. Đối với bất động sản hiện hữu: Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
2. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhóm thông tin về tình trạng thực tế và quyền sở hữu, môi giới phải minh bạch hóa các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua:

• Tình trạng giao dịch đảm bảo: Thông tin về việc thế chấp, bảo lãnh ngân hàng liên quan đến tài sản.
• Tình trạng tranh chấp: Các thông tin về khiếu nại, tố cáo hoặc tranh chấp đất đai đang diễn ra (nếu có).
• Các hạn chế quyền: Thông tin về hạn chế quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng do quy hoạch đô thị hoặc các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.

Nhóm thông tin về nghĩa vụ tài chính giúp khách hàng đánh giá chính xác tổng chi phí sở hữu và vận hành:

• Các nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước (thuế đất, thuế phi nông nghiệp…);
• Các khoản phí quản lý vận hành và dịch vụ liên quan.

Thời điểm và hình thức thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin

Để đảm bảo giao dịch được xác lập trên cơ sở tự nguyện và an toàn, bên môi giới phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

• Về thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.
• Về nội dung thông tin công khai: thực hiện theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Về phương thức, hình thức công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
• Về thời hạn cập nhật thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cập nhật thông tin đã công khai trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thông tin có sự thay đổi.

Việc công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

>>> Xem thêm: Môi Giới Bất Động Sản Giúp Gì Trong Việc Định Giá Tài Sản?

Chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản

Hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin sẽ bị xử lý nghiêm khắc, tùy thuộc vào tính chất và mức độ thiệt hại thực tế gây ra. Căn cứ theo điểm c khoản 3 Điều 4 và điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, hình thức xử phạt đối với hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới như sau: 

1. Mức phạt tiền:

• Đối với tổ chức: Từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng;
• Đối với cá nhân: Từ 100.000.000 đồng đến 125.000.000 đồng.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc cung cấp lại thông tin chính xác cho khách hàng (theo điểm g khoản 5 Điều 59 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP).

Trách nhiệm dân sự (Bồi thường thiệt hại), bên môi giới phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế cho khách hàng dưới hai hình thức:

• Bồi thường theo hợp đồng: Các thiệt hại trực tiếp, chi phí phát sinh, tổn thất tài chính do mua bán không đúng sự thật;
• Bồi thường ngoài hợp đồng: Các thiệt hại vật chất và tinh thần xảy ra trên thực tế do hành vi gian dối gây ra.

Trách nhiệm hình sự, trường hợp hành vi gian dối có tính chất nghiêm trọng, gây thiệt hại lớn, cá nhân vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015).

>>> Xem thêm: Quy định về công khai thông tin trước khi hoạt động môi giới bất động sản

Dịch vụ tư vấn về cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện nhằm thực hiện hoạt động môi giới theo quy định pháp luật và bảo vệ an toàn cho các giao dịch bất động sản của Quý khách hàng. Đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên môn cao của chúng tôi sẽ hỗ trợ rà soát hồ sơ và hợp đồng môi giới để loại bỏ mọi rủi ro tiềm ẩn. Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ sau:

1. Xác minh toàn diện tính chính xác của thông tin bất động sản:

• Tra cứu quy hoạch và kiểm tra tình trạng quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới xây dựng;
• Xác minh tình trạng thế chấp, bảo lãnh hoặc các ngăn chặn giao dịch khác;
• Xác minh năng lực chủ thể của chủ sở hữu và chứng chỉ hành nghề/pháp nhân của bên môi giới;
• Rà soát hợp đồng môi giới để loại bỏ mọi rủi ro tiềm ẩn.
• Soạn thảo đơn từ, văn bản gửi đến các bên liên quan;
• Đại diện tham gia các buổi hòa giải, thương lượng để tìm giải pháp tối ưu.

2. Hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thực hiện hoạt động theo quy định:

• Xây dựng quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản;
• Thiết lập quy trình kiểm soát thông tin đầu vào chặt chẽ;
• Tư vấn quy định pháp luật hiện hành về dịch vụ môi giới bất động sản;
• Soạn thảo mẫu quy chế hoạt động, hợp đồng môi giới bất động sản
• Đại diện thực hiện các thủ tục hành chính tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Quyền Và Nghĩa Vụ Của Công Ty Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

Một số câu hỏi thường gặp về hoạt động môi giới bất động sản

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản:

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề không? 

Có. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Doanh nghiệp môi giới phải làm gì trước khi bắt đầu hoạt động kinh doanh? 

Trước khi hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm d Khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Hành vi giả mạo tài liệu về bất động sản có bị xử lý theo pháp luật không? 

Có. Hành vi giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản là hành vi bị nghiêm cấm và sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

(Căn cứ pháp lý: Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Doanh nghiệp môi giới có trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi nào? 

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch dẫn đến tổn thất cho khách hàng. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm d Khoản 1 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Hành vi lừa đảo trong môi giới bất động sản có thể bị xử lý hình sự không? 

Có. Nếu hành vi gian dối có tính chất nghiêm trọng, gây thiệt hại lớn, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015)

Nội dung môi giới bất động sản bao gồm những công việc gì? 

Nội dung môi giới bao gồm tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;  cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)

Kết luận

Việc tuân thủ nghiêm ngặt nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm tính minh bạch, trung thực và an toàn cho các bên tham gia giao dịch. Quý khách hàng cần kiểm tra thông tin trước khi quyết định giao dịch để tránh những rủi ro đáng tiếc. Để được hỗ trợ rà soát hồ sơ, thẩm định doanh nghiệp môi giới và tư vấn chuyên sâu về pháp luật kinh doanh bất động sản, vui lòng liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389.